Loyers et ressources plafonnées : les conditions pour bénéficier d’une réduction d’impôt en Pinel
En 2019, les chiffres de l’immobilier neuf laissent entrevoir une perte de dynamisme alors que l’ancien a enregistré un nombre de transactions record. Pourtant, ce sont davantage les nombres de mises en vente (- 14 % en 2019) qui baissent alors que la demande reste élevée. Ce qui conduit naturellement à une hausse des prix (+ 4,7 % sur 12 mois).
Parmi les dispositifs d’aide à l’achat plébiscités, le dispositif d’investissement locatif Pinel a été révisé et devrait encore évoluer dans les mois à venir. Pour rappel, la loi Pinel a été mis en place en remplacement du dispositif Duflot. Il concerne les investissements immobiliers réalisés entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2021.
Il consiste en l’achat d’un bien neuf ou réhabilité qui est ensuite loué pendant une période de 6, 9 ou 12 ans à un locataire respectant les conditions de revenus. Le dispositif s’adressant en particulier aux ménages modestes dans les zones tendues (voir le zonage pinel), le propriétaire-bailleur s’engage par ailleurs à appliquer un loyer plafonné, inférieur de l’ordre de 20 % aux prix du marché. En contrepartie, il peut bénéficier de réductions d’impôt sur le revenu pouvant atteindre 21 % du prix d’achat du bien, soit 63 000 euros sur 12 ans.
« L’investissement locatif Pinel ouvre droit à une réduction d’impôt calculée sur le prix d’achat des logements neufs ou réhabilités pour atteindre les performances techniques du neuf ». ( www.economie.gouv.fr )
Dispositif Pinel, du nouveau en 2020
Pour s’adapter à la conjoncture et protéger l’épargnant, le dispositif Pinel évolue régulièrement. Ainsi en juillet 2019, les communes d’Angers et de Poitiers jusqu’alors exclues du dispositif pour leur classement en zone B2, ont été recatégorisées en B1 ce qui en fait désormais des villes éligibles. D’autres villes comme Narbonne, Béziers et Pau pourraient suivre.
Autre nouveauté, une expérimentation lancée en Bretagne par la loi de finances pour 2020. Cette phase de test permet de donner plus de pouvoir à la région qui arbitre les communes éligibles ainsi que les plafonds de loyers et de ressources qui doivent être respectés. Les villes de Brest, Lorient, Vannes, Quimper et Saint-Brieuc espèrent ainsi être bientôt accessibles au dispositif Pinel.
Enfin, les intermédiaires qui commercialisent les programmes Pinel auprès des particuliers, pour le compte des promoteurs, ont désormais l’obligation de faire connaître le montant de leur commission qui ne peut excéder 10 %.
À Paris ou en province, les critères qui font varier la rentabilité d’un bien en Pinel
Pour les particuliers qui souhaitent se lancer dans un investissement locatif avec la loi Pinel, il est ainsi possible de réaliser une opération intéressante. Attention toutefois, la rentabilité de l’investissement dépend pour beaucoup de la localisation du bien et de la facilité à trouver un locataire. Qui plus est, le pouvoir d’achat immobilier varie selon les villes.
Avec 250 000 euros, il est par exemple possible d’acheter en Pinel un T1 près de Paris, un T2 à Toulouse ou un T3 à Limoges. Quant à l’effort d’épargne mensuel, il va respectivement de 1000 à 700 euros par mois en moyenne. Les loyers du marché étant plus élevés à Paris qu’à Limoges pour un prix d’achat là aussi supérieur, la rentabilité brute est sans surprise plus élevée en province.
Note importante, dès le 1er janvier prochain, le Pinel sera recentré sur « les logements situés dans un bâtiment d’habitation collectif », autrement dit les appartements en copropriété.
