Locations Airbnb : cette réforme fiscale qui les rend moins attractives

Quelles locations touristiques sont concernées ?

L’affluence des locations de courtes durées sur le territoire participe au bouleversement du marché immobilier et plus particulièrement à la pénurie de logements locatifs. La location touristique sur les plateformes de vacances incontournables comme Airbnb, Abritel ou encore Booking va être secouée cette semaine à l’Assemblée. 

Le texte de loi présenté par les députés des familles Renaissance et PS a pour objectif de rééquilibrer le marché de la location dès 2024. Les villes situées en zone tendues sont directement concernées, comme les grandes métropoles, les zones côtières, mais également les stations de montagne. Actuellement, dans ces secteurs où la demande de logements longue durée dépasse largement celle de l’offre, les locaux se retrouvent contraints de trouver un logement à des kilomètres de leur lieu de travail. C’est le cas dans des villes avec un haut potentiel touristique comme Biarritz ou Bayonne, dans lesquelles les habitants à l’année sont de plus en plus nombreux à résider aux alentours de Pau et parfois même de Tarbes, des villes moyennes du Sud Ouest situées à plus de 120 km.

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Qu’est-ce qui va changer pour les logements touristiques ?

Lors de son dernier déplacement à Dunkerque, durant lequel elle était revenue sur la crise du logement en France, Élisabeth Borne s’était montrée très favorable au texte de réforme des locations touristiques prévu dans le PLF 2024 (projet de loi de finances pour 2024). Devant être étudié au printemps prochain, son calendrier a finalement été avancé en cette fin d’année 2023, la situation n’allant pas en s’arrangeant. Plusieurs fois énoncé dans la presse, le texte de loi des locations Airbnb et autres logements touristiques, fait l’objet d’un tour de vis sur la fiscalité des propriétaires et sur l’état des biens proposés à la location.

L’abattement fiscal revu à la baisse

Le nerf de la guerre des nouvelles mesures concernant les logements saisonniers proposées à l’Assemblée en ce début décembre, c’est avant tout la révision du mécanisme fiscal en place. Le texte propose de réduire l’abattement fiscal à 40 % pour tous les logements locatifs. Meublés de courte ou longue durée, mais aussi locations vides, tous les logements locatifs disposeront du même avantage fiscal à compter de l’année prochaine. 

A ce jour, en fonction du type de location, 3 catégories d’abattements fiscaux sur les revenus s’appliquent :

• 71 % : pour les logements touristiques classés avec un plafond de revenus de 176 200 € par an ;
• 50 % : sur les autres locations meublées ;
• 30 % : concernant les logements locatifs nus.

Les avantages fiscaux de la location touristique sont donc particulièrement alléchants pour les investisseurs. Un point sensible sur lequel le Gouvernement n’hésite pas à revenir pour rééquilibrer la balance avec les locations destinées au logement longue durée. Les objectifs de cette nouvelle loi étant d’écarter toute concurrence fiscale entre les locations à l’année et les locations saisonnières et d’inciter les bailleurs touristiques à changer leur fusil d’épaule. 

Les maisons d’hôtes, les gîtes ruraux et les logements de ski ne sont pas concernés par ce nouvel abattement fiscal des résidences touristiques. Ils conserveront leurs avantages fiscaux actuels.

De leur côté, des sénateurs ont déposé un amendement au projet de loi de finances 2024, dans lequel il est question d’abaisser la fiscalité des logements Airbnb à 30 % avec un plafond de revenus maximal de 15 000 €. Une proposition qui va encore plus loin dans la baisse des avantages fiscaux des logements locatifs touristiques.

L’interdiction de louer des passoires thermiques

Dans un souci de cohérence, les locations touristiques devront également s’aligner aux nouvelles normes du logement dictées par la loi Climat et Résilience. Concernant jusqu’à présent les locations destinées aux baux de longue durée, l’interdiction de location des logements au mauvais DPE (diagnostic de performance énergétique) va s’étendre au paysage touristique. Après avoir constaté une augmentation des ventes des passoires énergétiques depuis l’application de la loi, le Gouvernement craint un glissement des logements locatifs longue durée classés G ou F, vers la location touristique.