Fraude et immobilier : le data-mining au service du fisc

L’analyse des données : un enjeu de taille pour l’entreprise et pour l’immobilier

L’analyse des données est au cœur des enjeux et des stratégies modernes. Floue pour bon nombre de gens, elle fait pourtant partie du quotidien de nombreuses entreprises et notamment des professionnels de l’immobilier.

Pour l’administration fiscale, c’est devenu l’un des principaux moyens de contrôle pour lutter contre la fraude et le blanchiment d’argent.

Le data-mining ou l’exploration des données en Français, est une technologie du big-data. Il désigne l’analyse et le regroupement de données volumineuses pour les transformer en informations. Les logiciels de data-mining permettent de recouper les données entre elles et d’établir des relations. Ils sont de plus en plus utilisés dans le monde de l’entreprise pour faire des économies, mieux connaître sa clientèle ou changer de stratégie commerciale.

Des outils modernes pour contrôler les fraudeurs au fisc

30, 60, 80, 100 milliards d’euros ? Mais combien coûte chaque année la fraude fiscale en France ? Si une estimation de 2012 avançait le chiffre de 30 à 36 milliards, il reste difficile de savoir ce qu’il en est 7 ans plus tard.

Pourtant, les enjeux sont grands, notamment dans le domaine de l’immobilier, et depuis le remplacement de l’ancien ISF par l’IFI. Ainsi, la valeur de près de 20 % des biens ferait l’objet d’une déclaration inférieure à la réalité. Mais pour les investisseurs, cette bonne nouvelle apparente au moment de l’achat, peut ensuite donner lieu à un redressement fiscal. Pour constater ces écarts, le fisc se base sur le service de publicité foncière en comparaison avec la valeur locative moyenne des autres biens d’un même secteur. Mais des outils comme Google Earth ou des enquêtes de proximité peuvent également aider pour procéder à une revalorisation.

Ces mêmes données peuvent être étudiées afin de vérifier la véracité des déclarations des contribuables, après un héritage par exemple. Une tâche plus complexe mais également plus importante pour les finances de l’État, depuis l’entrée en vigueur du nouvel impôt sur la fortune immobilière en janvier 2018.

Attention aux excès de déficit foncier

Le déficit foncier est également dans le viseur de l’administration fiscale et donne lieu à de fréquents contrôles. Il faut dire que ce mécanisme permet de déclarer charges et coûts relatifs aux travaux pour réduire, voire annuler, le montant des loyers perçus, et même de l’ensemble des revenus imposables.

Pour ce qui est du statut de loueur en meublé non-professionnel (LMNP), le fisc a à sa disposition le fichier des écritures comptables, une base de données dématérialisée, obligatoire depuis 2014. Une nouveauté qui ne fait pas oublier la méthode plus classique, qui consiste à envoyer un questionnaire au locataire pour obtenir davantage d’informations.

Pour se défendre en cas de contrôle fiscal, les contribuables de bonne foi peuvent tenter de réévaluer leur bien en prouvant par exemple, son état de vétusté ou la proximité d’un bâtiment bruyant. D’autres peuvent s’appuyer sur les conseils d’un avocat, certains n’hésitant pas à scruter les vices de forme.

À noter qu’en cas de doute sur une acquisition, les banques ainsi que les agents immobiliers ont le devoir de dénoncer l’acheteur à l’administration.