La loi Alur est entrée en vigueur en 2014.Très critiquée pour manquer de simplicité, elle a malgré tout apporté de nombreuses nouveautés pour les locataires et les
propriétaires.
Qu’est-ce que la loi ALUR ?
La loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, loi Alur, est également appelé loi Duflot II. Elle est entrée en vigueur sous le quinquennat de François Hollande à l’initiative de la Ministre Cécile Duflot. Cette nouvelle loi logement porte avec elle de nombreuses mesures telles que l’instauration de l’encadrement des loyers dans certaines zones tendues, le mode de fonctionnement des copropriétés et les conditions d’attribution de logements sociaux. Elle compte quelques 177 articles sur 150 pages ce qui a occasionné de nombreuses critiques dès sa publication au journal officiel, de la part des professionnels de l’immobilier et notamment de la construction. Lors du remplacement, au ministère du logement, de Cécile Duflot par Sylvia Pinel, la loi a subit quelques modifications. Si la majeure partie des dispositions énoncées par cette loi est entrée en vigueur comme la notion de trêve hivernale, le plafonnement des frais d’agences ou encore les recours possibles en cas de loyers ou de charges impayés, d’autres en revanche sont encore dans l’attente de décrets d’application. Un retard qui peut surprendre alors que le nouveau Gouvernement porté par Emmanuel Macron vient récemment de réformer le droit immobilier français par le biais de la loi ELAN (loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique) entrée en vigueur en novembre 2018.
Quelles sont les mesures principales de la loi ALUR ?
Pour mettre en place ses objectifs d‘encadrement des locations immobilières, la loi Alur comporte plusieurs conditions à respecter, concernant tous les acteurs de l’immobilier.
Les zones tendues
Les secteurs géographiques où la demande locative est plus importante que le nombre de biens présents sur le marché, sont listés par la loi Alur et considérés comme zones tendues. Le prix des loyers est également encadré, avec un plafond à ne pas dépasser dans les zones tendues. Ce zonage a notamment été utilisé dans le fonctionnement de la loi Pinel.
Le préavis de 3 mois
Dans les zones tendues définies par la loi Alur, le préavis de location est réduit à 1 mois, contre 3 à la normale. Le locataire doit adresser son préavis à son propriétaire par courrier, dans lequel il devra préciser que son préavis est écourté à un mois, en raison de la zone dans laquelle il se situe.
Frais d’agence et loyers impayés
Toujours dans un souci de protection des locataires, la loi Alur définit un plafond des honoraires d’agence à ne pas dépasser. Les paliers sont déterminés en fonction des zones dans lesquelles se situent les logements à louer et du nombre de m² :
- 12€ et 15€ / m² en zone très tendue ;
- 10€ et 13€ / m² en zone tendue ;
- 8€ et 11€ / m² en zone normale.
Le coût à charge de l’état des lieux pour le locataire est également plafonné à 3 € du m², toutes zones confondues.
Les conséquences pour les copropriétés
Afin de maintenir les copropriétés en bon état, la loi Alur impose des normes concernant principalement les syndics :
- Le contrat de syndic strict, devant respecter plusieurs mentions définies par la loi Alur
- La mise en concurrence obligatoire une fois par an du syndic
- La rémunération du syndic est strictement encadrée
- L’obtention et la durée de validité des cartes professionnelles dans l’immobilier
- L’immatriculation des copropriétés
- Une fiche synthétique obligatoire
- Le DTG (diagnostic technique global) est obligatoire
- L’obligation de détenir des fonds de travaux
- La souscription à une assurance responsabilité civile
- La détention d’un compte séparé
- La gestion des archives par le syndic
- Des mentions obligatoires dans le carnet d’entretien
- Un extranet à disposition des copropriétaires
- Des règles précises pour les assemblées générale
