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Qu’est-ce que la loi Censi-Bouvard ?
La loi Censi-Bouvard est un dispositif de défiscalisation immobilière réservé aux acquéreurs de logements neufs meublés en résidences de services. L’amendement Censi-Bouvard de 2009, permet aux contribuables investisseurs immobiliers de compléter leur statut LMNP et ainsi de bénéficier d’une réduction d’impôt maximale de 3 666 € par an, pendant 9 ans. Il est prorogé jusqu’au 31 décembre 2022.
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L’amendement Censi-Bouvard permet à un investisseur de bénéficier d’une réduction d’impôt de 11% répartie sur 9 ans et de la récupération de la TVA, s’il acquiert un bien immobilier destiné à la location, meublé et intégré à une résidence services à caractère social comme les résidences étudiantes, les résidences pour personnes âgées ou handicapées, les résidences de tourisme classées, ou les foyers de vie ou d’accueil de vie.
La loi Censi-Bouvard n’est, pour l’instant, pas prolongée après le 31 décembre 2022. Sans mention contraire, le dispositif ne devrait plus être accessible à compter de cette date.
Quels sont les avantages d’un investissement locatif Censi-Bouvard ?
Multiples, les avantages d’un investissement en Censi-Bouvard sont d’abord fiscaux :
Réduction d’impôt
Pour tout investissement dans une résidence de services neuve ou rénovée, la loi Censi-Bouvard permet de bénéficier d’une réduction fiscale de 11 % du prix du bien immobilier hors taxes, dans une limite de 300 000 € maximum d’investissement, étalée sur 9 ans.
- À lire également : loi Censi-Bouvard, un amendement Scellier
Remboursement de la TVA
L’acquéreur optant pour le statut LMNP Censi-Bouvard récupère 20 % de la TVA s’il s’engage à respecter certaines conditions :
- Le bien doit faire partie d’une résidence de services proposant au moins 3 prestations en tant que tel
- Les revenus locatifs doivent faire l’objet d’une déclaration micro BIC (bénéfices industriels et commerciaux)
- L’investissement doit être déclaré en tant que statut LMNP Censi-Bouvard
- Les revenus locatifs sont soumis à la TVA 5,5 %
Report de la réduction d’impôt
Il est possible de reporter la réduction d’impôt sur 6 ans supplémentaires, lorsque le montant de la réduction fiscale est supérieur au montant imposable, à condition que le bien soit toujours loué.
Abattement forfaitaire
Les contribuables déclarant les revenus locatifs LMNP Censi-Bouvard au régime micro-bic, bénéficient d’un abattement forfaitaire de 50 %.
Les qualités de cet instrument de défiscalisation immobilière sont aussi liées à la gestion du bien :
- le versement des loyers assuré grâce à la gestion par un bailleur commercial, gage de plus de sérénité
- une gestion déléguée et donc simplifiée (état des lieux, choix du locataire…)
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Au-delà du bénéfice fiscal, l’amendement Censi-Bouvard offre un certain confort de gestion, celle-ci pouvant être déléguée au gestionnaire de la structure, ce qui lui évite de s’occuper lui-même des frais d’entretien courants, du choix du locataire…
Depuis 2009, le taux de réduction d’impôt accordé via le dispositif Censi-Bouvard n’a cessé de diminuer, passant successivement de 25%, à 20%, puis 18 % pour s’établir à 11 %. À noter aussi qu’en tant que loueur de logement meublé, l’investisseur profite également des avantages dus au statut de Loueur en Meublé non Professionnel ou de Loueur en Meublé Professionnel (selon le montant des revenus locatifs générés).
La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient du logement retenu pour sa fraction inférieure à 300 000 euros. Le gain fiscal engrangé grâce à l’amendement Censi-Bouvard entre par ailleurs dans le plafonnement annuel des niches fiscales, fixé à 10 000 euros par an.
- À lire également : que faire après les 9 années de location en Censi-Bouvard ?
Réduction d’impôt de 11% sur 9 ans
Fabrice et Sophia achètent un logement dans une résidence services pour senior d’une valeur de 100 000€ TTC. La TVA est de 16 667€, le bien leur coûte donc 83 333 €. La réduction d’impôt est de 9 166€ (11% du montant HT) sur 9 ans, soit 1 018€ par an.
Quelles sont les conditions à respecter ?
Pour pouvoir bénéficier de la réduction d’impôt Censi-Bouvard et des autres avantages fiscaux, le propriétaire-bailleur doit tenir certains engagements :
- Acquérir un bien neuf, en l’état futur d’achèvement (VEFA) ou achevé depuis au moins 15 ans et réhabilité à l’état neuf
- Le logement doit faire partie d’une résidence services (senior, étudiante, établissement médico-social pour personnes âgées ou handicapées)
- Louer pendant 9 ans minimum à l’exploitant de la structure via un bail commercial
- Mettre en location le bien dans les 12 mois suivants son acquisition ou la date d’achèvement des travaux
- Louer le bien meublé à titre de résidence principale et ne pas être occupé ni par le propriétaire, ni par quelqu’un de sa famille
- Être domicilié fiscalement en France
Comment fonctionne le dispositif Censi-Bouvard ?
La loi de défiscalisation Censi-Bouvard vous permet de réduire 11 % du prix de revient de votre investissement (hors taxe et meubles) sur une durée de 9 ans, dans la limite de 300 000 €. Vous pouvez alors obtenir une économie d’impôt de 33 000 € maximum, allégeant considérablement votre charge fiscale.
Multiplication des avantages fiscaux
Acheter un logement dans une résidence de services permet également de récupérer la TVA (20% du prix). L’investissement présente donc un double bénéfice financier : 11 % de réduction d’impôt (sur la valeur HT et hors meubles) et la possibilité de récupérer la TVA.
Une meilleures rentabilité locative
De plus, grâce au statut de Loueur Meublé Non Professionnel, les revenus locatifs sont imposés selon le régime micro-BIC (bénéfices industriels et commerciaux) avec un abattement forfaitaire de 50 % des revenus. Cet avantage fiscal permet d’augmenter la rentabilité locative du projet d’investissement.
Pas de risque de vacance locative
L’autre grand avantage de la loi Censi-Bouvard est d’investir sans contraintes : vous devez louer votre bien à un gestionnaire professionnel (au travers d’un bail) qui vous garantira 100 % des loyers. C’est en effet lui qui s’occupera de trouver des locataires et d’assurer l’occupation du logement. Un point crucial puisque l’avantage fiscal est conditionné à la location effective dans les 12 mois suivant l’acquisition ou l’achèvement des travaux.
N’hésitez pas à consulter notre comparateur de lois de défiscalisation pour savoir si la loi de défiscalisation Censi-Bouvard correspond à votre projet.
33 000 €
Le taux de réduction d’impôt annuel s’applique sur une somme maximale de 300 000 euros. À raison de 11% de réduction d’impôt, répartie sur 9 ans, l’investisseur peut au total économiser 33 000 euros.
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Pourquoi investir en Censi-Bouvard ?
Parmi la large gamme des investissements locatifs qui réduisent l’impôt, l’amendement Censi-Bouvard possède quelques arguments spécifiques à faire valoir.
Un placement d’avenir
En prorogeant le dispositif Censi-Bouvard jusqu’à fin 2022, l’Etat a reconnu son intérêt pour stimuler la construction et l’investissement dans des résidences à caractère social. L’allongement de la durée de vie combiné au papy-boom, entraîne la hausse constante de la part des personnes âgées dans la société française. En 2018, plus de 13 millions d’habitants ont plus de 65 ans.
Or, la prise en charge des personnes âgées dépendantes pose problème, car les structures spécialisées sont encore trop rares. Dans ce contexte, investir dans la « silver économie », c’est-à-dire l’activité économique liée de près ou de loin aux séniors, est une bonne stratégie. En achetant un logement dans un EHPAD, l’investisseur est quasi assuré de louer son bien en continu, ce qui lui garantit un taux de rendement locatif intéressant.
De plus, la finalité sociale de cette réduction d’impôt – le développement d’établissements dédiés aux personnes âgées – répond à un enjeu majeur s’inscrivant dans la durée, ce qui permet d’espérer la pérennité du dispositif.
Conjuguer les avantages fiscaux de Censi-Bouvard et du statut LMNP
Autre atout de taille : la possibilité de cumuler les avantages fiscaux du statut de Loueur en Meublé Professionnel ou Non Professionnel avec les bonus fiscaux de l’amendement Censi-Bouvard.
Quels sont les pièges à éviter ?
Chaque type de dispositif de défiscalisation présente des risques différents pour l’investisseur.
Éviter de se précipiter
Comme pour tout investissement, il est essentiel de peser le pour et le contre de l’achat, d’approfondir sa réflexion, en prenant en compte son taux de rendement, la souscription éventuelle d’un prêt immobilier avec des mensualités à rembourser chaque année…
L’investisseur ne doit pas se fier au taux de rendement brut, parfois affiché par les promoteurs, car il s’agit d’un ratio basique prix d’achat/loyers locatifs et forcément surévalué.
Ne pas se laisser duper par des taux de rendement biaisés
Une fois décidé, l’investisseur doit prendre le temps d’examiner et de comparer les différents programmes immobiliers proposés dans les secteurs qui l’intéressent. Les promoteurs doivent absolument préciser le taux de rendement interne des biens qu’ils proposent.
Le taux de rendement interne prend en compte l’ensemble des frais afférents à l’achat et la location (frais de notaire, charges, frais d’entretien…) et rapporté à toute la durée de l’investissement (9 ans en l’occurrence).
« Je veux défiscaliser dans un bien en Censi-Bouvard, par quoi je commence ? »
- définir ses priorités en termes d’investissement (faire baisser ses impôts, se constituer un investissement immobilier…)
- concevoir un cahier des charges précis de son investissement : montant du loyer, prix d’achat du bien auquel s’ajoute les frais d’acquisition et remboursement des mensualités bancaires
- savoir se faire conseiller par des experts de la défiscalisation immobilière