Remplaçant les régimes « Besson Ancien » et « Borloo ancien », la loi Cosse permettait jusqu’alors de profiter d’une déduction forfaitaire sur les revenus fonciers à hauteur de 15 %, 30 %, 50 %, 70 % voire 85 % (pour l’intermédiation locative). Prorogée jusqu’en 2024, la loi Cosse a fait l’objet de réformes lors de la nouvelle loi de finances 2022. A partir de mars 2022, les propriétaires bailleurs ne bénéficieront plus d’une déduction fiscale sur les revenus locatifs, mais d’une réduction d’impôt. En cas d’intermédiation locative, tous les logements du territoire sont éligibles, mais les montants des loyers définis par la loi Cosse ne seront plus catégorisés par zonage et appliqués selon la situation du marché immobilier local. Pour bénéficier de ce « cadeau fiscal », les bailleurs doivent conclure une convention spécifique avec l’ANAH (Agence Nationale de l’Habitat) sur 6 ans.
Nommé « Louer abordable » par le Gouvernement, il devient « Loc’Avantages » à partir de mars 2022. Le dispositif vise à instaurer un mode de location « plus solidaire et sécurisé » afin de pallier les difficultés auxquelles sont confrontés les locataires modestes, pour se loger dans certains secteurs très prisés.
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Le dispositif Loc’Avantages depuis le 1er mars 2022
Qu’est-ce que le dispositif Loc’Avantages ?
Prorogé jusqu’au 31 décembre 2024, le dispositif Cosse « Louer abordable » rebaptisé « Loc’Avantages », revoit les conditions et les avantages fiscaux en vigueur jusqu’alors. Plus attractif et simplifié, le nouveau dispositif Cosse a pour ambition d’inciter les propriétaires bailleurs à se lancer dans la location abordable, afin de permettre aux foyers les plus modestes de louer un logement en dessous du prix du marché.
Quels sont les avantages d’investir avec Loc’Avantages ?
Visant à lutter contre la vacance des logements et à faciliter l’accès au logement pour les plus précaires, Loc’Avantages permet aux propriétaires acceptant de louer à un tarif modeste leur bien de bénéficier d’avantages fiscaux conséquents. En revanche, si votre bien répond aux critères définis par la loi, mais que vous le louez déjà, vous devez attendre le renouvellement du bail pour mettre en place la convention. La réduction fiscale s’applique sur 3 paliers de loyers. Le propriétaire bailleur choisi de pratiquer le niveau 1, 2 ou 3 du plafond des loyers (défini par zone), pour lequel il recevra un avantage fiscal plus ou moins conséquent en fonction du palier.
Ainsi, plus le loyer est faible avec une décote importante, plus le propriétaire bénéficiera d’une réduction d’impôt importante.
Quelle est la réduction d’impôt du dispositif Loc’Avantages ?
La nouvelle version de la loi Cosse fait bénéficier aux propriétaires participant au dispositif, d’une réduction d’impôt. Le montant de celle-ci dépend de la décote effective sur le loyer.
| Décote de loyer | Réduction d’impôt sans intermédiation | Réduction d’impôt avec intermédiation |
|---|---|---|
| Loc 1 | 15 % | 20 % |
| Loc 2 | 35 % | 40 % |
| Loc 3 | 45 % | 65 % |
Quelles sont les conditions d’investissement ?
Pour pouvoir bénéficier des mesures de défiscalisation proposées par Loc’Avantages, il faut répondre à certains critères qui sont les suivants :
- Le logement devra être conventionné par l’Anah (agence nationale de l’habitat) ;
- Le propriétaire doit s’engager à louer le bien au moins pour une période de 6 ans ;
- Il devra être enregistré à partir du 1er mars 2022 et afficher un loyer bas, selon les plafonds érigés par l’État et les revenus fiscaux du locataire ;
- Les revenus du locataire seront pris en compte au moment de la signature du bail et devront respecter les plafonds de revenus fixés par l’Anah.
Quels sont les pièges à éviter ?
Si vous souhaitez acquérir un bien spécifiquement pour bénéficier de Loc’Avantages, il faut savoir que le loyer pratiqué sera plafonné à un montant relativement bas, puisque la loi a été conçue pour répondre à un objectif social bien particulier.
Autre chose à comprendre, le bien doit être situé dans une zone de tension locative, où la demande est très forte. En conséquence, le prix d’achat du bien sera élevé. Même si les nouveaux bailleurs depuis 2022 récupèrent une partie de leur effort locatif dans la déduction d’impôt, vous devez bien faire vos calculs pour vous assurer que l’opération sera rentable.
Paramètre à bien prendre en considération également, si vous pensez investir pour bénéficier de Loc’Avantages : le dispositif n’est pas cumulable avec les lois de défiscalisation suivantes : Pinel, Duflot, Scellier, Girardin, Robien, Borloo, Besson, Perissol, régime micro-foncier, Monuments historiques ou encore avec la réduction d’impôt relative aux investissements dans une résidence hôtelière à vocation sociale.
La loi Cosse avant le 1er mars 2022
La Loi Cosse offrait plusieurs avantages au bailleur-propriétaire applicables comme tel avant mars 2022 :
- une déduction fiscale sur les revenus locatifs de 15 % à 85 % ;
- la garantie de paiement des loyers grâce à l’intermédiation locative ;
- une gestion locative déléguée et sécurisée grâce à l’intermédiation locative.
Toutes les conventions enregistrées avant le 28 février 2022 continueront d’appliquer les anciennes réglementations de la loi Cosse. En revanche, pourront être éligibles aux nouvelles réformes de la loi Cosse 2022, tous les logements ayant signé un bail à partir du 1er janvier 2022.
En quoi consistait la loi Cosse ?
Même si elle n’est pas cumulable avec d’autres dispositifs, la loi Cosse permettait de défiscaliser jusqu’à 85 % des revenus locatifs générés pour l’ancien dispositif, ce qui est considérable. Toutefois, avec la nouvelle réforme de la loi Cosse, prorogée jusqu’en 2024, la réduction d’impôt appliquée à tous les bailleurs conventionnés par l’Anah, permet de réduire les inégalités constatées sur les différents avantages fiscaux et d’effectuer une défiscalisation très intéressante sur la location en loi Cosse.
Quelles étaient les conditions de la loi Cosse ?
Les bénéficiaires de la déduction de l’ancien dispositif Cosse (dépositions effectuées avant le 28 février 2022), doivent réunir les conditions suivantes, liées à l’emplacement du logement, mais aussi au locataire :
- louer un bien situé dans une zone éligible (A bis, A, B1,B2) ou en intermédiation locative sur toute la France ;
- mettre le bien en location à un loyer modéré via une convention avec l’Anah ;
- mettre le bien en location entre le 1er janvier 2017 et le 31 décembre 2019 ;
- louer le bien à des locataires ne dépassant pas le plafond de ressources défini dans la loi ;
- louer le bien à un locataire qui n’est pas membre du foyer fiscal du propriétaire ou un ascendant ou descendant de celui-ci ;
- louer le bien vide à titre de résidence principale ;
- louer le bien dans le cadre d’un nouveau bail ou d’un renouvellement de bail si le bien était déjà loué.
Les plafonds de loyer à respecter dans le cadre de l’ancien dispositif de loi Cosse étaient les suivants :
| Zones A bis | Zone A | Zones B1 | Zone B2 | Zone C | |
|---|---|---|---|---|---|
| Loyer social | 13,21 € | 10,16 € | 8,75 € | 8,40 € | 7,80 € |
| Loyer très social | 10,29 € | 7,92 € | 6,82 € | 6,53 € | 6,05 € |
Révisés chaque année, les plafonds de loyer disponibles au moment où nous écrivons ces lignes sont ceux de 2024, exprimés en euros par m² de surface habitable dite « fiscale », charges non comprises.
Un exemple d’investissement Cosse
Un contribuable acquiert un logement situé en zone A Bis, en région parisienne, zone où le marché locatif est extrêmement tendu. Ce propriétaire décide de louer en loyer social, soit 13,21 € du m². Le logement acquis dispose de 20m² de surface habitable, le propriétaire ne pourra donc louer son logement plus de 264,20 €.
À l’année, les revenus locatifs générés par la location atteindront donc 3 170,40 €. Mais grâce au dispositif de défiscalisation Cosse, le bailleur pourra bénéficier d’une déduction fiscale au taux de 70 %. Seuls 30% des revenus fonciers seront donc taxés au titre de l’impôt sur le revenu, soit 951,12 € au lieu de 3 170,40 €.
Ce qui change dans la nouvelle loi Cosse
Le gain fiscal engendré par la loi Cosse ne sera plus délivré sous forme de déduction fiscale sur les revenus locatifs. À partir du 1er mars 2022, les bailleurs pourront bénéficier d’une réduction d’impôt, délivrée au même titre à tous les bailleurs en loi Cosse. Le montant du crédit d’impôt sera calculé par rapport à la décote effectuée sur le loyer. Par exemple, un bailleur déclarant une baisse de loyer de -15 % par rapport au prix du marché pratiqué dans son secteur, bénéficiera d’une réduction d’impôt de -15 %. Ce calcul est réalisé sur les loyers bruts encaissés tous les ans.
La durée de la convention délivrée par l’Anah pour la location d’un bien en loi Cosse change également à partir de 2022, elle est exclusivement étendue à 6 ans, contre 6 ou 9 ans avec l’ancienne loi.
Enfin, le grand changement de la réforme locative abordable se situe dans le quadrillage des zones, définissant jusqu’à présent le plafonnement des loyers. Afin d’apporter plus de cohérence au projet de la loi Cosse, visant à réduire les loyers des foyers modestes, la classification des zones géographiques ne sera plus appliquée. Le montant des loyers plafonnés par la loi Cosse sera définit selon la décote du loyer appliqué, en fonction du marché immobilier du secteur où elle se situe. Cette réforme vise à répondre aux problématiques rencontrées par les investisseurs de biens dans les zones tendues, où les prix immobiliers ont fortement augmenté ces dernières années, rendant le projet de plafonnement des loyers caduque pour beaucoup d’entre eux.
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Comprendre la loi Cosse
La ministre du Logement Emmanuelle Cosse mise sur la carotte fiscale pour inciter les propriétaires détenteurs d’un logement vide dans une zone où la demande locative est forte, à mettre en location leur bien immobilier. En louant à un tarif attractif à des personnes ayant des moyens financiers limités, ces bailleurs pourront bénéficier d’une réduction d’impôts. Autrement dit, l’effort financier fournit par le bailleur sera compensé sur sa déduction d’impôts tous les ans.
Ce dispositif fiscal est appliqué sur les logements mis en location entre le 1er janvier 2017 et le 28 février 2022 pour les conditions de l’ancienne loi Cosse. Et il est conditionné par des zones d’éligibilité (zones A bis, A, B1, B2) et à des plafonds de ressources pour les locataires.
Dans l’attribution de cette déduction fiscale, l’Agence nationale de l’Habitat joue un rôle spécifique. En effet, les bailleurs peuvent profiter de ce bonus fiscal en signant une convention cadre de loyer maîtrisé avec l’agence nationale de l’habitat. De plus, la loi vise à dynamiser la location intermédiée en octroyant une déduction de 85 % pour les bailleurs louant leur bien à des ménages en grande précarité (pour les baux signés avant le 28 février 2022).
Qu’est ce que l’intermédiation locative ?
Mis en place par l’Etat, ce dispositif permet au propriétaire de le mettre en location en confiant la gestion locative à une association agréée. Cet organisme joue le rôle d’intermédiaire et garantit au bailleur le paiement effectif du loyer conventionné. L’association se charge aussi de toutes les démarches administratives comme la recherche des locataires, l’entretien du bien, sécurisant ainsi les relations entre propriétaire et locataires à revenus modestes.
En termes de type de logements éligibles à la déduction, la loi Cosse concerne les logements récents ou anciens, non meublés et louer à titre de résidence principale. Le texte prévoit quelques restrictions :
- interdiction de louer à un membre du foyer fiscal ;
- interdiction de louer à un ascendant ou descendant du contribuable ;
- interdiction de profiter du dispositif en louant à une personne occupant déjà le logement, excepté en cas de renouvellement du bail ;
- interdiction de location des passoires thermiques, logements dont l’étiquette énergétique est classée F ou G.
L’avantage fiscal de la loi Cosse s’applique à partir de la date de prise d’effet de la convention conclue avec l’Anah et pendant toute sa durée, soit pendant 6 ans.
Concernant les logements conventionnés avant le 28 février 2022, le taux de déduction forfaitaire s’applique sur le revenu foncier brut, proportionnellement à l’effort consenti par le propriétaire et par la zone d’implantation du bien :
| Zones A bis, A, B1 | Zone B2 | Toutes zones en cas de location intermédiée | |
|---|---|---|---|
| Convention à loyer intermédiaire | 30 % | 15 % | 85 % |
| Convention à loyer social ou très social | 70 % | 50 % | 85 % |
« Je veux investir et défiscaliser dans un bien loi Cosse, par quoi je commence ? »
- si vous voulez acquérir un bien dans l’objectif de louer via ce dispositif, veillez à acheter un bien situé dans les zones les plus tendues du marché locatif ou sinon engagez vous dans une intermédiation locative
- définissez votre budget d’investissement, car les biens les plus prisés sont aussi les plus chers et le loyer ne pourra pas dépasser un certain montant
- une fois les deux premières étapes passées, commencez vos recherches pour trouver un bien adéquat, répondant aux critères du dispositif