Loi Besson : comment investir ? - defiscalisation.immo

Dans le neuf comme dans l’ancien, le dispositif Besson n’est plus valable, puisque les deux pendants du dispositif ont été supprimés, respectivement en 2003 et 2006. Mais certains investissements locatifs dont les baux ont été renouvelés peuvent encore être concernés, du moins dans l’ancien. Instituant le statut de bailleur privé conventionnel, le dispositif Besson comprenait deux dispositifs d’incitation fiscale, l’un fonctionnant avec une déduction forfaitaire, l’autre sur l’amortissement du bien.

Comprendre ce qu’était la défiscalisation en loi Besson

Le dispositif Besson ou loi Besson se déclinaient en deux formules distinctes, l’une pour le neuf, l’autre pour l’ancien.

Succédant au dispositif Périssol, le dispositif Besson a été remplacé ensuite par le Borloo ancien dans le secteur de l’occasion et par le dispositif Robien recentré pour le neuf.

Instituée en 1999, le dispositif Besson, ouvrant droit à une réduction d’impôt sur le logement, ne doit pas être confondu avec la loi Besson I (portée par l’ancien ministre détaché au logement Louis Besson en 1990) et visant à améliorer le droit au logement.

Seuls les baux renouvelés entre le 1er janvier 1999 et le 31 août 2006 sont encore concernés par le Besson ancien.

Pour l’ancien : le dispositif Besson pour l’ancien ne s’applique que sur les baux conclus jusqu’au 30 septembre 2006, il fut remplacé à partir de cette date par le « Borloo ancien ». Ce mécanisme fiscal permettait à l’investisseur de bénéficier d’une déduction forfaitaire de 26% sur ses revenus fonciers, durant une période minimum de 6 ans. Cette déduction forfaitaire ne peut plus être prorogée depuis le 1er janvier 2017. En 2020, elle cessera donc totalement de produire ses effets.

Pour le neuf : la version du dispositif pour le neuf (remplacée en 2003 par le dispositif Robien) permettait une déduction au titre de l’amortissement égale à 8 % du prix d’acquisition ou prix de revient du logement pendant les 5 premières années et à 2,5 % les 4, 7 ou 10 années suivantes. Au total, sur 15 ans, l’investisseur peut amortir jusqu’à 65 % de la valeur de son bien. Pour le neuf comme pour l’ancien, le bailleur devait respecter une durée de location de 9 ans minimum, des plafonds de loyer et de ressources du locataire pour profiter de l’investissement Besson.

Pour les deux formules, le déficit foncier imputable sur le revenu global est possible, mais limité à 10 700 €.

Quels étaient les avantages de la loi Besson?

Le dispositif législatif comportait deux volets avec des avantages fiscaux bien différents selon le type d’investissement (neuf ou ancien).

Les atouts fiscaux du Besson ancien :

une déduction fiscale spécifique de 26 % sur les revenus fonciers imposables, s’ajoutant aux autres charges déductibles
pour les travaux de rénovation, l’attribution d’un financement Action Logement, d’une somme correspondant entre 15 % et 50 % du coût des travaux, dans la limite de 12 800 €

Les atouts fiscaux du Besson neuf :

déduction au titre de l’amortissement qui peut aller jusqu’à 65 % de la valeur de son bien sur 15 ans, 50 % sur 9 ans, 57,5 % sur 12 ans. Le montant de cette déduction s’élève à 8 % du prix de l’investissement pendant les 5 premières années, puis à 2,5 % les 4,7 ou 10 années suivantes

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Quelles étaient les conditions de la loi Besson?

Les conditions à respecter pour profiter d’une fiscalité modérée grâce au dispositif législatif Besson ne sont pas identiques pour le neuf et l’ancien :

Les obligations du propriétaire-bailleur pour le Besson ancien :

louer le logement nu à titre de résidence principale
louer le logement pendant 6 ans minimum (puis 3 ans reconductibles)
louer à un loyer inférieur au plafond par m² établi
louer à un locataire ne dépassant par les plafonds de ressources
louer à une personne qui n’est pas membre de son foyer fiscal. Toutefois, depuis le 1er janvier 2002, les propriétaires bailleurs peuvent décider de suspendre leur engagement de location pour le louer à un de leurs ascendants ou descendants, sans remise en cause de l’avantage fiscal
non cumulable avec le dispositif Périssol ou l’amortissement Borloo ancien
louer un bien respectant les normes d’habitabilité (9 m² minimum, installation d’eau potable, installation sanitaire…)

Le dispositif Besson fut critiqué par les experts pour sa lourdeur administrative et les plafonds de loyer trop bas, nuisant à sa rentabilité.

Les obligations du propriétaire-bailleur pour le Besson neuf :

louer le logement pendant la période de 9 ans minimum (bail apprécié date à date)
conclure un bail avec un locataire extérieur à son foyer fiscal
louer à un loyer inférieur aux plafonds établis par la loi
louer à un locataire respectant les plafonds de ressources
louer dans les 12 mois suivants l’acquisition du bien ou d’achèvement des travaux

« J’ai un bien pour défiscaliser en Besson, comment je fais ? »

Malgré la clôture du dispositif en 2003 pour le Besson neuf et en octobre 2006 pour le Besson ancien, les propriétaires bailleurs s’étant engagés dans un investissement défiscalisant via ce dispositif doivent nécessairement envoyer des documents spécifiques à l’administration fiscale. Focus sur les obligations déclaratives, variant selon le dispositif choisi.

Pour le Besson Ancien :

À noter que la déduction forfaitaire de 26 % possible grâce au dispositif ancien ne peut plus être prorogée depuis le 1er janvier 2017. Le dispositif étant reconduit à chaque reprise pour des périodes triennales, les effets du Besson ancien cesseront totalement dès le 1er janvier 2020.

Immeuble détenu par une personne physique, les documents à fournir avec la déclaration d’impôt sont :

une note annexe (lien vers téléchargement d’une note annexe) : identité et adresse du bailleur, montant du loyer, charges…
une copie du bail
une attestation de conformité du logement aux normes d’habitabilité
une copie de l’avis d’imposition ou de non imposition du locataire

Immeuble détenu par une société, celle-ci doit fournir aux impôts les documents suivants :

une note annexe (lien vers téléchargement d’une note annexe) : identité et adresse du bailleur, montant du loyer, charges…
une copie du bail
une attestation de conformité du logement aux normes d’habitabilité
une copie de l’avis d’imposition ou de non imposition du locataire

De plus, avant le 31 mars de chaque année, la société doit fournir à tous les associés :

une attestation en double exemplaire justifiant pour l’année précédente de l’existence à son actif de logements éligibles à la déduction forfaitaire

Pour le Besson Neuf :

Immeuble détenu par une personne physique, les documents à fournir avec la déclaration d’impôt sont :

une déclaration d’option établie par l’administration fiscale comprenant l’identité et adresse du bailleur, montant du loyer, charges…
une copie du bail
une attestation de conformité du logement aux normes d’habitabilité
une copie de l’avis d’imposition ou de non imposition du locataire

2020

Cette année marquera la fin complète de l’application de la déduction forfaitaire du Besson Ancien, qui ne peut plus être prorogé depuis le 1er janvier 2017.