Location saisonnière : guide des bonnes pratiques

Louer son logement à des touristes de passage devient un fait courant, malgré la législation qui peu à peu encadre ces nouvelles pratiques. Avant de se lancer avec sa résidence secondaire ou principale, quelques formalités sont à accomplir pour bien cadrer sa location.

Les formalités diverses à respecter

Avant de louer son bien, il faut garder en tête que la législation s’est considérablement durcie : plusieurs formalités sont a effectuer vis-à-vis de la copropriété, de l’assurance et de l’Administration. Enfin, un bail régi par le Code Civil (articles 1713 et suivants) doit être signé avec le locataire en respectant certaines règles. Première étape il s’agit lorsque le bien est situé das un immeuble collectif, de s’assurer que le règlement de copropriété l’autorise. Dans la cas contraire, il faudra obtenir un accord préalable de la copropriété pour louer à des touristes de passage. Bien entendu, côté assurance il s’agit d’effectuer toutes les vérifications nécessaires. Il peut être utile de demander une extension de garantie pour la mise en location temporaire selon la situation. Autres points à cadrer : le logement doit être décent! Le décret no 2002-120 du 30 janvier 2002 liste les normes minimales à prendre en considération.

Qui souhaite louer son bien en meublé de tourisme doit déposer au préalable à la mairie de la commune où se trouve le logement une déclaration de location, précisant entre autres la description du bien. Cette déclaration ne doit être renouvelée qu’en cas de changement portant sur les informations fournies. Se risquer à louer en outrepassant cette étape expose à une amende pouvant grimper à 450 euros, sauf si le bien proposé à la location saisonnière constitue la résidence principale du loueur car celui-ci n’est pas, dans ce cas, soumis à cette formalité. Selon les villes, une autorisation préalable du maire est nécessaire, pour « le changement d’usage ». C’est le cas à Paris, dans la petite couronne ou dans une ville de plus de 200 000 habitants. En dehors de ces zones il faut se renseigner auprès de sa mairie. Nouvelle exception pour les propriétaires qui louent leur résidence moins de 120 jours par an. Le code du Tourisme précise en outre que le « meublé de tourisme » correspond à la location d’une habitation meublée à une clientèle de passage qui y effectue un séjour à la journée, la semaine ou au moins.
Un classement en meublé de tourisme recense ces adresses, il est attribué par un organisme accrédité par le site Atout France, l’agence du développement touristique dépendant du ministre de l’Economie. S’il n’est pas obligatoire, il a le mérite d’indiquer un niveau de confort et de prestations au touristes. Enfin, argument non négligeable il ouvre droit à un régime fiscal favorable. Enfin, si le bien est situé dans une commune touristique, la taxe de séjour doit être collectée pour le compte de la mairie. Tenter de s’y soustraire donne lieu à une amende de 750 euros.

Quelles règles pour la location saisonnière ?

L’arrêté du 16 mai 1967 relatif aux locations saisonnières en meublé oblige le propriétaire à donner au locataire une description du bien et de sa situation avant la signature du contrat. Attention à être bien précis, car si la description n’est pas fidèle à la réalité, l’amende peut grimper jusqu’à 3750 euros, voire le double en cas de récidive! Il est fréquent de demander une somme pour réserver le logement. Attention a bien faire le distinguo entre des arrhes (qui impliquent que le locataire et le propriétaire peuvent changer d’avis avec une contrepartie) et l’acompte qui bloque totalement la réservation du logement sans retour en arrière possible. Un contrat de location doit bien sur être établi en deux exemplaires et contenir à minima le prix de la location, et un état descriptif du lieux. Si l’état des lieux n’est pas obligatoire, il est évidemment fortement recommandé de le faire avant l’entrée dans les lieux et après. Un dépot de garantie peut être demandé, et bien que son montant ne soit pas réglementé, il représente généralement 25% du prix de la location.

Comment déclarer ses revenus locatifs saisonniers?

Le propriétaire du bien bénéficie du régime favorable des bénéficies industriels et commerciaux (MIC). Le Micro BIC s’applique lorsque le chiffre d’affaires annuel dépasse les 33 200 euros en 2017, car un abattement forfaitaire de 50% couvre toutes les charges du bailleur. La location d’un meublé de tourisme classé relève du micro-BIC jusqu’à 82 800 euros, avec un abattement de 71 %. Si la location a été réalisée via une plate-forme Internet (Airbnb, par exemple), il faut déclarer le loyer brut, le fisc calculant l’abattement. Concernant le régime social, depuis le 1er janvier 2017, les propriétaires qui louent pour de courtes durées un logement meublé sont tenus de s’affilier au Régime social des indépendants (RSI) à partir de 23 000 euros par an de recettes locatives, avec possibilité d’opter pour le régime général de Sécurité sociale. En deçà de 23 000 euros, ces recettes sont soumises aux prélèvements sociaux de 15,5 %.