Loi Scellier : l’ancêtre du Pinel

Loi d’investissement locatif, la loi Scellier a pu profiter aux contribuables qui ont réalisé ce type d’investissement locatif entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012, en Métropole mais aussi en Outre-mer. Comme la loi Duflot, puis la loi Pinel qui lui ont succédé, cet ancien dispositif est conditionné à des zones géographiques, des plafonds de loyers, ainsi qu’à une durée de location minimum de 9 ans.

Comprendre ce qu’était la défiscalisation en loi Scellier

Le principe de la loi Scellier était simple : acquérir un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement (VEFA) en vue de le louer vide, à usage de résidence principale du locataire. Lorsque vous respectiez les dispositions définies par la loi Scellier, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 25 %. Les termes de cet avantage fiscal sont notamment codifiées sous l’article 199 septvicies du code général des impôts (CGI).
La loi Scellier, comme les lois de défiscalisation qui ont suivi, découpe le territoire français en zones, qui conditionnent l’éligibilité ou non d’un logement à la réduction d’impôt. Cette réduction d’impôt s’élevait à 25% au maximum pour des biens en Métropole et jusqu’à 40% en Outre-mer. Cette réduction d’impôt s’appliquait uniquement aux logements situés dans les communes classés dans des catégories de zones géographiques, se caractérisant par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements, autrement dit une zone de tension sur le marché locatif. Initialement, seules les zones A bis, A, B1, et B2 étaient éligibles, avant un élargissement à la zone C en 2010 sous condition d’agrément, délivré par le Ministère du Logement.

Les avantages fiscaux de la loi Scellier ont été modifiés tout au long de sa durée de vie :

Le dispositif Scellier se déclinait selon trois formules différentes :

• Scellier Outre-mer
• Scellier intermédiaire
• Scellier via une SCPI

Le montant des investissements ouvrant droit à la réduction d’impôt est globalement limité à 300 000 euros pour une même année.

Quels étaient les avantages d’un investissement en loi Scellier ?

Une réduction d’impôt octroyée grâce au dispositif Scellier pouvait atteindre 25 % du prix de revient du logement.
Au-delà du bénéfice de la réduction fiscale, la loi Scellier permettait à l’investisseur de :

• Se créer un patrimoine immobilier
• Anticiper sa retraite
• Transformer son investissement en capital au moment de la revente, un capital valorisé grâce à la plus-value

La durée de l’engagement de location étant de 9 ans minimum, de nombreux investisseurs ont encore des biens immobiliers bénéficiant de la défiscalisation en Scellier. Par exemple, un bien acheté en Scellier en 2012 permettra encore de défiscaliser jusqu’en 2021.

Un exemple en loi Scellier

Les conditions de défiscalisation en Scellier

Comme tous les dispositifs de défiscalisation, les avantages de la loi Scellier étaient soumis à certains critères d’éligibilité :

• Acheter un logement neuf (de préférence labellisé BBC 2005)
• Louer son bien non meublé à titre de résidence principale
• Obligation de louer le bien pour une durée minimale de 9 ans
• Respecter les plafonds de loyers et de ressources imposés par la loi Scellier
• Respecter les zones prévues par la loi Scellier
• Louer un logement respectant l’éco conditionnalité : la réduction d’impôt ne s’appliquant qu’aux logements conformes à un certain niveau de performance énergétique établi par décret

« J’ai un bien pour défiscaliser en Scellier, quelles démarches ? »

Si vous avez réalisé un investissement locatif via la loi Scellier, les démarches déclaratives à effectuer diffèrent selon les modalités de l’investissement.

• si l’investissement a été réalisé directement par le contribuable : une note annexe comportant l’adresse du bien, l’identité du propriétaire, le montant du loyer, l’engagement de location, les modalités de calcul de la réduction d’impôt, ainsi qu’une copie du bail et un avis d’imposition ou de non-imposition du locataire (pour le logement intermédiaire)
• si l’investissement a été réalisé directement par l’intermédiaire d’une société non soumise à l’Impôt sur la société (IS) : les obligations déclaratives doivent être effectuées par la société. En la matière, la date butoir à retenir est le 31 mars, date limite à laquelle la société doit adresser à chacun des associés une attestation justifiant l’existence de logements à la réduction d’impôt à son actif
  Les associés ayant des parts dans cette société s’engagent quant à eux à conserver le bien durant toute la période d’engagement
• si l’investissement a été réalisé via une SCPI : la date butoir à retenir est la même que pour une société non soumise à l’IS, à savoir le 31 mars. Chaque année, avant cette date, la SCPI doit faire parvenir à ses associés un document comprenant certains éléments d’information comme l’identité et l’adresse de l’associé, le nombre et les numéros des parts ou actions souscrites, l’attestation indiquant que 95 % de la souscription est exclusivement utilisé pour le financement d’un investissement pour lequel les conditions d’application de la réduction fiscale sont réunies.

Les plafonds de la loi Scellier

Comme une grande majorité des dispositifs de défiscalisation immobilière, le pan social de la loi Scellier impose de respecter des plafonds de loyer et de ressources. Ces plafonds diffèrent selon la date d’investissement avec le dispositif.

Les plafonds de loyer en 2025 pour un investissement en loi Scellier réalisé en 2009 ou 2010

Les plafonds de loyer en 2025 pour un investissement en loi Scellier réalisé à partir de 2011

Les plafonds de ressources en 2025

Les plafonds de ressources Scellier sont les suivants si vous concluez un bail en 2025 :

• Découvrez la loi Duflot
• Découvrez la loi Robien
• Découvrez la loi Demessine
• Découvrez la loi Borloo
• Découvrez la loi Besson