Quelles locations meublées sont soumises aux cotisations ?

Location meublée : plus que deux conditions pour passer du statut de LMNP à celui de LMP

La France compte de plus en plus de bailleurs en meublé. Si les uns sont attirés par ce régime à la fiscalité avantageuse, les autres se sont davantage détournés de la location touristique via des plateformes comme Airbnb, ce notamment depuis le début de l’année 2020 et le premier confinement.

Loi ALUR du 24 mars 2014 – Article 25-4 : « Un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante »

Le passage du statut de loueur en meublé non-professionnel (LMNP) à celui de professionnel (LMP) est aujourd’hui soumis à deux conditions, contre trois auparavant :

• Les recettes locatives annuelles du foyer fiscal sont supérieures à 23 000 €,
• Les recettes locatives sont supérieures aux recettes globales du foyer fiscal, soumises à l’IR (impôt sur le revenu).

Avant une décision du Conseil constitutionnel en 2018, confirmée par la loi de finances pour 2020, les loueurs en meublé devaient également s’inscrire au RCS pour être reconnus en tant que professionnels. Ce qui n’est plus le cas. S’il est désormais plus facile de devenir LMP, certains bailleurs le sont, par ailleurs, sans en être informés. Un changement qui n’est pas sans conséquences et qui peut avoir des répercussions fiscales.

Des cotisations sociales bien plus coûteuses que les prélèvements sociaux

Si les changements induits par le PLFSS se confirment, tous les bailleurs ayant le statut de LMP pourraient être assujettis aux cotisations sociales des indépendants et non plus aux prélèvements sociaux. Or, le taux des cotisations peut atteindre 40 % alors que celui des prélèvements culmine à 17,2 %. En outre, si l’activité de location ne permet pas de dégager des bénéfices, un minimum de cotisations forfaitaires de 1 145 € est automatiquement appliqué par la Sécurité Sociale des Indépendants (SSI, ex RSI).

Concrètement, l’impact financier et fiscal peut être particulièrement important en cas de vente ou de cessation d’activité. Dans ce cas, en effet, les plus-values à court terme sont taxées à taux plein, sans pouvoir espérer une quelconque exonération.

Reste la question des bailleurs meublés non-résidents et l’éventuelle application des cotisations sociales. Le droit européen limite l’affiliation à un seul régime de sécurité sociale, généralement celui de son lieu de résidence. Dès lors, les loueurs en meublés louant en France, et qui relèvent d’un autre régime de sécurité sociale européen, sont exonérés de la CSG et de la CRDS sur les prélèvements sociaux.