Au-dessus de 70 000 € de revenus locatifs générés par an, le statut LMP n’est plus une option, mais une obligation. Lorsque les revenus sont situés en dessous de 70 000 € annuels, le propriétaire est imposé en régime micro-BIC et bénéficie de l’abattement forfaitaire de 50 % représentatif des charges.
Chaque statut a ses avantages et ses inconvénients. À vous d’opérer un choix fiscal judicieux. Ainsi, si le statut LMNP autorise le cumul avec l’amendement Censi-Bouvard (réduction fiscale de 11 % du prix d’investissement), le statut LMP permet l’amortissement du bien, la déduction des déficits sur le revenu global et la possibilité d’échapper à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).
Le statut LMNP est-il le meilleur choix pour vous ?
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Quels sont les avantages d’un investissement en LMP?
En matière de location de meublés, l’écrasante majorité des propriétaires optent pour le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Néanmoins, au-dessus d’un certain seuil de revenus, ou lorsque l’on souhaite déduire ses charges au montant réel, le particulier peut choisir le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP).
Pour résumer, les principaux avantages fiscaux du statut de Loueur de Meublé Professionnel sont :
- la déduction fiscale des charges au montant réel
- l’amortissement du local et des meubles si le bien est inscrit à l’actif du bilan
- la déduction fiscale des déficits fonciers sur le revenu global du foyer, et non uniquement sur ceux issus de la location
- la possibilité d’être exonéré de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) au titre des biens nécessaires à leur activité
- la récupération de la TVA acquittée lors de l’achat
LMNP/LMP : le match fiscal
S’ils permettent tous les deux de bénéficier du régime micro-Bic (sous un certain montant), les deux statuts n’offrent pas tout à fait les mêmes avantages fiscaux. Ainsi, le statut LMNP autorise le cumul avec la loi Censi-Bouvard et donc l’accès à une réduction fiscale égale à 11 % du prix d’achat hors taxes du bien immobilier. En revanche, seul le régime LMP permet sous certaines conditions d’échapper à l’Impôt sur la Fortune Immobilière sur les biens acquis. Les atouts fiscaux des deux statuts sont à mettre en perspective avec votre capital, vos objectifs, votre pouvoir d’investissement.
70 000 €
Au-dessus de 70 000 € de revenus locatifs générés, le loueur de meublé est considéré par l’administration fiscale comme un professionnel.
Quelles sont les conditions à respecter ?
Pour être considéré au sens légal comme un Loueur de Meublé Professionnel, plusieurs conditions doivent être respectées et cumulées :
- l’inscription au Registre du Commerce et des Sociétés en tant que loueur de meublé professionnel
- Générer plus de 23 000 € par an de revenus liés aux locations en LMP
- les revenus doivent représenter plus de 50 % de la totalité des revenus professionnels du foyer fiscal
- en tant que commerçant, vous devez vous inscrire à une caisse de prestations sociales spécifiques des travailleurs non-salariés
Depuis le 8 Février 2018, les contribuables optant pour le statut LMP n’ont plus obligation de s’inscrire au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés) en tant que loueur de meublé professionnel. Plus d’informations sur le site du Conseil constitutionnel.
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Comprendre le statut LMP
Selon l’importance de vos revenus locatifs, votre portefeuille, vos objectifs d’investissement et d’économie d’impôt, l’un ou l’autre des statuts sera plus profitable.
Pour bénéficier du statut LMP, il faut réunir 3 conditions :
- Le montant des loyers et des charges perçus annuellement doit être supérieur à 23 000 €
- L’activité de location meublée doit être l’activité principale du foyer fiscal, c’est-à-dire que le montant des loyers et des charges est supérieur au total des autres revenus cumulés (salaires, pensions, autres revenus BIC, …)
- Une demande d’inscription au RCS (Greffe du Tribunal de Commerce) est nécessaire, même lorsque l’activité est exercée en nom propre
Le statut LMP présente de nombreux avantages de défiscalisation. Le régime LMP est obligatoire si vous dégagez plus de 70 000 € de revenus annuels grâce à la location de vos biens meublés. En-dessous de 70 000 € de revenus locatifs annuels, les recettes locatives peuvent être imposées en micro BIC ou en régime réel simplifié.
Contrairement au statut de loueur meublé non professionnel, le statut LMP vous permet de déduire les charges pour leur montant réel. Si celles-ci sont supérieures à 50 % de vos revenus, l’option est intéressante.
Le principal intérêt du LMP est la possibilité d’amortir le logement et le mobilier le garnissant. Pour rappel, l’amortissement est la traduction comptable de la dépréciation du bien au fil du temps. Chaque année, le propriétaire peut déduire de ses impôts le montant correspondant à la perte de valeur de son bien.
La location de biens meublés est considérée comme une activité commerciale. Par conséquent, les revenus sont imposables comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
En réalité, le choix entre ces deux statuts est souvent induit par le budget alloué par l’investisseur. En effet, le seuil fatidique des 70 000 € de revenus locatifs annuels (au-dessus le propriétaire sera automatiquement considéré comme un Loueur de Meublé Professionnel), ne peut être atteint qu’avec un investissement initial conséquent permettant l’acquisition de plusieurs logements ou d’un logement d’une certaine taille dans un secteur prisé.
Pour rappel, l’amortissement est la traduction comptable de la dépréciation du bien au fil du temps.
Ainsi, si la somme d’argent que vous souhaitez dédier à cet investissement reste relativement modeste, vous entrerez certainement sous le giron du statut LMNP.
La possibilité de changer de statut avant le 1er février
Les investisseurs soumis au statut LMNP ont la possibilité d’imposer leurs revenus locatifs en régime réel simplifié et non en régime micro-bic. Pour ce faire, ils doivent adresser une lettre notifiant leur choix à l’administration fiscale avant la date butoir de déclaration des revenus, effectuée entre mai et juin. Ce changement peut être rentable lorsque le montant des charges réelles est supérieur à 50 % des revenus locatifs (ce qui correspond à l’abattement forfaitaire du régime micro-Bic).
Pourquoi investir en LMP?
Plus largement, investir dans l’immobilier et être loueur de meublé professionnel permet de profiter d’un cadre fiscal attractif, mais pas seulement.
Ainsi, acheter et louer un logement meublé permet de se constituer un patrimoine immobilier qui pourra être valorisé à la revente, de percevoir des revenus complémentaires grâce aux loyers versés par les locataires et de percevoir une plus-value au moment de la revente.
Quels sont les pièges à éviter ?
- Acheter un bien faiblement attractif
L’investisseur ne doit pas perdre de vue qu’il s’agit d’un investissement locatif. Comme son nom l’indique, la rentabilité est liée à la location effective du bien. Si l’acheteur s’engage sur un logement mal situé, mal desservi dans une zone « détendue » du marché locatif (c’est-à-dire où l’offre de logements est importante), il n’a que très peu de chances de louer son bien.
- Surévaluer l’amortissement
L’un des atouts fiscaux de ce statut est l’amortissement. Au moment de la déclaration, l’investisseur ne doit pas jouer avec le feu et être particulièrement attentif à cet aspect. En surévaluant par exemple la valeur du terrain ou en omettant de dissocier terrain et logement, il s’expose à un contrôle fiscal.
« JE VEUX INVESTIR ET DÉFISCALISER DANS UN BIEN MEUBLÉ EN LMP, PAR QUOI JE COMMENCE? »
- définir son budget d’investissement et le montage financier (prêt bancaire, apport personnel…)
- sélectionner un bien meublé attractif dans un secteur à fort potentiel où la demande locative est forte
- en dessous de 70 000 € par an, choisir le régime fiscal le plus avantageux pour les revenus locatifs (micro BIC ou régime réel)