Exonération, fiscalité, comment définir une résidence principale ?

CITE, MaPrimeRénov’, PTZ : des aides réservées aux résidences principales

Le prêt à taux zéro (PTZ) est réservé aux primo-accédants qui font l’acquisition de leur résidence principale. Le CITE, désormais MaPrimeRénov’ depuis janvier 2020, s’adresse aux propriétaires occupants qui souhaitent faire des travaux de rénovation énergétique dans leur résidence principale, sous conditions de ressources. De nombreuses aides et avantages fiscaux sont, en effet, réservés aux résidences principales, les propriétaires ayant réalisé un investissement locatif, tout comme les résidences secondaires et touristiques ne peuvent pas y prétendre.

Aussi, il n’est pas rare que certains propriétaires ayant plusieurs logements et/ou une mobilité personnelle ou professionnelle importante, aient toutes les peines du monde à déterminer leur principale habitation. Pour d’autres, c’est l’intérêt fiscal qui rend l’opération délicate.

Propriétaires, locataires : la résidence principale est le logement où l’on a ses habitudes

Le Bulletin officiel des finances publiques donne sa définition de la résidence principale. On y apprend qu’il s’agit du logement où réside habituellement le contribuable, qu’il soit locataire, occupant à titre gratuit ou propriétaire.

BOFIP – 12/09/2012 : « Le lieu du principal établissement est celui où réside l’intéressé de façon effective et habituelle. Dès lors, peu importe que le logement dont il dispose soit ou non sa propriété, qu’il corresponde ou non à son domicile civil ou au lieu d’exercice de sa profession, ou même qu’il soit loué au nom d’un tiers ».

Dans un arrêt de 1937, le Conseil d’Etat avait considéré qu’un contribuable avait établi sa résidence principale « dans la commune où il dispose d’un appartement qu’il a pris en location meublée ».

Dans certains cas, toutefois, le doute persiste. La jurisprudence dispose alors de plusieurs indicateurs pour déterminer quelle est la résidence principale d’un contribuable : sa famille, ses attaches, ainsi que la consommation énergétique du logement.

La consommation énergétique comme indicateur d’un lieu de vie

La notion de résidence principale est particulièrement importante lorsqu’il s’agit de vendre un logement. S’il correspond à sa résidence principale, le vendeur peut alors bénéficier de l’exonération d’impôt sur la plus-value immobilière, ce qui n’est pas le cas avec les résidences secondaires ou les investissements locatifs.

En cas de litige avec l’administration fiscale, la juridiction peut se baser sur le niveau d’entretien d’un bien ainsi que sur les derniers relevés d’eau, de gaz et/ou d’électricité. Ces critères ont par exemple été utiles dans des contentieux à Bordeaux et à Marseille, révélant que le logement était inhabité alors que le contribuable prétendait y avoir établi sa résidence principale.