Comment rendre une passoire thermique rentable ?

Loi climat, nouveau DPE : les ventes de passoires thermiques en hausse

Les passoires thermiques sont dans le viseur de la loi 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets, également appelée « loi Climat ». Pour rappel, on parle de passoire thermique dès lors que le diagnostic de performance énergétique (DPE) attribue une note F ou G à un logement. Le diagnostic évalue la consommation énergétique et les émissions de gaz à effet de serre des logements par mètre carré, par an. Les logements classés A sont les plus performants, ceux classés G sont les plus énergivores.

4,8 millions

www.vie-publique.fr : « Le terme « passoire thermique » est employé pour désigner un logement avec une consommation énergétique excessive. Sur les 29 millions de résidences principales au 1er janvier 2018, environ 4,8 millions de logements seraient très énergivores, c’est-à-dire classés F ou G au diagnostic de performance énergétique.

Dès le mois d’août, les propriétaires de biens ayant une étiquette énergétique F ou G ne pourront pas réévaluer les loyers en cours. En cas de nouvelle location, le loyer ne pourra pas excéder celui demandé au dernier locataire. Ces dispositions s’appliquent aux locations nues comme aux locations meublées.

Selon la plateforme Ernest by Little Worker, en un an, ces nouvelles dispositions ont fait doubler le nombre de ventes de logements énergivores dans le réseau. Sans compter le nouveau DPE, entré en vigueur en juillet 2021, dont les critères sont désormais plus sélectifs.

Miser sur les aides à la rénovation énergétique

Selon le réseau immobilier, il faut compter 1 000 €/m² pour rénover totalement une passoire thermique et atteindre l’étiquette D. Et d’ajouter qu’il faut alors privilégier une isolation par l’extérieur afin de maximiser ses chances de reventes sans perdre de surface habitable. Pour limiter le reste à charge qui se situe, selon lui, aux environs de 25 %, il peut alors être judicieux d’opter pour le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) et ainsi faire des économies d’impôt sur le revenu pendant 10 ans.

Côté investissement, Ernest by Little Worker recommande de cibler les logements construits en 70-80, situés dans de petites copropriétés. Cela permet de cumuler prix plus bas que la moyenne et prise de décision rapide pour acter les travaux. Il peut être judicieux de viser des villes ayant adopté une politique écologique marquée telles que Lyon ou Bordeaux. Le cumul des aides en sera facilité : aides locales, certificat d’économie d’énergie (CEE), MaPrimeRénov’ et éco-PTZ.

À noter, enfin, que certaines plateformes se sont spécialisées dans la vente de logements « indésirables » comme le relaie Netinvestissement. C’est le cas d’Immocitiz, qui, moyennant une marge, propose d’anciennes passoires thermiques vidées de tout locataire et entièrement réhabilitées.