Mise à jour
Le dispositif Cosse est prorogé pour 3 ans, jusqu’au 31 décembre 2022. Autre nouveauté, les conventions conclues à partir du 1er juillet 2020, assujettissent la réduction fiscale Cosse à un critère de performance énergétique globale qui sera fixé par arrêté prochainement.
Dernier dispositif de défiscalisation en date, la loi Cosse, également appelée « Louer abordable », propose des avantages fiscaux très intéressants. En s’engageant à louer un bien, peu cher, les propriétaires pourront profiter d’une déduction fiscale sur les revenus locatifs pouvant atteindre 85 %. Entrée en vigueur en 2017, il est encore possible de profiter du dispositif Cosse jusqu’au 31 décembre 2019.
Jusqu’à 85 % d’abattement
L’objectif de la loi Cosse est de lutter contre la vacance de logements dans les zones où la demande locative est forte et d’aider les ménages précaires à se loger plus facilement.
Pour cela, elle propose aux propriétaires, qui s’engagent à louer leur bien peu cher, un avantage fiscal non négligeable. Plus le loyer sera bas, plus l’avantage fiscal sera important. Ainsi, selon la zone où se situe le bien, les propriétaires pourront bénéficier de 30 % à 85 % d’abattement sur les revenus locatifs qu’ils vont toucher.
| Zone A bis, A, B1 | Zone B2 | Zone C | |
|---|---|---|---|
| Loyer intermédiaire | 30 % | 15 % | – |
| Loyer social ou très social | 70 % | 50 % | – |
| Intermédiation locative | 85 % | 85 % | 85 % |
L’intermédiation locative est un dispositif qui permet à un propriétaire :
- Soit de louer son bien immobilier à un organisme privé ou public qui va le sous-louer ou le mettre à disposition de personnes en difficultés
- Soit de confier un mandat de gestion à une agence immobilière sociale ou à vocation sociale qui va assurer la gestion locative du bien
L’avantage fiscal offert par le dispositif Cosse compense presque systématiquement l’abaissement consenti sur les loyers. L’opération peut donc s’avérer très rentable pour un propriétaire.
De plus, il est également possible de déduire des revenus locatifs d’autres frais comme la taxe foncière, les charges de copropriété ou encore les dépenses de travaux.
Les conditions d’éligibilité
L’Agence nationale de l’habitat (Anah)
En effet, l’avantage fiscal accordé par la loi Cosse est conditionné à la signature d’une convention avec l’Agence nationale de l’habitat. Par cette convention, le propriétaire s’engage à louer son bien à des ménages modestes en tant que résidence principale pendant 6 ans, ou 9 ans si des travaux ont été réalisés. À la demande du bailleur, cette convention peut-être prolongée de 3 ans.
Des loyers encadrés
Les propriétaires, ou les agences de gestion locative, devront respecter des plafonds de loyers. Ces derniers, révisés chaque année, dépendent des zones où sont situés les biens et du niveau de loyer choisi. Ils sont exprimés en euros par m² de surface habitable et hors charges.
| Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 | Zone C | |
|---|---|---|---|---|---|
| Plafond loyer intermédiaire | 17,17 | 12,75 | 10,28 | 8,93 | 8,93 |
| Plafond loyer social | 12,01 | 9,24 | 7,96 | 7,64 | 7.09 |
| Plafond loyer très social | 9,35 | 7,19 | 6,20 | 5,93 | 5,51 |
Un plafond de ressources des locataires
Enfin, à travers le dispositif Cosse, les propriétaires et les bailleurs s’engagent à louer leur bien à des ménages modestes. Il est donc logique de respecter un plafond de ressources pour les locataires. Ces plafonds, révisés chaque année, varient en fonction du niveau de loyer choisi et la situation géographique du bien.
Le montant des ressources d’un locataire à prendre en compte, pour juger de son éligibilité au dispositif Cosse, est celui de son revenu fiscal de référence de l’année N-2. C’est-à-dire que pour un bail signé en 2018, il faudra prendre en considération les revenus de 2016.
La loi Cosse peut s’avérer un excellent moyen pour un propriétaire de conserver dans son patrimoine un bien, qu’il n’aurait pas eu les moyens de garder autrement.
