Qu’est-ce que la vacance locative ?
Lorsqu’un locataire prend congé de son logement, le propriétaire dispose généralement de peu de temps pour lui trouver un remplaçant. En effet, si le bien reste trop longtemps vacant, d’où le nom de vacance locative, sa rentabilité en sera fortement impactée. Car même sans locataire, le propriétaire continue de payer les charges liées à son bien (taxe foncière, charges de copropriétés). Il faut savoir qu’un mois de vacance locative dans une année, correspond à une perte de revenus estimée à 8,33 %. Attention, il ne faut, d’ailleurs, pas confondre vacance locative et carence locative qui désigne, pour sa part, l’absence d’un tout premier locataire lors de la livraison d’un bien immobilier neuf.
Les causes de la vacance locative sont multiples : exigence du propriétaire sur les garanties des futurs locataires, un loyer trop cher, un logement mal entretenu… Le bailleur a donc tout intérêt à faire un état des lieux de son bien immobilier après chaque départ d’un locataire.
Des travaux de rénovation ou de rafraichissement sont-ils à prévoir ? Le montant du loyer est-il en corrélation avec le marché locatif actuel ? Rappelons qu’en cas de travaux à effectuer, leur montant est déductible des revenus fonciers dans le cadre d’un investissement locatif ouvrant à défiscalisation, comme en loi Pinel par exemple.
Il est essentiel qu’un propriétaire soit capable de se remettre en question vis-à-vis de son bien en cas de vacance locative. Mais avant d’en arriver là, certains points sont à prendre en compte pour éviter tout risque de vacance locative.
- En savoir plus sur la gestion locative
1/ Privilégier une zone géographique attractive
Afin d’éviter tout potentiel risque de vacance locative, il est important de cibler une zone géographique populaire, ou qui suscite l’intérêt des locataires en recherche d’un lieu de vie. Ainsi, pour être considéré comme idéal, l’environnement du bien doit comporter des accès facilités aux transports, et se démontrer à proximité de divers services : écoles, universités, commerces, …
2/ Optimiser la visibilité du logement
Pour contourner toute potentielle vacance locative, il faut que le bien soit vu du plus grand nombre. Cela peut passer par plusieurs moyens pour augmenter sa visibilité :
– Publier l’annonce immobilière sur plusieurs sites internet de référence et bénéficiant d’une solide notoriété ;
– Faire appel à une agence immobilière ;
Il est important de soigner les informations présentées dans l’annonce immobilière. Elle doit être détaillée, attrayante, mettre en avant les atouts du logement (grande surface, balcon, terrasse, jardin, piscine dans la résidence, …) et surtout contenir des photos qui valorisent et subliment le bien.
3/ Pratiquer un loyer raisonnable
Un bien immobilier présentant un loyer adapté au marché locatif local aura de grandes chances de trouver rapidement preneur face à un logement au loyer surévalué. En effet, dans les zones dites tendues où la demande est forte et les prix élevés, les locataires n’hésitent pas à regarder ailleurs et à réaliser des comparatifs pour trouver un bien qui leur coutera moins cher chaque mois.
4/ Souscrire une assurance vacance locative
Si l’assurance vacance locative ne permet pas d’éviter l’absence d’un locataire, elle offre en revanche le moyen financier d’y palier. En effet, cette couverture se substitue aux loyers non reçus pendant la vacance locative en versant au souscripteur 80 % à 100 % de leur montant, pour une période limitée. Attention néanmoins, en fonction de la formule choisie, un délai de carence de l’ordre de 1 à 3 mois peut s’opérer.
Cette assurance vacance locative peut être contractée de façon indépendante ou au sein d’une assurance loyers impayés (GLI).
5/ Penser au dégrèvement de la taxe foncière pour cause de vacance locative
Dans la même veine que l’assurance vacance locative, recourir au dégrèvement de la taxe foncière pour absence de locataire permet de se prémunir financièrement. Ainsi, si la vacance locative dure au minimum 3 mois et qu’elle est parfaitement involontaire au bailleur, ce dernier peut, sur réclamation, demander à l’administration fiscale une diminution totale ou partielle de son impôt.
Si toutes les conditions d’éligibilité sont remplies, le propriétaire peut bénéficier du dégrèvement de sa taxe foncière à partir du premier jour du mois qui suit le départ de son locataire, et ce jusqu’au dernier jour du mois où la vacance s’achève.
