Un nouveau cadre légal passé sous les radars
Jusqu’à fin 2023, les promoteurs ne vendaient ces logements à loyers intermédiaires qu’en bloc à des bailleurs sociaux ou à des compagnies d’assurance. Mais la loi de finances 2024 est venue bouleverser la donne en autorisant l’achat d’un LLI par le biais d’une Société Civile Immobilière (SCI). Un détail dont personne n’avait semble-t-il mesuré la portée.
L’accès au LLI offre des atouts considérables. Le premier : la TVA est réduite à 10 % (au lieu de 20 %). Concrètement, il est possible d’acheter un logement neuf à un prix inférieur de 15 à 18 % par rapport au marché libre. À cela s’ajoute un crédit d’impôt sur la taxe foncière pendant 15 à 20 ans. En d’autres termes, c’est l’État qui vous rembourse la taxe foncière, ce qui représente une économie conséquente sur la durée.
Au bout de 15 ans, le bien sort du cadre du LLI et peut être revendu ou loué sans contraintes particulières.
Un investissement hors plafonnement global des niches fiscales
À la différence d’autres dispositifs de défiscalisation, le LLI n’entre pas dans le plafonnement global des niches fiscales. En clair, aucune limite de 10 000 € de réduction d’impôt sur le revenu ne s’applique. C’est un avantage majeur pour les contribuables déjà engagés sur d’autres dispositifs, qui peuvent dès lors multiplier leurs acquisitions sans craindre le plafond des niches.
Le LLI impose cependant quelques conditions similaires à l’ancien Pinel :
- Respect d’un plafond de loyer et de ressources pour les locataires.
- Zonage ciblé dans les zones tendues (là où la demande locative est forte).
- Engagement locatif d’au moins 15 ans.
Un levier pour relancer le marché du neuf
L’arrêt du Pinel a laissé un vide sur le marché de la défiscalisation. Certains professionnels craignaient un net recul des mises en chantier et des ventes de logements neufs. Mais le LLI pourrait bien relancer la machine et compenser la disparition du Pinel. La vocation première du dispositif, rappelons-le, est de créer une gamme de loyers intermédiaires entre le parc social et le parc privé. Elle répond donc à un véritable besoin social : proposer un loyer moins élevé que dans le parc privé classique, mais plus accessible aux classes moyennes que le parc social. Cette perspective redonne ainsi de l’optimisme aux acteurs du neuf et aux bailleurs privés.
Pour profiter du LLI, l’achat du bien neuf doit obligatoirement se faire par le biais d’une Société Civile Immobilière (SCI). Une option qui facilite par ailleurs la gestion et la transmission du patrimoine.
