Investir dans les résidences seniors : avantages et inconvénients

Vieillir à domicile, en Ehpad ou dans une résidence seniors

Selon l’INSEE, les plus de 65 ans seront 9 millions en 2030 et 12 millions en 2050. À cette date, ils représenteront près d’un Français sur quatre. Dans la plupart des cas, les seniors souhaitent vieillir à domicile et ainsi continuer à profiter de leur logement et de leurs habitudes jusqu’à la fin de leur vie. D’autres font au contraire le choix de s’installer chez leurs enfants. Pour certains également, décision est prise de s’installer en EHPAD (établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes), un mode d’hébergement largement décrié en raison des différents scandales survenus ces derniers mois.

Reste la solution des résidences seniors. Ce mode d’hébergement non médicalisé est dédié aux seniors qui souhaitent vivre en toute autonomie dans un cadre sûr et confortable. Selon la formule choisie et le gestionnaire en place, une résidence seniors offre tout un panel de services inclus ou payants : salle de lecture, coin détente, conciergerie, service d’accueil, animations, ménage, blanchisserie, restauration, etc.

Les retraités vivent dans des logements proposés meublés ou vides. Leurs voisins sont également des personnes âgées, ce qui leur permet de pouvoir compter les uns sur les autres tout en continuant à être indépendants.

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Résidence senior : une fiscalité avantageuse

Les résidences seniors sont commercialisées par des promoteurs. Les logements sont vendus par blocs à des investisseurs ou par appartement. Il s’agit dans la plupart des cas de logements neufs qui permettent de bénéficier de la fiscalité avantageuse des niches fiscales. Loués meublés, ces biens donnent également droit au statut LMNP (Loueur en meublé non professionnel), à l’exonération de TVA 20 % et à la déduction des charges. Jusqu’au 31 décembre 2022, il est aussi possible d’opter pour un investissement en Censi-Bouvard qui permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 11 % du montant investi dans la limite de 300 000 €. Loué vide, un appartement en résidence seniors peut en outre être acheté grâce au dispositif Pinel. Dans ce cas, la réduction d’impôt est de 12, 18 ou 21 % pour un engagement de location de 6, 9 ou 12 ans. Attention, ces avantages fiscaux seront progressivement revus à la baisse à partir du 1er janvier 2023.

La location Pinel est idéale pour les investisseurs qui choisissent cette solution pour loger un parent ou un proche. Attention toutefois, même loué à un membre de sa famille, un appartement en Pinel exige de respecter les plafonds de ressources et de loyer.

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Résidence seniors : les points de vigilance

L’une des clés lorsque l’on investit en résidence seniors, est l’emplacement. En effet, bien que vieillissants, les locataires sont autonomes et indépendants. Ils doivent donc trouver des commerces, des services et des transports à proximité.

La rentabilité de ce type d’investissement dépend donc de la situation géographique, mais aussi du prix d’achat. Compte tenu du niveau de services, certains promoteurs n’hésitent pas à gonfler les prix, or un appartement en résidence seniors ne devrait pas être acquis plus cher de 20 % par rapport à un même appartement neuf hors résidence.

Enfin, le gestionnaire se rémunère sur les loyers. Pour réaliser une opération rentable, il faut donc veiller au sérieux de ce gestionnaire, à ses tarifs et au taux de vacance de la résidence.