Qu’est-ce qu’une SCI ?
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Comment défiscaliser en investissant en SCI ?
La Société Civilie Immobilière, plus communément appelée SCI se différencie des autres types de société comme les SAS ou les SARL de par le fait qu’elle soit civile, ce qui, dans les faits, écarte totalement l’application du Code du commerce puisqu’elle est donc soumise aux articles 1832 et suivants du Code civil.
De manière plus concrète, cette forme de société va permettre à, à minima deux associés de créer et gérer un patrimoine immobilier commun. La création d’une telle forme de société peut avoir plusieurs buts : percevoir des revenus supplémentaires (par la mise en location de logements détenus ou par la construction en vue de la revente pour générer des profits) ou transmettre un patrimoine de manière à faciliter la succession.
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Quels sont les avantages de créer une SCI ?
La création d’une SCI peut avoir plusieurs objectifs et selon les ambitions de chacun présenter de nombreux points positifs :
- Des avantages fiscaux non négligeables
- L’administration de votre patrimoine immobilier facilitée
- L’optimisation de la succession
- Désengagement facilité des investissements immobiliers en cours
La facilité de gestion du patrimoine est le premier atout d’une SCI. De sa création, à son organisation, en passant par sa transmission, la SCI facilite les choses aux investisseurs. La possibilité d’investir à plusieurs fait également partie des gros avantages d’une SCI, tout en protégeant le patrimoine personnel des associés. Chacune des parts peut être cédée sans enclencher nécessairement la vente du bien immobilier, puisque seule la SCI en est propriétaire. Toutes les charges sont divisées entre les différents associés, et les prises de décisions votées entre eux ou par le gérant de la SCI, permettant de simplifier les prises de décisions et les frais liés à l’investissement immobilier. Mais investir dans une SCI, c’est également un moyen de bénéficier d’avantages fiscaux par le biais d’une réduction d’impôt personnel lorsque la société réalise un déficit, et d’un éventuel abattement sur la plus-value en cas de vente immobilière d’un bien détenu par la société. Le système simplifié d’une SCI se vérifie aussi dans le cadre d’une succession, pour laquelle l’indivision peut être évitée. Dans le même contexte, la succession d’une SCI peut être anticipée grâce à la donation, qui sera dans ce cas exonérée d’impôt à hauteur de 100 000 € par an en ligne directe pour les descendants et les ascendants. Enfin, le choix d’un capital social fixe ou variable est un avantage considérable pour les associés de la SCPI, qui pourront augmenter ou diminuer son montant dans le deuxième cas, sans avoir à convoquer l’assemblée générale.
Quels sont les risques à connaître avant d’investir en SCI ?
Un des inconvénients de la SCI c’est la responsabilité limitée des associés, nommée responsabilité subsidiaire. Comprenez qu’un créancier peut réclamer son dû aux associés de la SCI par le biais de leur patrimoine personnel. Toutefois, aucune solidarité des associés n’est engagée dans une SCI. De ce fait, les créanciers doivent se retourner vers chaque associés, ceux-là même responsables à hauteur du capital versé dans la société. La difficulté à vendre une SCI est également un risque à prendre en compte. Les associés n’étant pas directement propriétaires des biens immobiliers, cela peut freiner les potentiels acheteurs lors d’une mise en vente des parts de SCI.
Comment est constituée la SCI ?
Comme tout type de société, la SCI n’échappe pas à la règle est doit être constituée de la manière suivante :
- Objet social
- Capital social
- Siège social
- 2 associés minimum
- Apport (soit en nature soit en numéraire)
- Parts sociales
- Détermination d’un ou plusieurs gérants
- Statuts (si la rédaction est libre, elle doit toutefois prendre forme soit via un acte authentique signé chez le notaire soit via un acte de sous seing privé enregistré au Service des Impôts de Entreprises)
- Choix d’un mode d’imposition (IS ou IR)
Quels sont les différents types de SCI ?
Selon vos ambitions et vos objectifs, vous pourrez opter pour une forme bien précise de SCI. Découvrez les différentes formes de SCI envisageables.
La SCI familiale
Lorsque les membres d’une même famille souhaitent investir ensemble dans un ou plusieurs biens immobiliers et en faciliter l’obtention, la gestion et la transmission de ce patrimoine, il est conseillé de monter une SCI familiale. C’est par exemple le cas pour l’acquisition d’une maison secondaire familiale. Chaque personne détient alors un capital proportionnel au montant des parts sociales acquises lors de la création de la SCI, dont il devient associé.
La SCI professionnelle
Vous exercez une activité professionnelle nécessitant la mise à disposition d’un bien immobilier professionnel. La SCI professionnelle permet de limiter les frais liés à l’entretien d’un local acquis pour pouvoir exercer une activité professionnelle, les charges étant sous la responsabilité de la société et non des salariés. L’obtention d’un prêt pour un bien immobilier en SCI professionnelle est également facilitée, ainsi que sa transmission ou l’entrée de nouveaux associés dans la société.
La SCI d’attribution
Il s’agit ici d’une construction ou de l’achat d’un bien immobilier dans le but de le diviser en parties attribuées à chaque associé en nue-propriété, jouissance ou pleine propriété. L’avantage de la SCI d’attribution, est de pouvoir acquérir un bien immobilier d’envergure, difficilement accessible sans associé. Toutefois, le capital social d’une SCI d’attribution est très important, il doit représenter le montant de la valeur du bien à construire ou à rénover.
La Société civile de construction-vente (SCCV)
Opter pour une SCCV permet de concrétiser un projet de construction ou d’achats de biens immobiliers pour la revente quasi-immédiate dans l’objectif de réaliser une plus-value, comme c’est le cas pour les promoteurs immobiliers ou les marchands de biens. Cependant, les projets de rénovation ne sont pas autorisés dans le cadre d’une SCCV. Seules les constructions ou reconstructions pourront être réalisées.
La SCI de location
Pour générer des revenus locatifs par le biais des loyers encaissés, il est envisageable de monter une SCI de location. Les investisseurs locatifs se tournent vers les SCI de location en raison de ses avantages, notamment fiscaux, mais aussi pour faciliter les transmissions et enfin, pour le caractère anonyme du projet. Le locataire n’est pas en lien direct avec son bailleur mais avec la société.
La SCI de jouissance à temps partagé
Lorsqu’un bien détenu par la SCI est mis à disposition pendant une période et une durée déterminée, on parle alors de SCI de jouissance à temps partagé ou de multipropriété. Cette forme de SCI permet d’acheter un bien à usage touristique à plusieurs, en définissant les semaines pour lesquelles les associés peuvent à tour de rôle y séjourner de façon gratuite.
Comment monter une SCI ?
La particularité d’une SCI réside dans la possibilité de personnaliser son statut, selon son projet. C’est pourquoi la première des étapes est de rédiger les statuts de la SCI par le bais d’un notaire, dont les associés devront en signer l’acte. Une fois les statuts de la SCI définis, ils doivent faire l’objet d’un enregistrement au centre des impôts puis de sa publication dans un journal d’annonces légales. En suivant, la SCI doit être immatriculée pour pouvoir être inscrite au Tribunal de commerce et des sociétés. Enfin, pour pouvoir recevoir son k-bis, la société doit remplir et renvoyer les documents préalablement fournis par le tribunal de commerce. La dernière étape dans la création d’une SCI, consiste à désigner un gérant pour la société.