Le crédit d’impôt Corse : jusqu’à 30 % d’exonération pour acquérir un bien sur l’île de beauté

Le crédit d’impôt Corse a pour objectif d’aider les particuliers souhaitant acquérir un bien immobilier sur l’île de beauté et le destinant à une activité parahôtelière. En plus de bénéficier d’un crédit d’impôt pouvant atteindre 30 % de la valeur immobilière du bien, les investisseurs pourront se constituer un patrimoine immobilier de qualité et profiter de revenus complémentaires.

Le régime parahôtelier est un intermédiaire entre la location meublée et l’hôtellerie. Il s’agit d’une activité professionnelle dans laquelle l’exploitant s’engage à participer réellement à l’exécution des tâches nécessaires à cette activité. Il peut toutefois déléguer une partie de ces tâches à un prestataire ou un employé.

Les avantages du crédit d’impôt Corse et de la parahôtellerie

La parahôtellerie peut bénéficier de ce crédit d’impôt pour l’achat d’un immeuble car il s’agit d’un investissement hôtelier.
Ce type d’investissement constitue une opportunité exceptionnelle grâce aux nombreux avantages fiscaux qui y sont attachés.

• La récupération de la TVA sur la construction et sur tous les équipements. Les loyers seront soumis à la TVA, mais à un taux réduit de 2,10 % seulement. En contrepartie, la TVA est récupérable sur tous les frais d’exploitation comprenant de la TVA ;
• Les investissements, en dehors du terrain, sont amortissables, ce qui peut permettre de dégager un résultat annuel déficitaire. Ce dernier peut être déductible du revenu global, sous certaines conditions ;
• Les investissements dans des biens destinés à la parahôtellerie, à l’exception du terrain, bénéficient d’une subvention exonérée d’impôt égale à 30 % de leur montant hors taxes. Une disposition valide jusqu’au 31 décembre 2020 ;
• Après 5 années d’activité, la vente des biens est exonérée d’impôt si le chiffre d’affaires annuel hors taxe des deux dernières années d’exploitation est inférieur à 250 000 € ;
• Les biens immobiliers ne sont pas soumis à la taxe d’habitation mais à la contribution foncière des entreprises (CFE) dont le montant est significativement moins élevé ;
• En cas de transmission à titre gratuit, par donation ou succession, la valeur imposable des biens bénéficie d’un abattement de 75 % et le paiement des droits peut-être étalé sur 15 ans à un taux d’intérêt réduit
• Enfin, il est possible, sous certaines conditions, d’être exonéré d’impôt sur la fortune (ISF).

Un exemple d’investissement para hôtelier avec le crédit d’impôt Corse

Un investisseur acquiert une villa en Corse pour un montant de 500 000 € TTC, auquel il rajoute 30 000 € TTC d’équipement. Le montant de la TVA récupérable sera de 45 455 € sur l’appartement et de 5 000 € sur les équipements, soit un total récupérable de 50 455 €.
Le montant du crédit d’impôt Corse sera calculé sur le montant hors taxe de 143 864 €. Le coût net de l’investissement, déduction faite de la TVA et crédit d’impôt Corse sera donc de :
(530 000 € – 50 455 € – 143 864 €) = 335 681 €, soit une réduction globale de 36,66 %.
En supposant des revenus locatifs de 20 000 € par an et un emprunt sur 20 ans de 350 000 €, le résultat net, déduction faites des intérêts d’emprunt et d’amortissement, serait la première année de 3 030 €.

Quelles sont les conditions à respecter ?

Concernant la para hôtellerie, il y a quelques conditions à observer. Pour être qualifiée de para hôtelière, l’activité doit proposer, en plus de l’hébergement, au moins trois des quatre services suivants :

• Le nettoyage régulier des locaux ;
• La fourniture du linge de maison ;
• Le petit-déjeuner ;
• Un service de réception de la clientèle.

Une fois ces conditions réunies, il faudra ensuite mettre en place et suivre plusieurs dossiers, pour bénéficier des avantages fiscaux du crédit d’impôt Corse :

• La création de l’activité de parahôtellerie par immatriculation au registre du commerce de la personne physique ou de la personne morale ;
• Dans le cas d’une personne morale, la rédaction des statuts ;
• La constitution du dossier de demande de remboursement de la TVA sur les investissements ;
• La constitution du dossier de demande de remboursement du crédit d’impôt pour investissement en Corse.

Le coût de ces prestations dépendra du volume des investissements et des difficultés rencontrées pour l’établissement des dossiers, mais le coût global peut-être estimé entre 2 et 4 % du montant de l’investissement hors taxes.
Après la mise en place de ces dossiers, le coût du suivi annuel, c’est à dire l’élaboration chaque année des déclarations de résultats et de TVA, plus la mise à jour du dossier juridique dans le cas d’une société, sera compris entre 1 500 et 2 000 € hors taxes par année.

Pour profiter de ce crédit d’impôt, l’entreprise doit émettre une option via le formulaire n° 2069-D-SD. Ce dernier doit être joint à la déclaration de résultat pour les entreprises soumises à l’impôt sur le revenu ou au relevé de solde n° 2572 pour les entreprises soumises à l’impôt sur les sociétés au titre de chaque exercice ou période d’imposition durant lesquelles les investissements ont été effectués.

Le crédit d’impôt porte sur l’impôt sur le revenu ou l’impôt sur les sociétés de l’année de réalisation des investissements. Si le montant du crédit d’impôt est supérieur à l’impôt dû cette année là, l’excédent peut servir à payer l’impôt sur le revenu pour les neuf années suivantes. À la fin de ces neuf années, la part non attribuée est remboursable dans la limite de 50 % du crédit d’impôt et d’un montant de 300 000 €.

Cependant, si le redevable le demande, il est possible de rembourser le solde non utilisé dès la 5ème année, dans la limite de 35 % du crédit d’impôt et d’un montant de 300 000 €. L’investissement doit rester affecté à son activité pendant cinq ans minimum.

Les modalités de liquidation

En 2012, des modalités de liquidation du crédit d’impôt ont été mises en place. Depuis cette date, il est possible, sous certaines conditions, de demander le remboursement anticipé du crédit ou de le céder :

• Depuis le 1er janvier 2012, le crédit est immédiatement remboursable pour les entreprises nouvelles, les entreprises en difficulté, les jeunes entreprises innovantes et les PME répondant à la définition européennes des micros, petites et moyennes entreprises
• Les entreprises peuvent également céder la créance qu’elles possèdent sur l’État, au titre de garantie ou de remise de l’abattement auprès de l’établissement de crédit

La reprise du crédit d’impôt

Si, dans le délai de 5 ans, un bien, ayant ouvert droit au crédit d’impôt Corse, est cédé ou cesse d’être affecté à l’activité pour laquelle il a été acquis ou créé, ou si l’acquéreur cesse son activité, le crédit d’impôt imputé fait l’objet d’une reprise au titre de l’exercice ou de l’année où interviennent les événements précités.

Comment fonctionne le crédit d’impôt Corse ?

Le crédit d’impôt Corse est prévu par l’article 244 quater E du code général des impôts. Instauré le 1er janvier 2002, il a été prolongé jusqu’au 31 décembre 2027.
En règle générale, ce crédit d’impôt s’élève à 20 % du prix de revient de certains investissements réalisés par des PME et exploités en Corse pour les besoins d’une activité industrielle, commerciale, artisanale, libérale ou agricole (le taux est porté à 30 % pour les TPE). Par PME, on entendra ici, des entreprises qui emploient moins de 250 salariés et réalisent un chiffre d’affaires inférieur à 50 millions d’euros ou un total du bilan inférieur à 43 millions d’euros.
Les investissements ouvrant droit au crédit d’impôt Corse sont les suivants :

• les biens d’équipement amortissables selon le mode dégressif
• les agencements et installations de locaux commerciaux ouverts à la clientèle
• les logiciels qui constituent des éléments de l’actif immobilisé et qui sont nécessaires à l’utilisation des investissements
• les travaux de rénovation d’hôtel

La question sur l’éligibilité des locations meublées s’est alors posée et les services fiscaux ont pris position :

Il est rappelé à cet égard que l’activité consistant en la location de locaux d’habitation meublés ou destinés à être meublés est regardée par la doctrine et la jurisprudence comme une activité commerciale au sens de l’article 34 du CGI. Les investissements réalisés pour les besoins de cette activité sont en conséquence susceptibles de bénéficier du crédit d’impôt pour investissement en Corse même si une telle activité peut être considérée de nature civile sur le plan strictement juridique. (BOI-BIC-RICI-10-60-10-20 n° 240)

Un taux majoré pour les TPE

La loi de finances 2017, applicable aux exercices clos à partir du 31 décembre 2017, a instauré un taux de crédit d’impôt à 30 % pour les très petites entreprises (TPE) qui remplissent les conditions suivantes :

• Elles doivent employer moins de 11 salariés
• Leur chiffre d’affaires ou le total de leur bilan annuel ne doivent pas excéder 2 millions d’euros
• Leur capital doit être entièrement libéré et détenu de manière continue, pour 75 % au moins, par des personnes physiques ou par une société répondant aux mêmes conditions

Pour les entreprises qui constatent un dépassement du seuil d’effectif à la clôture des exercices clos entre le 31 décembre 2017 et le 31 décembre 2018, l’article 74 de la loi de finances 2017 prévoit qu’elles continueront à bénéficier du crédit d’impôt majoré à 30 % au titre de cet exercice et des deux suivants.

Pourquoi investir dans la para hôtellerie en Corse ?

Depuis 2009, la Corse accueille chaque année près de 3 millions de touristes. Il peut donc être rentable d’investir dans la para hôtellerie sur l’île de beauté.
Le crédit d’impôt Corse semble alors très intéressant pour un investisseur.
Il permet tout d’abord de se constituer un patrimoine immobilier. Pour ce faire, l’investisseur pourra profiter d’un crédit d’impôt pouvant atteindre jusqu’à 30 % de la valeur du bien ainsi que du remboursement de la TVA acquittée lors de l’achat.

Par la suite, cet investissement permettra de bénéficier de revenus complémentaires.

Sous certaines conditions, le crédit d’impôt Corse peut également entraîner l’exonération de l’impôt sur la fortune Immobilière (ISI).

Investir sur l’île de beauté grâce au crédit d’impôt corse et au régime para hôtelier présente aussi des conditions très avantageuses en cas de transmission à ses enfants. En effet, ce dispositif permet de bénéficier du pacte Dutreil qui facilite la transmission d’entreprise en réduisant la fiscalité. Lorsqu’un investisseur décide de transmettre son bien à ses enfants et si ces derniers s’engagent à poursuivre l’activité para hôtelière du bien pendant au moins 6 ans, ils pourront bénéficier d’un abattement d’impôt de 75 % sur la valeur du bien et étaler le paiement des droits sur 15 ans à un taux d’intérêt réduit.

Quels sont les pièges à éviter ?

Le crédit d’impôt corse est une belle opportunité d’investir sur l’île de beauté. Cependant, l’investisseur doit faire attention à certains points :

• Respecter la condition professionnelle. Il s’agit du principal piège à éviter. L’investisseur doit réellement assurer la gérance de son bien. Il doit être en mesure de garantir qu’il sera présent régulièrement et que le nettoyage des locaux, la fourniture du linge, l’accueil des clients pourra être effectué à n’importe quel moment. S’il peut déléguer une partie de ces tâches, il doit quand même en assurer une partie.
• Privilégier des zones attractives. Pour assurer un bon taux d’occupation du bien, il est important de cibler des zones qui vont attirer les touristes comme les bords de mer par exemple.
• Vérifier la qualité constructeur.

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