Fin du Pinel : la loi Denormandie candidate idéale pour le remplacer ?

Un dispositif immobilier orienté vers la rénovation

Depuis sa création en 2019, la loi Denormandie cible l’immobilier ancien et plus particulièrement les logements nécessitant de gros travaux de rénovation pour pouvoir être loués. Elle se concentre sur la revitalisation des centres-villes des communes à taille humaine, avec un véritable enjeu écologique. Ce dispositif de défiscalisation immobilière a été pensé pour accroître l’efficacité énergétique des biens immobiliers anciens par le biais de travaux de rénovation engagés par les propriétaires. En échange de quoi, ces derniers doivent investir dans des travaux représentant au moins 25 % du coût total de l’opération, pour lesquels la rénovation énergétique du bien doit être au cœur du projet. Par ailleurs, après travaux, les logements réhabilités dans le cadre de la loi Denormandie doivent à minima accéder à l’étiquette E au DPE (diagnostic de performance énergétique) dans le cadre de la loi Climat et résilience, pour vous assurer une mise en location possible après 2028.

Les travaux éligibles à la loi Denormandie incluent notamment :

• L’isolation thermique (combles, murs intérieurs/extérieurs, fenêtres) ;
• Le remplacement des équipements de chauffage énergivores ;
• Les rénovations visant à améliorer l’efficacité énergétique globale du logement de 30 %.

Des avantages fiscaux identiques à la loi Pinel

Comme c’était le cas pour la loi Pinel, le dispositif Denormandie permet au propriétaire bailleur de bénéficier d’une réduction d’impôt en fonction de la durée de l’engagement locatif qu’il choisit (12 % pour 6 ans de location, 18 % pour 9 ans et 21 % pour 12 ans), dans la limite d’un plafonnement de 300 000 €. Pour pouvoir y accéder, les loyers pratiqués en Denormandie doivent respecter le plafonnement défini par zone. Les ressources des locataires ne doivent pas dépasser un certain montant afin d’augmenter l’offre de logements locatifs pour les foyers les plus modestes. Le montant des loyers doit être inférieur à ceux pratiqués dans le parc locatif privé (en moyenne 15 % moins cher).

Une zone géographique étendue

L’un des grands avantages de la loi Denormandie demeure le large choix des villes éligibles au dispositif. Contrairement à la loi Pinel, limitée aux zones locatives tendues, la loi Denormandie regroupe à ce jour en janvier 2025 plus de 500 villes. Ces communes sont inscrites au programme « Action cœur de ville » ou signataires de la convention ORT (Opération de Revitalisation du Territoire). Par le biais du dispositif Denormandie, les villes éligibles encouragent les investisseurs à participer à l’amélioration du patrimoine immobilier français, tout en devenant propriétaire dans la pierre. Situés dans des communes à taille moyenne, les biens en Denormandie bénéficient d’un prix d’achat attractif, avec un coût au m² bien inférieur à celui des grandes villes.

Un taux de rendement attractif

Compte tenu de sa localisation, de son prix peu élevé et des possibilités d’améliorations du bien une fois les travaux effectués, l’investissement d’un logement en Denormandie s’avère particulièrement efficace en matière de rendement locatif. Contrairement au Pinel neuf par exemple, pour lequel les logements affichaient un prix plus élevé que dans l’ancien à rénover, le taux de rendement brut est évalué aux alentours de 5,5 %. Sans compter sur le potentiel de plus-value à la revente permettant d’augmenter la rentabilité de son projet locatif. La valorisation du patrimoine grâce à la loi Denormandie est un des atouts phares du dispositif, que ce soit pour les propriétaires des biens, mais également pour répondre aux objectifs environnementaux dans le cadre de la loi Climat et Résilience. La loi Denormandie s’inscrit dans un écosystème vertueux de revalorisation du territoire et plus particulièrement dans les villes à taille moyenne, permettant de redynamiser l’ensemble du paysage urbain et de recréer des logements de qualité pour les locataires.