Dossier : quel est le profil type de l’investisseur immobilier?

Voilà plusieurs années que le Crédit Foncier, acteur du financement immobilier, réalise l’élaboration d’un « profil de l’investisseur immobilier ». Qui est-il vraiment? Correspond-il à l’image que l’on se fait de lui? Y-a-t-il un profil unique ou plusieurs tendances? 6000 personnes ont répondu à la quatrième et toute dernière enquête du Crédit Foncier, effectuée en 2016. Les contours de l’investisseur immobilier sont définis de manière plutôt précise.

Carte d’identité de l’investisseur immobilier

Il a entre 45 et 46 ans dans quasiment toutes les régions françaises. Son revenu annuel médian est d’environ 69 300 euros, un chiffre qui a largement évolué depuis 2010. En effet en 6 ans, il s’est envolé de 8,7%. On remarque cependant de grandes disparités selon les régions. L’île de France a le revenu annuel médian le plus élevé (79 670 euros), dépassant de plus de 15 % la moyenne nationale. La région Provence Alpes-Côtes-d’Azur avec 72 250 euros dépasse de 5% le chiffre national, en Auvergne Rhône-Alpes de 3% avec 71 120 euros. En Occitanie le revenu médian est de 68 800 euros, soit 1% de moins que la moyenne nationale. Enfin en Pays de Loire, avec 61 900 euros, le salaire est bien loin de la moyenne nationale (-11%). On note que près de deux investisseurs sur trois ont un revenu supérieur à 3500 euros. L’investisseur immobilier type vit en couple à 59%, 10% sont pacsés et moitié moins en union libre. Par ailleurs 17% déclarent être célibataires et 9% divorcés, séparés ou veufs. En outre, les couples sont de plus en plus nombreux à investir, puisqu’ils représentaient 70% en 2010 et 74% en 2016.

Le bien préféré de l’investisseur immobilier

Les investisseurs privilégient clairement les petites surfaces : 92% optent pour un appartement contre seulement 8% pour une maison. 58% se dirigent vers un studio ou un deux pièces pour une surface moyenne de 45m². Quant au coût de l’opération il s’élève à 164 000 euros au 1er semestre 2016. Une hausse notable (10%) a été remarquée entre 2010 et 2014 mais le coût médian s’inscrit aujourd’hui en léger retrait (-1% par rapport à 2014). La part des biens immobiliers dont le prix est inférieur à 100 000 euros passe de 20% en 2010 à 22% au 1er semestre 2016. La part des biens dont le prix est supérieur à 200 000 euros passe de 22% en 2010 à 31% au premier semestre 2016. La part des biens dont le prix est compris entre 100 000 et 200 000 euros régresse de 58% en 2010 à 47% au premier semestre 2016.

Où l’investisseur choisit-il d’acheter?

La France est littéralement scindée en deux sur le critère de la localisation. Deux « bassins » attirent clairement la convoitise des acheteurs immobilier, l’Île de France couplée à toute la partie sud (Occitanie, Auvergne-Rhône-Alpes, Nouvelle-Aquitaine et Provence-Alpes-Côte d’Azur) d’un côté et les 7 régions restantes (Bretagne, Normandie, Pays de La Loire, Centre Val de Loire, Bourgogne Franche Comté, Grand Est, Hauts de France)d’un autre. Un phénomène qui semble aller en s’accentuant puisque les 5 régions qui attiraient 76% des investisseurs en 2010 en attirent 79% en 2016. Dans le trio de tête? L’Occitanie (26% en 2016), L’île de France (19%) et l’Auvergne-Rhône-Alpes (11%).

Un profil investisseur variable selon la région
En Île-de-France l’âge moyen de l’investisseur immobilier est de 45 ans et 7 mois, la surface habitable de 43 m² et la durée moyenne d’emprunt de 20 ans et 6 mois. Le revenu annuel médian atteint 79670 euros soit 15% de plus que la moyenne nationale ce qui influence directement le coût médian du bien, 27% plus élevé ( 209 000 euros) et le montant médian financé, plus élevé de 24% ( 199 000 euros).
En Occitanie, on se rapproche du profil national, en revanche des disparités existent quant au coût médian de l’opération qui est de 183 000 euros contre 164 000 au niveau national (+12%). On explique le fait que ce profil soit assez proche du profil national par le poids que représente la part des investisseurs originaires d’Occitanie (27%) dans le chiffre total.
La région Auvergne-Rhône-Alpes rejoint l’île-de-France dans sa différence avec le profil national : L’emprunteur type a 48 ans, un revenu annuel médian de 71 120 euros, le coût de l’opération est de 203 000 euros et la surface habitable de 47m². Tous ces critères sont plus élevés qu’au niveau national. Le montant médian du financement est également plus élevé (de 21%) avec 194 000 euros ce qui n’a pourtant pas d’incidence sur la durée moyenne du crédit (19 ans et 10 mois comme au niveau national)

Le lieu d’investissement est également très différent selon la nature du bien. Par exemple s’il s’agit d’un investissement dans le neuf il se fera majoritairement dans une zone géographique éloignée du domicile de l’investisseur ( 62% investiront dans une autre région/département). A contrario s’il s’agit d’un investissement dans l’ancien, il se fera à proximité du domicile de l’investisseur dans 67% des cas. Dans le neuf comme dans l’ancien les zones géographiques choisies sont par ordre d’importance : dans une grande ville, dans une petite ville ou à la campagne, au borde de la mer et à la montagne.

Quel financement?

Une grosse majorité des investissements immobiliers est financée à crédit. En 2016, en moyenne le financement porte sur un montant de 160 000 euros pour un bien d’une valeur moyenne de 164 000 euros. Cependant la baisse des taux, notable depuis plusieurs années a clairement incité les investisseurs a augmenter la part financée : cette dernière passe de 94% en 2010 à 98% en 2016.
Par ailleurs le montant médian emprunté grimpe de 13% entre 2010 et 2016. La répartition du taux d’apport est également en mouvement : ainsi en 2016 les dossiers sans apport financés par le Crédit Foncier représentent 64 % de l’ensemble des dossiers contre 58% en 2010. La durée moyenne de l’opération est de 19 ans et 10 mois au premier semestre 2016 contre 20 ans et 6 mois en 2010. Ces chiffres s’expliquent par le niveau bas des taux d’intérêts qui permettent simultanément d’augmenter le montant prêté et de réduire la durée du crédit.

Pourquoi investissent-ils?

L’immobilier est clairement un actif privilégié des investisseurs (pour 65% des personnes interrogées sur « l’investissement idéal ») et le phénomène s’accentue avec quasiment + dix points entre 2015 et 2016.

Les principales motivations à l’investissement immobilier
• Payer moins d’impôts (50%)
• Se constituer un patrimoine (47%)
• Préparer sa retraite (46%)
• Transmettre un héritage à ses enfants (29%)
• Disposer d’un capital dans quelques années (27%)
• Car l’immobilier est une valeur refuge (17%)
• Pour occuper sa retraite (6%)
• Autres… (4%)

A noter que pour les trois premières sources de motivation, des divergences existent entre les investisseurs ayant opté pour le neuf ou l’ancien. Par exemple, 71% des personnes ayant acheté dans l’ancien l’ont fait pour payer moins d’impôt, contre 17% dans l’ancien. Un résultat qui peut facilement être expliqué par les dispositifs défiscalisant mis en place par l’Etat. La perspective de se constituer un patrimoine est a contrario plus présente chez ceux ayant acheté dans l’ancien (47%) alors que les acquéreurs d’un logements se positionnent sur cette motivation à hauteur de 41%.

Les investisseurs sont-ils satisfaits?

L’étude du crédit foncier a sondé les investisseurs sur leur degré de satisfaction. Les résultats ont de quoi surprendre. Si près de 82% (31% très satisfaits+51% assez satisfaits) s’estiment satisfaits de leur opération seulement 40% des primo-investisseurs entendent réitérer. On note cependant chaque année une large évolution des réponses à cette question : 25% en 2013, 29% en 2014 et 32% en 2015. Les investisseurs confirmés sont eux plus enclins à repartir dans un investissement locatif un jour. Enfin les principaux frein à l’investissement locatif sont assez variables : 23% ont peur de trop s’endetter, 20% craignent une fiscalité trop lourde, 16% ont peur des loyers impayés, 15% préfèrent diversifier leurs placements, 15% n’apprécient pas que la fiscalité change sans cesse etc…