Certains dispositifs de défiscalisation immobilière ont évolué :
La Loi Pinel : depuis le 1er janvier 2021, les logements individuels (maisons) ne sont plus éligibles à ce dispositif fiscal. Ce dernier ne concerne plus que les logements situés dans des bâtiments d’habitation collectifs (appartements). De plus, une phase de test a été lancée en Bretagne jusqu’au 31 décembre 2021 afin de déterminer si le dispositif Pinel pouvait, à l’avenir, être régionalisé. Pour en savoir plus sur les toutes dernières évolutions du dispositif qui a été prorogé par la loi de finances 2021 jusqu’au 31 décembre 2024, consulter la page dédiée à loi Pinel de Selexium.
La loi Denormandie : prorogé jusqu’au 31 décembre 2023, le dispositif Denormandie est désormais éligible pour l’ensemble des villes concernées et ne se limite donc plus à leurs centres.
La loi Cosse : renommé « Loc’Avantages » et prorogée jusqu’au 31 décembre 2023, elle est désormais conditionnée par le respect d’un certain niveau de performance énergétique.
Comprendre la défiscalisation
La défiscalisation immobilière désigne le principe fiscal consistant à octroyer à un particulier une réduction de ses impôts, s’il réalise un achat immobilier, répondant aux conditions d’une loi de défiscalisation immobilière en vigueur. En clair, vous pouvez faire baisser le montant de vos impôts, si vous réalisez tel ou tel investissement immobilier. La réduction fiscale dépend de la loi de défiscalisation concernée, du montant de l’investissement de départ… Quand on parle d’investissement locatif, il s’agit d’un achat immobilier destiné à la location.
« Ne plus soumettre à l’impôt certains produits ou services, certaines cotisations… » : voilà comment le dictionnaire Larousse définit l’action de défiscaliser. Soulignant bien là l’essentiel : la défiscalisation permet de faire baisser ses impôts grâce à un investissement, qu’il soit ponctuel ou durable.
En pratique, le principe de la défiscalisation est assez simple. Lorsqu’il fait le point sur sa situation financière et personnelle, un contribuable peut avoir envie de faire un bilan et décider en conséquence de se fixer des objectifs pour son avenir. Ils peuvent aller de l’objectif très clair et simple de réduire le montant de ses impôts, à des objectifs patrimoniaux plus complexes comme par exemple préparer sa retraite, assurer le futur de ses proches ou encore accéder à la propriété immobilière.
Grâce aux différents dispositifs de défiscalisation existants, qu’il s’agisse d’ailleurs de défiscalisation immobilière, professionnelle ou les placements financiers, ce contribuable pourra normalement trouver une réponse lui permettant de répondre aux objectifs qu’il s’est fixé.
De façon concrète, une fois le dispositif choisi mis en place, le contribuable bénéficiera soit d’une déduction d’impôt (son revenu imposable sera moins élevé), soit d’une réduction d’impôt (le montant de son impôt à payer sera directement réduit).
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Pourquoi l’Etat a mis en place des dispositifs de défiscalisation immobilière ?
Le principe de la défiscalisation immobilière existe depuis des dizaines d’années. En effet, la toute première loi consistant à accorder un avantage fiscal en contrepartie d’un investissement immobilier remonte à 1913 ! Il s’agit de la loi Monuments historiques, destinée à récompenser les investisseurs se portant acquéreurs d’un monument historique.
Depuis cette date, de nombreuses autres lois ont été créées, en se fondant sur le même principe. Chacune a été conçue par l’Etat pour répondre à des objectifs bien précis et accessibles selon des conditions bien spécifiques (plafonds de ressources, plafonds de loyer…).
Prélevant les taxes d’une main, l’État a toujours mis en place de l’autre des mécanismes d’incitation fiscale, afin de booster l’investissement dans tel ou tel domaine. Dons à des associations, emploi d’une personne à domicile, travaux de réhabilitation, ou encore investissement immobilier à but locatif, la défiscalisation concerne des secteurs très divers. En créant ces niches fiscales, l’État cherche en général à répondre à une problématique précise liée à l’intérêt général.
Dans le cas des dispositifs d’incitation fiscale liés au secteur de l’immobilier, l’Etat les a toujours mis en place pour répondre à des besoins bien spécifiques des territoires. Le plus souvent, il s’agira de favoriser la construction de nouveaux logements, puis leur mise en location, dans les territoires où les marchés locaux s’avèrent être les plus tendus.
C’est notamment le cas depuis 2014 avec la loi Pinel. Ces dispositifs peuvent également cibler des franges de l’immobilier bien spécifiques comme celle des monuments anciens et bâtiments historiques dans le cadre des lois Malraux et Monuments historiques par exemple. Afin de conserver le patrimoine historique français dans le meilleur aspect possible, l’Etat va effectivement alléger la note fiscale des propriétaires envisageant des travaux de rénovation. Enfin, plus récemment, pour répondre au besoin grandissant de rénovation des biens et logements insalubres au sein des villes moyennes, l’Etat n’a pas hésité à mettre en place le dispositif Denormandie afin d’inciter les propriétaires à se lancer dans des travaux de rénovation avant de louer leur bien.
Comment fonctionne la défiscalisation immobilière ?
Si de façon générale, investir dans la pierre occupe une place de choix dans le cœur des Français, cela n’empêche pourtant pas l’Etat de devoir faire face à des difficultés sur des marchés immobiliers spécifiques. Certaines zones géographiques, principalement les grandes villes, doivent composer, par exemple, avec des marchés locatifs ultra-tendus, où la demande dépasse largement l’offre et où les loyers des biens disponibles s’avèrent être très élevés. Il faut donc y trouver des solutions pour tenter d’inverser cette tendance. De même, lorsque dans certains quartiers l’immobilier est trop ancien et dégradé, cela peut causer des problèmes en termes de sécurité pour les habitants et créer des pénuries de logements décents. Là aussi, des solutions doivent être trouvées pour inciter à la rénovation de ces biens.
Dans la même veine, certains propriétaires n’étant plus en mesure de restaurer leurs biens classés monuments historiques, des solutions doivent être mises en place pour pérenniser la survie de ces joyaux architecturaux. C’est dans ce cadre-là que vont généralement être créés les dispositifs de défiscalisation immobilière.
Une fois le point bloquant identifié par l’Etat, celui-ci va mettre en place un dispositif de défiscalisation immobilière, dans le but d’inciter certains contribuables à investir dans un type d’immobilier bien spécifique et ainsi de tenter de régler le problème de départ. En contrepartie de son placement immobilier sous dispositif et en respectant certaines conditions, le contribuable pourra alors bénéficier d’un avantage fiscal conséquent.
Privilégié par les Français pour sa sécurité, 60 % d’entre eux déclarent d’ailleurs que l’immobilier est une « valeur refuge« , ce type d’action de défiscalisation est sans aucun doute celle qui offre le plus large choix de formules et les gains les plus attractifs sur le long terme. Les principaux dispositifs et lois de défiscalisation en vigueur, actuellement, sont :
- la Loi Pinel,
- la loi Denormandie,
- la Loi Censi-Bouvard,
- la Loi Malraux,
- la Loi Girardin,
- la Loi Monuments historiques,
- ainsi que les statuts de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) et de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP).
Les lois et dispositifs de défiscalisation immobilière sont si nombreux qu’il est utile de faire la distinction entre ceux toujours en vigueur, auxquels vous pouvez souscrire en 2024 et ceux qui n’existent plus aujourd’hui, mais dont les effets perdurent.
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Qui peut en bénéficier ?
Maintenant que vous percevez mieux le fonctionnement et l’intérêt de la défiscalisation immobilière et de ses différents dispositifs, vous vous demandez si vous aussi vous pourriez en bénéficier ? Voici les deux critères principaux qui vous permettront de déterminer si vous pouvez oui ou non investir via un dispositif de défiscalisation immobilière :
- Toute personne imposable : Il s’agit d’une évidence, mais il est tout de même bon de le rappeler. Pour pouvoir bénéficier d’un bonus fiscal, il faut bien évidemment que vous soyez imposable en France.
- Toute personne détenant du capital à mobiliser : Si ces dispositifs sont accessibles à tous les contribuables français, il faut tout de même détenir un minimum de capital à investir et de capacité d’épargne pour investir. En résumé, vous devez avoir les reins suffisamment solides financièrement pour pouvoir mobiliser sur le long terme des fonds sans vous mettre en difficulté financière.
Quels sont les profils type de l’investisseur immobilier ?
Si l’on se réfère aux dernières études parues sur le sujet, l’investisseur immobilier type est âgé de 40 à 45 ans en moyenne, vit principalement en couple et dispose d’une situation financière que l’on peut qualifier d’aisée. Mais attention, il ne s’agit là que du profil moyen. Si la plupart des investisseurs immobiliers ont bien entre 40 et 50 ans, les quinquas ne sont pas en reste puisqu’ils effectuent tout de même plus de 30 % des investissements. Pour ce qui est des jeunes générations, les investisseurs immobiliers se répartissent comme suit : 30 % d’entre eux environ sont âgés de 30 à 40 ans, quand seulement 5 % n’ont pas encore atteint la trentaine lorsqu’ils commencent à investir.
De façon générale, il est tout de même bon de noter que peu importe l’âge de l’investisseur et peu importe sa situation maritale, celui-ci bénéficie, comme nous le précisions plus haut, d’une situation confortable et donc d’un capital à mobiliser. En effet, pour plus de 70 % de ceux qui font le choix d’investir dans l’immobilier, leur revenu annuel se situera en moyenne autour des 70 000 €.
Quels sont les pièges à éviter ?
Comme dans tout placement financier, le risque zéro n’existe pas en défiscalisation immobilière. Mal ficelé, surdimensionné, un projet peut ne pas être viable économiquement, voire voué à l’échec dès sa conception.
Certains programmes immobiliers peuvent s’avérer nuls en termes de gain, voire désastreux financièrement et donc contre-productifs.
Présentés de manière séduisante avec des rouages bien difficiles à décrypter pour un investisseur non professionnel, certains programmes immobiliers peuvent s’avérer nuls en termes de gain, voire désastreux financièrement et donc contre-productifs. Car le but de l’opération est de parvenir à améliorer son confort financier, que ce soit par la constitution d’un pécule ou la composition d’un patrimoine. Les dispositifs de défiscalisation ne sont ni bons, ni mauvais en soi, il s’agit de les utiliser dans un cadre favorable pour en tirer le meilleur.
Afin d’éviter les pièges les plus grossiers, nous vous livrons nos conseils pour sécuriser son projet.
Est-il possible de repérer les investissements immobiliers à risques ?
Bien évidemment, vous n’êtes pas devin et ne pourrez donc jamais dire avec certitude si un investissement immobilier est réellement à risque ou non. Cependant, avant d’investir, nous vous recommandons tout de même de ne pas négliger certains points qui pourront vous mettre sur la voie et vous faire présager d’un mauvais investissement. Parmi ceux-là, commencez toujours par analyser l’emplacement du bien que vous envisagez d’acquérir. Dans quel quartier se situe-t-il ? Est-il plutôt dynamique, résidentiel ? Y a-t-il des transports en commun à proximité, des écoles, des commerces, des lieux culturels ? Toutes ces questions pourront commencer à vous donner des indications sur l’attrait que le bien peut avoir sur de potentiels locataires, mais aussi vous aiguiller quant au type de logement à y acheter. Si le quartier est étudiant, il vous faudra vous diriger vers une petite surface, alors que s’il est habité par des familles, privilégiez les biens comptant au minimum deux chambres.
Cette réflexion vous évitera certainement de longues périodes de vacance locative. N’hésitez pas non plus à vous renseigner sur le promoteur qui a construit ou qui est en train de faire sortir de terre le bien. Est-il connu ? Existe-t-il depuis longtemps ? Vous pouvez même vous rendre dans des résidences déjà construites par ce promoteur afin de discuter avec les occupants actuels et vous faire une meilleure idée de la qualité de son travail. Enfin, nous ne pouvons qu’insister sur le fait de vous faire accompagner par un expert en gestion de patrimoine.
S’il pourra vous aider à répondre à toutes ces considérations, il vous aidera également à y voir plus clair d’un point de vue financier et fiscal. En analysant votre situation, il vous permettra de construire solidement votre dossier d’investissement et vous mettra certainement en relation avec un courtier afin de vous aider à négocier le meilleur financement possible pour votre projet. Par ailleurs, si vous choisissez d’investir en actionnant certains leviers de défiscalisation, il pourra vous accompagner de A à Z dans toutes vos démarches afin que votre investissement ne puisse pas être remis en question par le fisc.
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