Le dispositif Pinel s’adresse à tous les contribuables français qui acquièrent un bien immobilier, répondant à plusieurs critères sur leur état et leur situation, en vue de le louer selon des conditions bien précises.
Les conditions liées à l’achat
Au moment de l’achat du bien, il est très important de respecter un certain nombre de points spécifiques concernant le logement.
L’état du logement
Pour être éligible au dispositif Pinel, le bien doit être neuf ou vendu en l’état futur d’achèvement (VEFA). S’il s’agit d’un logement construit il y a au moins 15 ans, il doit avoir fait l’objet de travaux de réhabilitation ou de rénovation.
Il est également indispensable que le bien soit achevé dans les 30 mois suivant la Déclaration d’Ouverture de Chantier et loué dans les 12 mois suivant la remise des clés.Peu importe la situation, le bien devra respecter les normes de performances énergétiques en vigueur, à savoir le label BBC 2005, ou la Réglementation thermique 2012, RT 2012. Cette dernière est d’ailleurs remplacée par la RT 2020 qui vise non seulement à économiser de l’énergie mais aussi à en produire.
Enfin, ce logement doit être loué non meublé et doit constituer la résidence principale du locataire.
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Les zones Pinel
La localisation du bien est une condition déterminante pour être éligible au dispositif Pinel. En effet, le logement doit se situer dans une zone Pinel éligible. Il s’agit de 5 zones géographiques, définies par le gouvernement, et visant à encourager les investissements dans les zones dites « tendues », c’est-à-dire où la demande locative est supérieure à l’offre.
- Zone A bis : Paris, ainsi que 29 communes de la petite couronne parisienne.
- Zone A : L’Île-de-France, la Côte d’Azur, Lyon, Marseille, Lille, Montpellier et la partie française de l’agglomération Genevoise.
- Zone B1 : Les agglomérations de plus de 250 000 habitants, la grande couronne parisienne, les départements d’Outre-mer, la Corse et les autres îles non reliées au continent ainsi que certaines communes où les prix de l’immobilier sont élevés telles que La Rochelle, Bayonne, Cluses, Annecy, Chambéry, Saint-Malo.
- Zone B2 : Les communes de plus de 50 000 habitants et celles ayant obtenu un agrément spécial de la part de la Préfecture.
- Zone C : Le reste du territoire.
La loi de finances 2018 a recentré l’éligibilité au dispositif Pinel aux biens situés dans les zone A Bis, A et B1.
Les zones B2 et C sont sorties en douceur du dispositif, le gouvernement avait fait adopter pour 2018 un amendement maintenant le dispositif dans ces zones.
De même, une exception avait été faite pour les biens situés dans des communes couvertes par un contrat de redynamisation de site de la défense, CRSD. Ces logements ont pu bénéficier du dispositif Pinel, peu importe la zone dans laquelle ils se situaient.
Le Gouvernement a revu le zonage A-B-C. Selon Benjamin Griveaux, secrétaire d’État, « cette cartographie comportait beaucoup d’incohérences »
L’investissement
Enfin, un investisseur devra aussi respecter certaines conditions en ce qui concerne l’investissement lui-même.
- L’investissement est limité à 300 000 € par foyer fiscal ;
- L’investissement ne doit pas dépasser 5 500 € par m² ;
- Les investissements sont limités à 2 par an dans la limite des 300 000 € ;
- La réduction d’impôt est comprise dans le plafond des niches fiscales et limitée à 10 000 € par an et par foyer ;
- La réduction d’impôt ne peut-être reportée d’une année à l’autre.
Pour profiter au maximum de l’avantage fiscal proposé par la loi Pinel, il est nécessaire d’être imposable et de payer au minimum 2 500 € d’impôt par an.
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Les conditions liées à la location
Dans le cadre de la loi Pinel, un investisseur s’engage à louer son bien pendant 6, 9 ou 12 ans. Plus il s’engagera sur une longue période, plus l’avantage fiscal sera important. Le logement devra être mis en location, en tant que résidence principale, dans les 12 mois qui suivent la remise des clés. Le dispositif Pinel fixe également des plafonds concernant les loyers des logements et les ressources des locataires.
Les plafonds de loyer Pinel
Un des objectifs du dispositif Pinel est de proposer des logements dits « intermédiaires », c’est-à-dire des logements accessibles au plus grand nombre. Afin d’éviter que les loyers explosent, ces derniers ont donc été plafonnés. Les plafonds de loyer Pinel correspondent ainsi au montant de loyer maximum autorisé. Ils dépendent de la surface du bien et de la zone dans laquelle il se trouve.
A Bis : 18,89 € par m²
A : 14,03 € par m²
B1 : 11,31 € par m²
B2 : 9,83 € par m²
Ces plafonds sont corrigés par un coefficient multiplicateur qui permet d’augmenter le prix des petites surfaces, et de diminuer celui des logements plus grands. Pour les biens de moins de 38m² ce coefficient est de 1,2 et pour ceux de plus de 38m² il est de 0,7 + 19/surface habitable.
Il suffit ensuite de multiplier ce coefficient multiplicateur par le prix au m² qui se rapporte à la zone où se situe le bien pour obtenir le prix maximum du m² auquel le logement peut-être loué. Pour connaître le loyer du bien, il suffit alors de multiplier ce prix par le nombre de m² du logement.
Exemple de calcul du plafond de loyer
Monsieur Martin
Monsieur MARTIN investit dans un appartement de 40 m² situé à Nantes, en zone B1. Le loyer de ce logement ne pourra donc pas dépasser le plafond de 533,83 €.
Coefficient multiplicateur : 0,7 + 19/40
Prix du m² maximum : 11,31 € x [0,7 + (19/40)] = 12,84 €
Montant du loyer à ne pas dépasser : 12,84 € x 40 m² = 533,83 €
Les plafonds de ressources des locataires
Si les plafonds de loyers visent à éviter que les loyers explosent, les plafonds de ressources des locataires ont pour objectif de permettre aux ménages modestes de bénéficier de ces logements dits « intermédiaires ». L’idée étant d’organiser une répartition juste et équitable de ces biens.
| Zone A Bis (en €) | Zone A (en €) | Zone B1 (en €) | Zones B2 et C (en €) | |
|---|---|---|---|---|
| Personne seule | 43 475 € | 43 475 € | 35 435 € | 31 892 € |
| Couple | 64 976 € | 64 976 € | 47 321 € | 42 588 € |
| Personne seule ou en couple ayant une personne à charge | 85 175 € | 78 104 € | 56 905 € | 51 215 € |
| Personne seule ou en couple ayant deux personnes à charge | 101 693 € | 93 556 € | 68 699 € | 61 830 € |
| Personne seule ou en couple ayant trois personnes à charge | 120 995 € | 110 753 € | 80 816 € | 72 735 € |
| Personne seule ou en couple ayant quatre personnes à charge | 136 151 € | 124 630 € | 91 078 € | 81 971 € |
| Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième | + 15 168 € | + 13 886 € | + 10 161 € | + 9 142 € |
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