Réforme du droit des copropriétés : que souhaite le Gouvernement ?

Copropriétés : des problèmes structurels et de gouvernance

Environ 30 % des logements français se situent en copropriété. Cela représente autant de logements pour lesquels il est parfois difficile de mobiliser les forces, de faire appliquer les règles et de trouver des accords.

Copropriétés et risques d’impayés

Selon le ministre délégué au Logement, Olivier Klein, on dénombre quelque 110 000 copropriétés fragiles en France. Une situation due principalement aux impayés de charges locatives qui entraînent un appauvrissement des structures. Le dernier rapport de l’Anah, l’Agence nationale de l’habitat, est encore plus alarmiste avec près de 215 000 copropriétés comptant plus de 20 % d’impayés en 2022, soit deux fois plus qu’en 2021. Des chiffres que l’on doit notamment aux coûts de l’énergie qui alourdissent le poids des charges et augmentent ainsi les difficultés de paiement, mais aussi aux budgets travaux, énergétiques ou non. L’Anah estime que ce sont les copropriétaires d’immeubles construits entre 1961 et 1974 qui doivent s’acquitter des factures les plus lourdes avec des travaux évalués à 10 000 € par copropriétaire en moyenne en 2022, soit une somme cinq fois supérieure à 2017.

Copropriétés : marchands de sommeil et vétusté

« L’habitat indigne, ce sont des lieux utilisés à des fins d’habitation alors qu’ils ne sont pas prévus à cet effet ou un logement ou un bâtiment qui expose ses occupants à des risques dus à une dégradation forte du bâti », rappelle le ministère de l’Écologie.

Un risque auquel s’ajoute celui des marchands de sommeil, ces propriétaires peu scrupuleux qui fixent des loyers souvent disproportionnés pour la location de logements indignes, qu’il s’agisse d’appartements en copropriétés ou de maisons individuelles. Les habitants sont alors confrontés à la suroccupation, à l’insalubrité, à la vétusté et au mal-logement. En plus des risques sanitaires et de sécurité évidents, cela contribue à affaiblir les copropriétés lorsqu’il s’agit d’habitats collectifs.

Pour rappel, 400 villes sont soumises au « permis de louer » en 2023. Il s’agit soit d’une autorisation préalable à la mise en location, soit d’une déclaration de mise en location, toutes deux exigées dans tout ou partie de ces communes afin de lutter contre l’habitat indigne. Ce dispositif a été instauré par la loi Alur de 2014.

Copropriétés : les idées du Gouvernement pour une réforme globale

Pour redonner du souffle aux copropriétés fragilisées, le Gouvernement envisage une réforme d’ampleur. Les sujets actuellement discutés concernent la rénovation énergétique des bâtiments, les problèmes sociaux et les questions de gouvernance.

Plan « Initiative Copropriétés »

En janvier 2023, le Gouvernement, en association avec l’Anah, tirait le premier bilan de son « Plan Initiative Copropriétés », une stratégie nationale d’intervention sur les copropriétés, après quatre ans d’action.

Olivier Klein, ministre délégué au Logement : « (…) je souhaite mieux prévenir les dynamiques de fragilisation (…). Les dispositifs existants de prévention seront améliorés dans les prochains mois, tout comme les outils existants pour prévenir la constitution de dettes irrécouvrables. La formation et la sensibilisation de tous les acteurs est également un défi, pour que le redressement soit facilité. »

À l’horizon 2028, une réforme globale doit être engagée reposant sur neuf propositions clés parmi lesquelles : améliorer le dispositif de « prévention copropriétés », améliorer le traitement des ensembles immobiliers complexes, mettre en place un plan de formation à destination des syndics et faire émerger des nouveaux opérateurs de syndics. L’Etat doit contribuer à ce plan à hauteur de 2 milliards d’euros d’ici à 2028, 17 sites font l’objet d’un suivi national.

Lutter contre l’habitat indigne

Olivier Klein estime qu’il faut entre 8 et 12 ans pour qu’une copropriété retrouve une situation saine. Le ministre souhaite donc la création d’outils et surtout la simplification des process afin de lutter plus efficacement contre les risques liés aux marchands de sommeil, à la sécurité (effondrement de bâtiments) et à la salubrité.

Simplifier la rénovation énergétique des bâtiments

Tandis que le calendrier des rénovations énergétiques obligatoires s’accélère pour lutter contre les passoires thermiques, certains bâtiments sont confrontés à des questions liées à la préservation du patrimoine. En effet, il apparaît évident qu’un immeuble classé, présentant des éléments architecturaux spécifiques, ne peut être rénové comme un appartement construit dans les années 90. Pour cette raison, « un label de performance énergétique sur les bâtiments patrimoniaux » serait à l’étude, précise Olivier Klein.

En décembre dernier, déjà, le Gouvernement disait travailler sur deux réformes, l’une visant à simplifier le vote des travaux de rénovation en copropriété, l’autre concernant l’organisation d’assemblées générales extraordinaires, le tout dans le but d’accélérer les prises de décisions.