1. Accueil
  2. Nos conseils
  3. Gestion locative
  4. Le bail de location

Quelles informations et clauses doivent apparaître dans le bail de location ?

Pour qu’un bail soit valide, ce dernier doit contenir des mentions obligatoires, mises à jour depuis le 1er août 2015 pour les locations de résidences principales :

En savoir plus sur la gestion locative

Les spécificités du bail de location nue

Un logement loué nu, signifie que celui-ci est délivré non meublé. En revanche, une location non-meublée, doit impérativement comprendre certains équipements indispensables au quotidien, comme une douche, un toilette ou encore un évier. Si un bailleur loue un appartement avec une cuisine équipée, il ne sera pas considéré comme location nue. Il est soumis aux lois du 6 juillet 1989 et ALUR du 34 mars 2014, pour une durée de 3 ans pour un particulier et de 6 ans si le bailleur est une personne morale. Le dépôt de garantie pour un logement non-meublé doit être de 1 mois maximum, et la durée de préavis du locataire comprise entre 1 mois et 3 mois selon la localisation du bien. Le propriétaire quant à lui, dispose d’un préavis de 6 mois avant la date d’échéance du bail pour donner congé à son locataire. 

Le bail en location meublée

Les règles de location pour un logement meublé diffèrent de la location nue, à commencer par la liste des meubles obligatoires devant être indiquée dans le bail : 

Attention
Si un des éléments compris dans la liste ci-dessus est manquant lors de la signature du bail, le logement sera considéré comme location nue.

Enfin, le bail d’un logement en location meublé est réduit à un an minimum, contre trois pour un non-meublé, le dépôt de garantie est de deux mois maximum, la durée du préavis du locataire de 1 mois minimum quel que soit l’emplacement du bien, et pour finir, le dépôt de garantie du propriétaire est de trois mois maximum avant la date d’échéance du bail.

Les points à surveiller lors de la signature du bail de location

Protégeant le propriétaire, mais aussi le locataire d’éventuel litiges, le bail encadre les droits des deux parties dès sa signature. Certains points importants sont à vérifier avant de délivrer le bail à son locataire.

L’encadrement des loyers

Depuis la loi ALUR, la mention précisant l’encadrement des loyers appliqué dans la zone du logement, doit être précisée dans le bail de location immobilière. Le loyer de référence est établi par quartier, et dépend des valeurs cadastrales du bien.

Les bail de colocation

Lors de la création d’un bail unique pour une colocation, le contrat doit obligatoirement être signé par tous les locataires. Dans ce cas de figure, le règlement du loyer devra être effectué par le biais d’un seul locataire, qui se chargera par la suite de diviser son dû aux autres habitants. Si le bailleur décide d’établir plusieurs baux de location dans le cadre de la colocation, un bail sera attribué par pièce louée, dont chaque locataire devra y déposer sa signature. 

Garantie Visale

Afin de se prémunir d’éventuelles mensualités de loyers impayés, la garantie visale est une caution qui couvre le propriétaire durant le bail à hauteur de 36 mensualités non réglées par le locataire. Il s’agit d’un service gratuit pour les deux parties, délivré par Action logement, en charge du remboursement en cas de problème. Le locataire devra par la suite s’acquitter du remboursement des sommes dues sous forme d’échéancier, directement auprès d’Action logement. Dans le cas d’une garantie visale, aucune autre caution ne sera demandée au locataire lors de la signature du bail. Dans le cas contraire, un cautionnaire devra se porter garant des loyers impayés, sous forme de caution simple ou solidaire.

La caution

La caution est souvent la condition pour l’obtention d’un logement en location ou d’un prêt immobilier par exemple. Elle ne doit pas être confondue avec le dépôt de garantie.

Souvent assimilée à tort au dépôt de garantie, la caution désigne en réalité la personne qui accepte de se substituer à un débiteur qui ne pourrait être en mesure de régler ses créances ou de rembourser sa dette à la date d’échéance. On retrouve ce terme dans plusieurs domaines comme la location immobilière ou le prêt bancaire. À ce titre, la caution peut être une personne physique ou morale, autrement dit, un proche dans de nombreux cas, ou une entreprise.

Par exemple, lorsqu’il s’agit de la location d’un logement, la caution peut être demandée par le propriétaire-bailleur ou l’agence en tant que garantie du paiement des loyers. Dans le cadre d’un crédit immobilier, la banque peut exiger une caution pour s’assurer du remboursement des mensualités du prêt en cas de perte d’emploi ou de problèmes financiers de son client. Lorsqu’un tiers se porte caution des créances d’une autre personne, cela donne lieu à la mise en place d’un contrat dit de cautionnement. Ce contrat ne doit pas être mis en place à la légère puisque le tiers devient dès lors solidaire de la dette.

Dans le langage courant, la caution est souvent utilisée pour désigner le dépôt de garantie dont elle diffère pourtant. Le dépôt de garantie est en effet la somme remise au bailleur au moment de la signature du contrat de location pour se prémunir contre les éventuelles dégradations.

Le préavis

Un préavis est un délai de prévenance pour mettre fin à un contrat et dont la durée est déterminée par la loi. En immobilier, on appelle cela un délai de préavis.

Dans le cadre d’une location, le préavis peut être donné soit par le locataire, soit par le propriétaire. Il est déterminé lors de la signature du bail et inscrit dans le contrat de location. Emanant d’un locataire, le préavis permet au bailleur d’avoir le temps de retrouver un nouveau locataire et ainsi éviter de laisser son logement vacant. Ce délai lui permet également d’effectuer des travaux de rafraichissement ou de rénovation si nécessaire.

Le délai de préavis légal est de 3 mois pour les logements vides et d’un mois pour les meublés. Néanmoins, il est possible de réduire le préavis de 3 à 1 mois selon certaines conditions :

Si un propriétaire souhaite donner le préavis à son locataire, il est dans l’obligation d’attendre que le bail arrive à son terme. Le délai est de 6 mois pour un logement vide et de 3 mois pour un logement meublé. Les raisons pour lesquelles le propriétaire a le droit de donner congé à son locataire sont encadrées par la loi. Il doit vouloir habiter le logement, le vendre ou avoir un motif légitime et sérieux.

Pour être reconnu, le préavis doit être envoyé soit par lettre recommandée avec accusé de réception, soit en faisant un acte d’huissier ou faire une remise en main propre contre récépissé.

Quelles sont les closes abusives ?

Avec l’accord des deux parties, un bail peut contenir des clauses pour préciser certaines mesures dans le contrat de location. Toutefois, certaines clauses dites abusives sont interdites dans un bail locatif. C’est pourquoi la loi ALUR impose désormais un modèle de bail, afin d’en limiter les dérives. Les clauses abusives dans un bail les plus fréquentes sont les suivantes :

FAQ

Qu’est-ce qu’un avenant au bail ?

L’avenant permet de modifier un contrat sans en altérer sa valeur juridique. Il peut être utile dans de nombreux cas et notamment dans le droit du travail, les secteurs de l’immobilier ou de l’assurance. Un avenant est une convention écrite, un acte juridique destiné à compléter ou modifier un contrat rédigé ultérieurement ou un contrat type. Il peut s’agir de modifications en profondeur ou d’une simple clause pour préciser des dispositions.

Les avenants les plus couramment utilisés concernent le droit du travail et la location immobilière. Il peut en effet être pertinent de réaliser un avenant pour prolonger un bail. En matière d’immobilier, on parle d’ailleurs d’avenant au bail ou de convention annexe.

Un avenant doit toujours être conclu avec l’accord des différentes parties qu’il concerne et ne remet pas en question le contrat initial qui, lui reste toujours valable. Il doit être formulé de sorte à permettre une bonne interprétation et doit être cohérent avec le document initial, mentionner clairement les dispositions qui ne sont pas affectées et expliciter les points modifiés.

Qu’est-ce que le bail emphytéotique ?

Le bail emphytéotique est un contrat de location de longue durée conclu entre le propriétaire et le locataire. Ce dernier bénéficie de conditions favorables en échange de son engagement à effectuer les travaux de rénovation du logement qu’il occupe. À la fin du contrat de location, tous les aménagements effectués par le locataire appartiennent au bailleur, sans indemnités financières à moins que cela n’ait été précisé dans le document.
La durée minimale du bail emphytéotique peut s’étendre de 18 jusqu’à 99 ans. Compte tenu de ce facteur, ce type de bail a été conçu initialement pour mettre en valeur le bien. Cela expliquant au passage la faible redevance dont doit s’acquitter le preneur.

En cours de bail, le locataire peut disposer du bien comme bon lui semble et entreprendre n’importe quels travaux, tant que ceux-ci constituent une amélioration du logement. Il peut également hypothéquer ou faire saisir le bien. Aujourd’hui, le bail emphytéotique est plus utilisé pour les acquisitions de locaux ou de commerces ou par les collectivités locales.

À quoi correspond le bail mobilité ?

Introduit par la loi ELAN, la bail-mobilité permet aux bailleurs de louer sur de courtes périodes, et aux locataires en mobilité ou en formation, d’échapper au dépôt de garantie. Ce contrat peut être modifié en cours à l’aide d’un avenant, mais il ne peut toutefois pas être renouvelé. Si un locataire souhaite rester dans les lieux à l’issue de la période prévue au contrat, il peut le faire en accord avec le propriétaire-bailleur mais un nouveau contrat de location classique doit alors être établi. Par ailleurs, un locataire peut rompre le bail par anticipation à condition de respecter un préavis d’un mois.

Le bail mobilité s’adresse à un public composé de travailleurs en déplacement longue durée, en mobilité, en mutation, d’étudiants en stage, en contrat d’apprentissage ou en formation, ainsi que des jeunes s’engageant de manière volontaire dans le cadre d’un service civique. Le loyer est fixé librement par le bailleur sauf si le logement est situé dans une zone tendue et si la commune est concernée par la règle de l’encadrement des loyers. Qui plus est, contrairement à un bail classique, le loyer ne peut pas être révisé en cours de contrat pour suivre l’indice de référence des loyers.

Qu’est-ce qu’un propriétaire-bailleur ?

Un propriétaire-bailleur est un propriétaire d’un bien qu’il décide de proposer à la location. Il peut s’agir d’une personne physique ou morale, d’un particulier ou d’une entreprise. Dans ce cas, le bailleur peut par exemple être une banque, une compagnie d’assurance ou une mutuelle.

On distingue généralement les notions de propriétaire-bailleur et de bailleur car ce dernier peut agir pour le compte et à la demande du propriétaire. C’est le cas des particuliers qui confient leur gestion locative à une agence immobilière ou à un administrateur de biens. Le terme de propriétaire-bailleur est donc particulièrement adapté pour les locations dites de particulier à particulier.