Comment investir avec un PER dans l’immobilier ?
Grâce à votre PER, vous pouvez investir dans l’immobilier locatif par le biais des SCPI, SCI ou encore OPCI. En effet, votre PER immobilier vous permet d’acquérir des parts dans des sociétés détenant des actifs immobiliers diversifiés grâce aux unités de compte. Ces supports d’investissements collectifs sont également appelés « pierre-papier ». La différence avec l’investissement immobilier direct ? La fiscalité avantageuse.
- Tout savoir sur le plan d’épargne retraite
Détenir des parts de SCPI avec un PER
Les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) font partie des choix les plus répandus pour investir avec un PER immobilier. Elles permettent en effet d’investir dans un ensemble de biens immobiliers en achetant des parts d’un parc immobilier fractionné. Celui-ci correspond à de l’immobilier résidentiel, professionnel, ou tertiaire comme des bureaux, commerces ou établissements de santé. Le but ? Générer des revenus par le biais des loyers perçus. La SCPI ne verse pas directement les gains aux propriétaires, mais les capitalise dans le PER. Ces fonds sont ensuite débloqués au moment de l’âge légal de départ à la retraite (ou anticipé dans certains cas).
Investir dans l’immobilier par le biais d’une SCPI permet à la fois de miser sur un rendement moyen plutôt intéressant selon la société dans laquelle vous choisirez d’investir, et de diversifier son investissement. L’avantage ? Réduire le risque de l’investissement tout en n’ayant pas à gérer directement les biens immobiliers en question.
Investir dans un OPCI
Autre choix immobilier d’investissement immobilier grâce au PER : les OPCI (organisme de placement collectif en immobilier). Ces sociétés fonctionnent de la même manière que les SCPI, puisqu’elles sont composées en partie d’actifs immobilier. La différence ? Elles incluent également une poche d’actifs financiers, que ce soient actions, obligations ou encore OPCVM (organismes de placement collectif en valeurs mobilières). On retrouve donc 50 % à 65 % d’actifs immobiliers, et 35 % à 50 % d’actifs financiers. En n’étant pas composées que de biens physiques, l’avantage des OPCI réside dans la possibilité d’avoir accès à plus de liquidités pour les propriétaires, même si les rendements sont généralement moins élevés que ceux des SCPI.
Pourquoi opter pour le PER pour investir dans l’immobilier ?
1/ Déduire les versements du revenu imposable
Dans la continuité de ses prédécesseurs, le PERP, le contrat Madelin ou encore de l’article 83 sur les produits épargne retraite des entreprises, le PER offre à la fois plus de souplesse et plus de possibilités d’investissement. Son principal avantage ? Un cadre fiscal attractif, notamment en matière de revenus imposables.
En effet, les versement sur une année sont déductibles de ses revenus imposables de l’année en cours, dans la limite d’un plafond global fixé pour chaque membre du foyer fiscal, hors plafonnement des niches fiscales. Par exemple, si vous êtes salarié, le plafond de déduction des cotisations retraite correspond à 10 % des salaires déclarés aux impôts pour l’année N-1.
Pour les PER individuels, les versements volontaires ne sont pas plafonnés, mais le montant vous permettant de bénéficier d’un avantage fiscal l’est.
Il s’agit d’un avantage intéressant, notamment pour les contribuables fortement taxés ayant un taux marginal d’imposition élevé, puisqu’ils peuvent transférer des sommes sur leur PER en le déduisant de leur déclaration de revenus. C’est seulement à la retraite que la somme totale débloquée (qu’elle soit sous forme de capital total, fractionné, ou de rente) sera soumise à l’impôt sur le revenu, souvent à un taux inférieur.
2/ Éviter la taxation des revenus fonciers
Le PER est une enveloppe « de capitalisation » au même titre qu’un contrat d’assurance vie : les gains qu’il génère sont donc soumis à l’imposition après leur retrait uniquement. Un avantage intéressant, dans la mesure où le PER permet de diversifier vos investissements parmi un large éventail d’actifs, notamment dans l’immobilier.
En effet, lorsque vous détenez un patrimoine immobilier en direct, vous devez chaque année déclarer vos revenus fonciers à l’administration fiscale et ceux-ci sont soumis à la fois à l’impôt sur le revenu par un système de barème progressif (de 11 % à 45 %) et aux prélèvements sociaux (17,2 %). Dans le cadre d’un investissement immobilier par le biais d’un PER, tant que votre contrat est actif, les loyers que vous percevrez ne seront pas imposés. Il n’y a ainsi ni retrait, ni fiscalité sur les plus-values à la revente, uniquement sur le retrait des fonds à la fin du contrat.
3/ Être exonéré d’IFI
Le principe de base du plan épargne retraite ? Les fonds sont bloqués, c’est-à-dire non rachetables, jusqu’à ce que son titulaire atteigne l’âge (légal) de départ à la retraite ou la liquidation des droits à la retraite obligatoire.
Il est possible de débloquer les fonds de manière anticipée sous conditions telles que l’achat d’une résidence principale, décès, invalidité, fin des droits au chômage ou liquidation judiciaire.
Si cela peut représenter une contrainte, cela peut se révéler être un avantage de taille par rapport aux conditions de l’impôt sur la fortune immobilière. En effet, selon le Code général des impôts, l’IFI ne peut s’appliquer qu’aux actifs immobiliers inclus dans des contrats d’assurance « rachetables », or ce n’est pas le cas du PER.
De fait, les actifs immobiliers que vous détenez dans le cadre de votre PER ne sont pas soumis à cet impôt, qui en 2023 concernait 176 000 foyers. Le PER vous permet donc d’investir dans l’immobilier en étant exonéré d’IFI tant que vous n’avez pas débloqué les fonds. Un élément intéressant à garder en tête, notamment si vous y êtes déjà assujetti et que vous souhaitez développer votre patrimoine sans alourdir votre charge fiscale.
Dès lors que vous débloquez votre PER, que ce soit de manière anticipée ou au moment de votre retraite, il devient rachetable. Les fonds immobiliers que vous avez acquis par ce biais sont donc soumis à l’IFI si la valeur nette de votre patrimoine dépasse 1 300 000 €.