Qu’est-ce qu’un compromis de vente ?
Dans le langage juridique et immobilier, le compromis de vente ou promesse synallagmatique, désigne une convention qui atteste d’un accord réciproque entre un acheteur et un vendeur, sur les conditions de vente d’un bien immobilier. Il s’agit d’un avant-contrat préparatoire qui notifie l’engagement de toutes les parties impliquées. Il peut être confirmé par le versement d’un acompte, représentant généralement 10 % du prix de vente du logement. Il devient alors une promesse de vente.
Le compromis de vente peut être signé devant notaire. Il est dans ce cas considéré comme un acte authentique. Mais le plus souvent, il est établi et signé entre deux particuliers ou au sein d’une agence immobilière. Il est alors qualifié d’acte sous seing privé. Pour cette raison, le compromis de vente est couramment qualifié de « sous seing » par abus de langage.
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Que doit contenir le compromis de vente ?
Les informations obligatoires
Il est important que les informations formulées dans un compromis de vente soient spécifiquement adaptées aux volontés du vendeur comme de l’acheteur.
Le compromis de vente doit comporter toutes les données d’identification du bien immobilier à acquérir (nature, nombre de pièces, prix de vente, équipements, délai légal de rétractation) ainsi que les renseignements personnels des contractants tels que leurs noms, prénoms, dates de naissance et adresses postales.
Enfin, il doit être obligatoirement joint au compromis un dossier de vente comportant les diagnostics immobiliers (amiante, plomb, gaz, électricité, termites, mesure de la surface habitable, assainissement, …) et l’impératif DPE (diagnostic de performance énergétique).
Les conditions suspensives
Pour protéger les deux parties, le compromis de vente doit impérativement contenir les conditions suspensives qui pourraient faire annuler la vente. L’une des plus courantes est l’absence d’obtention d’un prêt bancaire par l’acheteur. L’une des autres raisons pour lesquelles une vente peut être annulée suite à la signature d’un compromis est de ne pas obtenir un taux d’intérêt d’emprunt jugé raisonnable pour l’acquéreur.
Il existe également des conditions suspensives sur le caractère hypothécaire du logement, sur la validation d’un permis de construire ou encore relatives au droit de préemption de la commune. Elles peuvent être diverses.
Comment se rétracter ?
Tel que l’article 1589 du Code civil le définit : « Le compromis de vente vaut vente dès lors qu’il y a accord sur la chose et sur le prix ». Ainsi, une fois signé par le vendeur et l’acquéreur, le compromis de vente engage définitivement toutes les parties.
Néanmoins, il est possible pour l’acheteur de se retracter sans justification ni pénalité, s’il le fait dans le délai légal de 10 jours prévu après la signature du compromis de vente. L’acompte qu’il a versé doit alors impérativement lui être restitué sous 21 jours.
Lors du rendez-vous fixé pour l’acte de vente authentique, si l’une des parties venaient à ne pas signer le contrat définitif alors même que les conditions suspensives ont été honorées, la personne lésée est en droit d’exiger par décision de justice le versement de dommages et intérêts, voire l’exécution forcée de la vente immobilière.
