Qu’est-ce que le viager ?
L’achat d’un logement en viager peut s’effectuer en viager libre ou en viager occupé. Le viager occupé, permet au vendeur de disposer du droit de vivre dans son bien, tout en percevant un revenu supplémentaire de la part de l’acheteur, appelé rente. Il conserve alors le droit d’usufruit sur son bien immobilier. Lorsque le viager ne concerne qu’une seule personne, appelé plus communément viager à une seule tête, la jouissance d’occupation du logement est applicable jusqu’au décès de cette dernière. Dans le cas d’un viager à deux têtes, elle fait foi jusqu’au décès du dernier vivant.
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Quels sont les avantages de vendre son bien en viager ?
Vendre sa maison en viager ou son appartement, est un moyen d’obtenir un complément de revenus réguliers. Les personnes âgées sans enfants se tournent souvent vers cette solution immobilière pour compléter une petite retraite, tout en évitant les litiges successoraux. La somme perçue grâce au bouquet (plus élevée en viager libre), peut être transmise aux héritiers en totalité sous forme de donation. Le vendeur bénéficie par ailleurs d’une exonération d’impôt du bouquet viager quand il s’agit de sa résidence principale. Lorsque la santé des propriétaires vendeurs en viager le permet, c’est aussi une opportunité de rester sous son toit, tout en allégeant le coût qui lui incombe, grâce aux rentes viagères reçues tous les mois. C’est notamment le cas des taxes et des charges qui n’incombent pas au vendeur, sauf en cas de clauses le spécifiant dans le contrat de vente. Le vendeur dispose également d’un abattement fiscal sur les montants perçus par les rentes viagères, calculé selon son âge. Enfin, les frais d’acte notarié pour une vente en viager sont exonérés pour le vendeur, tout comme les frais d’enregistrement.
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Quels sont les inconvénients d’une vente viagère ?
Dans le cas d’une vente en viager occupé, le vendeur ne peut pas louer son bien, sauf si celui-ci dispose de l’usufruit. Cette catégorie de viager dispose également d’un inconvénient financier, puisque la rente et le bouquet versés par l’acquéreur sont moins importants que dans le cadre d’un viager libre. Côté fiscalité, lors d’un DUH (droit d’usage et d’habitation), le vendeur continue de s’acquitter de la taxe foncière, de la taxe d’habitation (s’il y a lieu), ainsi que de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. Les charges courantes du bien et les dépenses d’entretien de ce dernier sont elles aussi à sa charge.
Vendre son bien en viager libre supprime la jouissance du bien au vendeur dès la signature de la vente. Là encore, un désavantage s’applique côté fiscalité, puisque la vente du bien doit être déclarée intégralement à l’IFI.
Quelle est la fiscalité d’une vente en viager ?
Les droits fiscaux d’une vente en viager sont particulièrement avantageux pour le vendeur. L’exonération du bouquet, l’abattement de l’impôt sur la rente viagère et la taxe foncière à la charge de l’acheteur, permettent au vendeur d’alléger sa charge fiscale à la suite de cette opération immobilière. Le montant de l’abattement des rentes en viager s’applique comme tel :
- 30 % avant 50 ans ;
- 50 % entre 50 et 59 ans ;
- 60 % entre 60 et 69 ans ;
- 70 % à plus de 69 ans.
Investissement locatif : est-il intéressant d’acheter un viager ?
Acquérir ou agrandir son patrimoine immobilier sont les principaux avantages de l’achat d’un bien en viager. Cette opération stratégique immobilière repose toutefois sur un pari basé sur la date de décès du vendeur. Plus la vente en viager est longue, moins elle devient intéressante financièrement.
À savoir : si le décès du vendeur en viager a lieu dans les 20 jours suivant la signature définitive de la vente du bien, la transaction est annulée.
La rentabilité d’un investissement en viager dépend donc en grande partie du facteur « chance ». Toutefois, la valeur du bouquet viager versée par l’acquéreur est, en règle générale, inférieure de 30 % au prix auquel serait affiché le même bien en vente classique. Les parties concernées par la transaction sont, néanmoins, libres d’en fixer le prix après négociation entre elles.