1. Accueil
  2. Nos conseils
  3. Gestion locative

Quels sont les avantages de mettre son bien en gérance ?

Se lancer dans l’investissement immobilier locatif demande du temps et des connaissances aguerries en droit de l’immobilier pour réussir son opération financière. La gestion locative est un véritable travail à temps plein, nécessitant un suivi rigoureux et de nombreux déplacements, que ce soit au moment de la mise en location du bien à chaque nouvelle signature de bail, des visites, mais aussi de l’entretien du bien. C’est pourquoi passer par un gestionnaire de location permet d’alléger la charge mentale dédiée à son investissement locatif, mais aussi de sécuriser son plan de rentabilité grâce aux assurances et à la sélection des locataires par des professionnels.

Trouver un locataire

La visibilité des agences de gestion locative offre au propriétaire un champ de communication très étendu, que ce soit par le biais d’une diffusion sur les différentes plateformes immobilières sur Internet ou directement en agence. De la mise en location du bien sur le marché, en passant par la sélection des candidats, puis des visites, la recherche d’un locataire fiable est une étape cruciale pour un propriétaire bailleur. C’est pourquoi déléguer la gestion locative à des professionnels permet de filtrer les meilleurs profils, et d’éviter les périodes de vacances locatives. De plus, pour les biens ciblant des étudiants, de type studio ou T1, les entrées et les sorties de locataires peuvent être régulières.

Sécuriser le paiement des loyers

Un locataire qui ne paie pas son loyer peut mettre en péril la rentabilité d’un investissement locatif. Les propriétaires ayant souscrit un emprunt immobilier pour leur achat immobilier en location, sont d’autant plus tributaires des rentrées locatives. Un plan de financement parfaitement étudié en ce sens peut être complètement mis à mal et engendrer des situations financières catastrophiques en cas de loyers impayés. C’est pourquoi le gestionnaire locatif propose un encadrement sécurisé pour les propriétaires, avec des assurances loyers impayés et la prise en charge en cas de dégradation du bien, un gage de sérénité supplémentaire après la sélectivité sur le choix des candidats. 

Suivre la gestion de la location

Les démarches administratives liées à la location, les vérifications des pièces pour la signature du bail de location, des assurances locatives et de la solvabilité des candidats demandent une bonne connaissance du sujet. Au facteur temps non-négligeable s’ajoute une disponibilité en cas de demandes du locataire durant son occupation dans le logement, comme des réparations éventuelles à effectuer, nécessitant la mise en relation avec des intervenants professionnels qualifiés, ou encore la délivrance des quittances de loyers. Enfin, la gestion locative s’attache aussi à maintenir le lien avec le syndic, garant de la bonne tenue de la copropriété. 

La rentabilité locative

La rentabilité locative permet de déterminer si un investissement immobilier sera oui ou non avantageux.

Lorsqu’une personne décide de réaliser un investissement locatif, son objectif premier est de percevoir des revenus complémentaires. Pour être certain d’atteindre cet objectif, elle doit s’assurer que son bien sera rentable, c’est-à-dire qui ne lui fera pas perdre d’argent. Elle doit donc se baser sur un indicateur qui déterminera la performance de son investissement immobilier. Cet indicateur, c’est la rentabilité locative. Un ratio est calculé entre le coût de l’investissement et le montant annuel des loyers encaissés. Une fois le calcul effectué, on obtient un pourcentage qu’il faut ensuite comparer à la moyenne du secteur où se situe le logement. Si le chiffre obtenu est égal ou supérieur à cette moyenne, alors votre rentabilité est assurée.

Calculer la rentabilité locative : loyer annuel x 100 / prix d’achat. Or il ne faut pas oublier de déduire les frais inhérents à l’investissement, tels que les frais de notaire ou bancaires ainsi que les charges liées au bien locatif (charges, taxe foncière…) pour connaitre la rentabilité locative nette, celle qu’il faudra prendre en compte. Le calcul est alors le suivant : (loyer annuel – charges – taxe foncière – impôts) x 100 / (prix d’achat + frais).

Comment fonctionne le mandat de gestion locative ?

Le mandat de gestion locative est un contrat définit entre deux parties, le gestionnaire locatif et le propriétaire. Les deux protagonistes doivent signer un exemplaire chacun, scellant les conditions du mandat. Celui-ci est régi par des règles strictes soumises aux directives de l’article 1984 du Code Civil. En contrepartie de la gestion locative de son bien immobilier, le propriétaire doit verser des honoraires au professionnel en charge de son bien. Le mandataire est libre de fixer ses propres honoraires de gestion locative, comprises de manière générale entre 5 et 10 % du montant du loyer appliqué sur le bien. La loi Hoquet impose la signature d’un mandat de gestion locative à durée déterminée, ne devant pas excéder 10 ans. D’accoutumance, sa durée est déterminée sur 1 an.

Comment choisir son gestionnaire ?

Le gestionnaire immobilier a pour obligation de détenir une carte immobilière délivrée par la chambre de Commerce et d’Industrie pour pouvoir exercer en tant que tel. Il doit également avoir souscrit une garantie financière et une assurance responsabilité civile professionnelle. Pour s’assurer de la bonne conformité de ses éléments, le propriétaire à la recherche d’un gestionnaire locatif peut se rendre sur le registre des professionnels de l’immobilier, ouvert à tous.
L’étape suivante concerne la localisation du bien, mais également le lieu de résidence du propriétaire. Si le bien en location ne se situe pas à proximité de son propriétaire, il est préférable de trouver un gestionnaire locatif disponible sur de larges plages horaires et faisant preuve de réactivité en cas de besoin. Cette qualité est facilement vérifiable lors des premiers échanges téléphoniques, premier indicateur de flexibilité. Il est également recommandé de vérifier la notoriété et le sérieux d’un gestionnaire locatif auprès de ses clients, que ce soit par le biais d’avis Google ou directement auprès de propriétaires actuels.
Enfin, pour choisir son gestionnaire locatif, il est impératif de vérifier les garanties proposées et les tarifs associés, comme les garanties de loyers impayés et de détérioration.  

Quelles sont les meilleures agences pour la gestion locative ?

Les agences de gestion locative sont nombreuses sur le marché. Pour vous aider à faire votre choix, nous avons sélectionné pour vous les entités les mieux notées par les propriétaires :

Quelles sont les assurances obligatoires ?

Pour protéger le propriétaire mais aussi le locataire en cas de sinistres et de litiges, la mise en location d’un bien demande aux deux parties de souscrire une assurance. Concernant l’assurance habitation du locataire, elle a pour vocation à le protéger en cas de sinistre, et pour le bailleur, ce dernier doit souscrire une assurance propriétaire non-occupant. La PNO couvre le bailleur en cas de vacance locative ou d’occupation de son bien, dans le cadre d’un sinistre, et prend également le relais en cas de radiation du locataire par son assurance habitation.

FAQ

Qu’est-ce que l’APL ?

L’aide personnalisée au logement, plus connue sous le nom d’APL a été créée en 1977. Elle prend la suite de l’allocation de logement familiale (ALF) de 1948 qui avait initialement été mise en place pour aider les ménages à supporter l’augmentation des loyers survenue à la même date.

L’APL aide donc les locataires à payer leur loyer, sous conditions de ressources. Mais elle accompagne également les propriétaires accédants qui ont fait le choix d’investir dans un logement ancien situé dans une zone considérée comme détendue, c’est-à-dire où l’offre est suffisante au regard de la demande.

Comment fonctionne l’indexation des loyers ?

L’indexation est un terme pour désigner l’ajustement d’une valeur sur un indice économique donné. Elle consiste à faire varier au cours du temps le montant d’un loyer, d’un salaire ou d’un prix en fonction d’un indice. Par exemple, un loyer évoluera ainsi en suivant la progression de l’indice de référence des loyers, l’IRL, un indice déterminé et publié par l’INSEE tous les trimestres. Ce dernier détermine les plafonds des augmentations périodiques des loyers. Il a pour objectif d’éviter aux locataires de subir une hausse soudaine de leur loyer par les propriétaires. Un bail de location doit ainsi contenir une clause d’indexation du loyer pour en réévaluer annuellement le montant à la date anniversaire de signature du bail.

À quoi correspond l’intermédiation locative ?

L’intermédiation locative est un dispositif permettant à des personnes ou familles de se loger temporairement. Afin de venir en aide à des ménages en difficulté, des associations mettent à leur disposition un logement et cela de façon provisoire. Elles font donc appel à des propriétaires qui acceptent de louer leur bien, tout en leur assurant des garanties. On parle d’intermédiation car c’est l’association qui agit comme intermédiaire entre le propriétaire et le locataire. Les contrats conclus entre les 3 parties ont une durée de 6 à 24 mois selon les besoins des ménages et sont définis comme suit :

Il existe également une autre forme d’intermédiation locative qu’est le mandat de gestion. Dans ce cas précis, le propriétaire passe par une agence immobilière sociale (AIS) et le contrat de bail sera établi directement entre lui et le locataire. C’est l’AIS qui percevra les loyers pour le compte du bailleur.