Investissement locatif : faut-il privilégier les passoires thermiques ?

Une réglementation qui incite aux travaux de rénovation

Depuis le 24 août, les passoires thermiques, autrement dit les logements ayant une classe énergétique F ou G ont vu leurs loyers geler. Cela signifie que, même si le contrat de location prévoit une revalorisation annuelle se basant sur l’IRL (indice de référence des loyers), les propriétaires de logements énergivores ne peuvent plus augmenter les loyers sans mener des travaux préalables. Dès le 1er janvier 2023, les moins performants des logements classés G seront quant à eux interdits à la location. Le calendrier des mesures prévoit le même dispositif pour l’ensemble des logements de la classe G dès 2025, F en 2028 et E en 2034. Des dispositions qui concernent les locations longues durées, les baux mobilités, mais hors locations saisonnières.

Dans ce contexte, des investisseurs choisissent d’acquérir des passoires thermiques dans le but de les rénover et de les proposer à la location. L’objectif est simple, bénéficier de prix d’achat plus attractifs que pour des biens similaires déjà rénovés ou en bon état.

Selon une étude Meilleurs Agents / Seloger menée en 2021, on observait alors une hausse de l’ordre de 7,4 % des maisons proposées à la vente ayant un DPE F ou G et de 8 % pour les appartements. Pour Yann Jéhanno, président de Laforêt Immobilier interrogé par 20 minutes, l’année devrait toutefois se conclure avec environ 1 million de transactions concernant des passoires thermiques en 2022 contre 1,2 million l’an dernier.

L’importance de bien évaluer l’ampleur des travaux

Selon le courtier Cafpi, une maison passoire thermique peut bénéficier d’une décote moyenne à la vente de 17 % par rapport à une maison présentant les mêmes caractéristiques, étiquetée A ou B. Ce chiffre est de 13 % pour les appartements. Attention toutefois, cela peut varier selon la situation géographique. Paris par exemple, constitue une exception et les vieux appartements mal isolés du centre historique continuent à prendre de la valeur et leur prix ne cessent d’augmenter.

Pour réaliser un investissement locatif rentable, les acquéreurs doivent tenir compte de plusieurs paramètres tels que l’importance des travaux à réaliser. Si une isolation par l’intérieur est par exemple nécessaire, cela peut réduire la surface habitable ce qui est préjudiciable, en particulier dans les grandes villes.

Ministère de l’Écologie – 11 août 2022 : « La loi « Climat et Résilience » publiée le 24 août 2021 a rendu obligatoire la réalisation d’un audit énergétique lors de la vente d’une maison ou d’un immeuble en monopropriété considéré comme des passoires énergétiques, c’est-à-dire dont le diagnostic de performance énergétique (DPE) est de classe F ou G ».

Pour bien chiffrer les travaux à réaliser, un audit de performance énergétique peut donc être nécessaire. Celui-ci sera d’ailleurs obligatoire à partir du 1er avril 2023. Libre ensuite à l’investisseur de réaliser lui-même les travaux pour faire des économies. Attention toutefois, les aides financières telles que MaPrimeRénov’, le chèque énergie, le programme « Habiter mieux sérénité » de l’Agence nationale de l’habitat (Anah) et l’éco-prêt à taux zéro sont conditionnées à l’intervention d’un professionnel RGE (reconnu garant de l’environnement).