L’essor du viager et de la nue-propriété
Longtemps boudé, le marché du viager et de la nue-propriété est en plein boum avec une progression de +6 % en 2021. C’est ce que nous apprend le baromètre 2022 de Renée Costes Viager, le spécialiste du secteur. Pour autant, le marché du démembrement immobilier reste toujours très minoritaire par rapport à l’ensemble des transactions : 5 500 ventes de ce type ont été enregistrées en 2021.
En pratique, on parle de démembrement immobilier lorsque la propriété d’un bien est divisée en deux. On distingue les murs (on parle alors de nue-propriété) et l’usage (usufruit). Dans le cas du viager, le vendeur conserve le droit d’usage du bien, donc l’usufruit, et cède la nue-propriété de manière progressive à l’acquéreur. C’est ce qu’on appelle le viager occupé puisque le vendeur continue à occuper les lieux. Il existe cependant des cas de viager libre où l’acquéreur peut résiderfi sur place en l’absence du vendeur. La nue-propriété est quant à elle courante dans les donations-partages telles qu’elles existent entre parents et enfants.
Pour le viager, on parle de bouquet pour désigner le capital versé par l’acquéreur au vendeur et de rente pour les sommes versées ensuite mensuellement ou trimestriellement jusqu’au décès du vendeur. Cet événement signifie que l’acquéreur devient alors pleinement propriétaire du bien, sans fiscalité spécifique ni frais supplémentaires.
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Quels sont les avantages du viager ?
Comme le rappelle l’étude publiée par Renée Costes Viager, jusqu’alors, le marché du viager était particulièrement dynamique en Île-de-France et en région Provence-Alpes-Côte d’Azur. Mais à l’image du marché immobilier en général, les transactions en région se sont intensifiées depuis 5 ans. Sur cette période, 30 % des opérations de démembrement immobilier ont été réalisées en région parisienne, 15 % en PACA, 10 % en Nouvelle-Aquitaine, 10 % en Auvergne-Rhône-Alpes, 9 % en Bretagne, et 9 % en Occitanie.
En moyenne, les vendeurs en viager ou en nue-propriété ont 74,3 ans. 59 % des transactions concernent une maison et 41 % un appartement. La valeur moyenne des biens cédés est estimée à 271 000 euros selon l’étude.
« La retraite moyenne mensuelle, tous régimes confondus, est de 1 503 euros bruts, soit 1 393 euros nets. Elle augmente moins vite que le coût de la vie ». Renée Costes Viager
Pourquoi vendre son bien en viager ? Pour 34 % des seniors interrogés, l’objectif est de percevoir des revenus complémentaires utilisables au quotidien et de faire des économies d’impôts. 21 % souhaitent préparer leur succession, 20 % souhaitent financer des loisirs et des voyages et 11 % effectuent cette démarche dans le but de protéger leur conjoint grâce notamment à la réversion.
