Passoires thermiques : faut-il vendre ou entreprendre des travaux ?

Les passoires thermiques, un phénomène qui prend de l’ampleur

Selon les Notaires de France, 13 % des ventes de logements anciens concernaient des passoires thermiques (F ou G) au troisième trimestre 2024. Un chiffre en légère baisse par rapport au pic de 17 % observé l’année précédente, qui reste néanmoins significatif. Pourquoi cette baisse ? Après la ruée des propriétaires-bailleurs vers la revente en 2023, le marché semble se rééquilibrer, d’autant plus que les prix immobiliers ont globalement reculé de 3,9 % en 2024. Cette baisse généralisée des prix influe directement sur le sort des biens énergivores : sur certains marchés, la décote peut atteindre -15 % pour un appartement dans le Grand Est, voire -25 % pour une maison en Nouvelle-Aquitaine. De nombreux vendeurs tentent ainsi de se séparer rapidement de ces biens dont la valeur risque de s’effriter davantage avec l’avancée du calendrier de sortie de location des logements énergivores.

Une part importante des bailleurs ont plus de 80 ans

Un facteur déterminant dans ce choix de revente : l’âge avancé de certains propriétaires. D’après la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim), 23 % des détenteurs de logements F ou G ont plus de 80 ans. Pour ces bailleurs, se lancer dans d’importants travaux de rénovation, en moyenne estimés à environ 20 000 € de reste à charge après les aides publiques, peut sembler irréaliste.

Cette situation s’accompagne d’une autre tendance : le rachat d’un bien plus performant énergétiquement. Les Notaires de France constatent que les vendeurs de passoires thermiques optent ensuite pour un logement mieux classé (A ou B) qu’ils acquièrent grâce au capital tiré de la revente. Une option qui leur épargne la lourdeur et la complexité administrative des travaux de rénovation énergétique.

Rénovation : un investissement gagnant… ou pas ?

Pour d’autres propriétaires, l’option de la rénovation reste sur la table. Rénover un logement classé F ou G implique généralement d’améliorer significativement l’isolation, de changer le mode de chauffage ou encore de revoir l’aération. Certes, les aides publiques (MaPrimeRénov’, éco-prêt à taux zéro, etc.) peuvent alléger la facture. Mais, même après ces subventions, le reste à payer avoisine encore plusieurs milliers d’euros. Le pari reste toutefois tentant pour qui souhaite conserver son patrimoine et percevoir des loyers. Dans un contexte de baisse générale du nombre de transactions (on est passé de 935 000 ventes en 2023 à 750 000 en 2024), disposer d’un bien rénové et donc mieux classé peut être une stratégie payante à moyen terme : meilleur confort, meilleures perspectives de location et possibilité de défiscaliser une partie des travaux via certains dispositifs (déduction des intérêts d’emprunt, réduction d’impôt pour la rénovation, etc.).

Les clés pour trancher

1. Évaluer les coûts et le financement par des devis précis pour les travaux de rénovation et une étude sur les dispositifs de défiscalisation immobilière. Certaines aides vous permettront de diminuer la note, mais vérifiez bien vos capacités de financement et le retour sur investissement locatif.
2. Tenir compte de la décote du marché. Les passoires thermiques subissent déjà une décote pouvant aller jusqu’à 25 %. Si la marge de négociation à la revente est trop forte, pourquoi ne pas envisager des travaux de rénovation, surtout si vous comptez conserver le bien plusieurs années ?
3. S’adapter à votre situation patrimoniale. L’âge du propriétaire et sa capacité d’emprunt comptent pour beaucoup. Investir 20 000 € ou plus dans une rénovation globale n’a pas les mêmes implications à 40 ans qu’à 80 ans.
4. Suivre l’évolution des prix immobiliers. Les Notaires de France anticipent une légère stabilisation des prix en 2025, avec une baisse moins marquée qu’en 2024 (entre -1,2 % et -3 % selon les régions). Cette tendance pourrait redonner de l’élan à la rénovation pour ceux qui envisagent de louer leur bien à plus long terme.

Finalement, revendre ou rénover, quelle que soit l’option choisie, l’accompagnement d’un professionnel de l’immobilier est vivement conseillé pour étudier les différents scénarios. Face à la baisse du volume des transactions et au durcissement progressif de la réglementation sur la performance énergétique, la lucidité et l’anticipation restent les maîtres-mots pour éviter tout écueil financier.

• Source : Notaires de France, https://www.notaires.fr/fr/actualites/bilan-immobilier-de-lannee-2024