Définition du démembrement de propriété
On peut souhaiter posséder un bien mais ne pas en faire usage ou, en revanche, vouloir l’utiliser mais sans le posséder. C’est ce que permet l’acte juridique qu’est le démembrement, également qualifié de démembrement de propriété. Il distingue ainsi l’usufruit de la nue-propriété.
En effet, l’usufruit offre la jouissance d’un bien et la possibilité de l’utiliser à sa guise. S’il s’agit d’un logement par exemple, l’usufruitier peut choisir d’y habiter ou alors le louer afin d’en percevoir des revenus locatifs, mais sans être toutefois propriétaire de l’habitation. La nue-propriété, elle, implique à la différence que le propriétaire effectif du bien ne dispose pas de droit actuel sur son usage. Dans le cas d’un logement, il ne peut ni y résider ni le louer.
Le démembrement requiert que chaque décision concernant le bien soit prise de concert entre les deux parties. Le nu-propriétaire ne peut pas, par exemple, décider de vendre l’habitation sans que l’usufruitier ne l’ait accepté.
Le démembrement de propriété peut concerner un bien immobilier, mais également une assurance-vie ou un compte titres.
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Le barème de la valeur de l’usufruit
Lors d’un démembrement de propriété, usufruitier et nue-propriétaire acquièrent une certaine valeur du bien. Elles ne sont pas identiques et dépendent de l’âge du propriétaire lors de la division, dite donation, de son bien.
– Si le donateur a moins de 21 ans : 90 % usufruit, 10 % nue-propriété ;
– Si le donateur a entre 21 ans et 30 ans : 80 % usufruit, 20 % nue-propriété ;
– Si le donateur a entre 31 ans et 40 ans : 70 % usufruit, 30 % nue-propriété ;
– Si le donateur a entre 41 ans et 50 ans : 60 % usufruit, 40 % nue-propriété ;
– Si le donateur a entre 51 ans et 60 ans : 50 % usufruit, 50 % nue-propriété ;
– Si le donateur a entre 61 ans et 70 ans : 40 % usufruit, 60 % nue-propriété ;
– Si le donateur a entre 71 ans et 80 ans : 30 % usufruit, 70 % nue-propriété ;
– Si le donateur a entre 81 ans et 90 ans : 20 % usufruit, 80 % nue-propriété ;
– Si le donateur a plus de 91 ans : 10 % usufruit, 90 % nue-propriété ;
Quand utiliser le démembrement d’un bien immobilier ?
Les cas les plus courants de démembrement d’un bien immobilier sont généralement initiés lors de la préparation d’une succession ou après un décès. Il n’est pas rare qu’un propriétaire avançant dans l’âge décide de ne conserver avec son partenaire que l’usufruit d’un bien, et transmette de son vivant la nue-propriété à ses héritiers. Il peut alors rester habiter dans le logement que le couple partageait jusqu’alors, et ses enfants nus-propriétaires ne deviendront pleinement propriétaires du bien immobilier qu’après le décès du dernier usufruitier.
L’usufruit est en effet qualifié de droit viager lorsqu’il disparaît lors du décès du bénéficiaire.
Quelle est la fiscalité du démembrement ?
Offrant un cadre fiscal des plus attractifs, lorsqu’un démembrement de propriété est pratiqué, une réduction s’applique initialement sur les droits de donation à honorer par le donateur. Ils ne sont, en effet, calculés que sur la nue-propriété transmise et non sur la valeur intégrale du bien.
Par ailleurs, à termes, le démembrement permet de ne payer aucun droit de succession lorsque survient le décès de l’usufruitier et que le nu-propriétaire acquiert la pleine propriété, dite également propriété de plein droit.
Le démembrement de propriété offre ainsi un montage juridique et financier idéal pour assurer sa succession en réduisant la note fiscale.
