Échappant au plafonnement global des niches fiscales – fixé à 10 000 € annuels -, le déficit foncier permet de réduire de manière drastique et tout à fait légale ses revenus fonciers imposables.
Il existe un déficit foncier, lorsque la totalité des charges déduites dépasse les revenus locatifs générés. Par exemple, si le propriétaire réalise d’importants travaux dans son logement et que le coût de ces travaux est déductible, sa défiscalisation peut être supérieure aux revenus perçus. La différence est appelée le déficit foncier.
La loi autorise le contribuable à retrancher ce déficit de ses autres revenus perçus (salaires, dividendes perçus…) dans la limite de 10 700 €. Une fois cette opération de soustraction réalisée, s’il existe encore un surplus, il est possible de reporter cet avantage fiscal dans le temps, sur 10 ans maximum.
Depuis peu, il existe également une possibilité de doubler le montant de son déficit foncier, dans le cadre de travaux de rénovation énergétique.
Qu’est-ce que le déficit foncier ?
Le déficit foncier est un mécanisme financier utilisé dans le cadre d’un investissement immobilier. Concrètement, il s’applique lorsque des charges (les intérêts d’emprunt, les frais de gestion, les travaux de rénovation ou d’entretien) liées à des biens immobiliers excèdent les revenus locatifs perçus.
Ce déficit peut être imputé sur le revenu global du propriétaire, dans la limite de 10 700 € par an. Cela signifie que le propriétaire peut déduire ce déficit de son revenu total, réduisant ainsi sa charge fiscale. Ce mécanisme est particulièrement avantageux dans les premières années de l’investissement, lorsque les coûts liés à l’achat et à la rénovation sont souvent élevés par rapport aux revenus locatifs.
10 700 €
Il s’agit du déficit foncier maximum applicable sur les autres revenus générés par le contribuable.
Il est important de noter que pour bénéficier du régime du déficit foncier, le bien immobilier doit être loué nu, c’est-à-dire non meublé et être situé en France. Ce régime exclut également la possibilité de déduire les intérêts d’emprunt liés à l’acquisition du bien si le propriétaire a opté pour le régime du micro-foncier. Pour rappel, le régime micro-foncier concerne les propriétaires dont les revenus locatifs annuels ne dépassent pas 15 000 €.
Pour pouvoir faire jouer le déficit foncier, le propriétaire du logement doit donc opter pour le régime réel d’imposition. Systématique au-dessus de 15 000 € de revenus générés, il est optionnel en dessous de ce montant. Le contribuable doit donc demander à changer de régime auprès de l’administration fiscale si nécessaire.
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Déficit Foncier : un réel avantage fiscal quand les charges sont élevées
Découvrez tout ce qu’il y a à savoir sur le déficit foncier ! Profitez d’un avantage fiscal intéressant quand les charges supportées sont élevées.
Le fonctionnement du déficit foncier
Le déficit foncier n’est pas une loi, mais plutôt une astuce fiscale intéressante à connaître pour optimiser encore ses revenus locatifs et réduire son imposition. Condition sine qua non pour en profiter : imposer ses revenus locatifs via le régime réel. En micro-foncier, le déficit foncier ne fonctionne pas.
Pour rappel, le déficit foncier désigne la somme de déduction des charges supérieure aux revenus.
Les charges concernées par le déficit foncier
Les charges prises en compte dans le déficit foncier sont :
- les dépenses de réparation et d’entretien
- les primes d’assurance
- les charges de copropriété à la charge du propriétaire
- les intérêts d’emprunt
- les frais de gérance ou honoraires de gestion
- la taxe foncière
- les charges diverses
- les frais de procédure
Le fisc fait toutefois la différence entre les intérêts d’emprunt et les autres charges. Ainsi, les intérêts d’emprunt ne peuvent être déduits uniquement sur les revenus fonciers et non les autres types de revenus. Les autres charges peuvent être soustraites des autres revenus du contribuable.
« En application du 3° du I de l’article 156 du code général des impôts (CGI), les déficits fonciers afférents aux immeubles urbains ou ruraux et qui résultent de dépenses autres que les intérêts d’emprunt sont déductibles du revenu global dans certaines limites et à condition que l’immeuble concerné soit donné en location jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation du déficit sur le revenu » Extrait Code Général des Impôts.
Le régime d’imputation du déficit foncier est accessible aux personnes physiques détenant un immeuble, mais également aux sociétés civiles immobilières non soumises à l’impôt sur les sociétés (SCI, SCPI…).
Un exemple de déficit foncier
Un propriétaire qui possède un immeuble situé dans une grande métropole a perçu en 2022 des revenus fonciers pour la location de son bien.
- Son revenu locatif brut a atteint 2 000 € annuels.
- Le montant de ses charges pour la même année s’élève à 6 000 € (dont 3 000 € d’intérêts d’emprunt et 3 000 € de charges diverses).
- Son déficit foncier s’établit donc à 4 000 € (6 000 € – 2 000 €).
Parce que le revenu brut sert avant tout à compenser les intérêts d’emprunt, le déficit se fixe à 1 000 € des intérêts d’emprunt (3 000 € – 2 000 €) et à 3 000 € des autres dépenses. Ainsi, le propriétaire ne pourra imputer sur son revenu global que 3 000 €, les 1 000 € restants seront, quant à eux, à déduire de ses revenus fonciers des années suivantes.
Le doublement du déficit foncier en 2023, 2024 et 2025
La conjoncture actuelle de crise du logement se caractérise principalement par le manque de logements ne permettant pas de faire face à la demande, mais également par une recrudescence du mal-logement. Dans ce contexte et dans le cadre d’une lutte contre le réchauffement climatique, le Gouvernement a fait de la lutte contre les passoires thermiques son fer-de-lance dans la bataille contre la crise du logement.
Dans le but d’inciter les propriétaires-bailleurs à rénover leurs logements qualifiés de passoires thermiques (DPE classé F ou G), l’Assemblée nationale a adopté, dans le cadre du second projet de loi de finances rectificative pour 2022, le doublement du déficit foncier. À compter du 1er janvier 2023 et jusqu’au 31 décembre 2025, certains travaux de rénovation énergétique éligibles pourront être déduits dans le cadre du déficit foncier jusqu’au plafond de 21 400 € (contre 10 700 € en temps normal).
Cette incitation fiscale est donc soumise à la condition que les propriétaires entreprennent des travaux de rénovation énergétique dans les logements considérés comme des « passoires thermiques ». Concrètement, cela signifie que les biens les plus énergivores, soit ceux classés en catégories « E », « F » ou « G », devront, après travaux, atteindre au moins la classe « D ». Cette exigence est conforme à la loi « Climat & Résilience », qui interdira la location des biens classés « G » à partir de 2025 et des biens classés « F » à partir de 2028.
Un exemple de doublement du plafond de déficit foncier
Prenons un propriétaire dont l’immeuble est noté G au DPE. Des travaux de rénovation énergétique qui répondent aux critères fixés par décret sont entrepris. Le propriétaire effectue deux diagnostics, un avant travaux et un après. La nouvelle notation est fixé à C. Celui-ci peut alors doubler le plafond de son déficit foncier.
- Son revenu locatif brut atteint 20 000 € annuels.
- Le montant des travaux pour la même année atteint 70 000 €.
- Son déficit foncier s’établit donc à 50 000 €.
S’il décide d’utiliser le déficit foncier classique, il pourra donc imputer 10 700 € sur le revenu global de son foyer fiscal pour l’année concernée, puis reporter l’excédent, soit 39 300 € sur ses revenus fonciers des 10 années suivantes (3 930 € par an).
En utilisant le plafond doublé du déficit foncier, il imputera 21 400 € sur le revenu de son foyer fiscal sur l’année d’imposition concernée, puis pourra reporter 28 600 € sur les 10 années suivantes, soit 2 860 € par an.
Quels sont les avantages du déficit foncier ?
Le principal avantage et non des moindres du déficit foncier est de ne pas entrer dans le plafonnement des niches fiscales, limitant les avantages fiscaux de celles-ci à 10 000 € par an. En conséquence, le propriétaire peut cumuler les réductions fiscales des autres lois de défiscalisation immobilière avec le déficit foncier, limité quant à lui à 10 700 € par an.
De plus, le déficit foncier (au-delà de 10 700 € par an) est reportable sur les années d’imposition suivantes.
Les intérêts du déficit foncier sont donc multiples :
- la possibilité de déduire jusqu’à 10 700 € sur le revenu global, dus à la déduction des charges
- la possibilité de reporter sur les années suivantes d’imposition le déficit foncier supérieur à 10 700 €
- le cumul possible avec les avantages fiscaux d’autres niches fiscales
Le déficit foncier est-il adapté pour vous ?
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Quelles sont les conditions à respecter ?
Le déficit foncier s’applique sur un certain périmètre défini par des critères bien précis :
- uniquement sur les immeubles à usage d’habitation ou transformés pour remplir cette fonction
- obligation de louer l’immeuble pendant une durée minimale de 3 ans
- obligation d’imposer ses revenus locatifs en régime réel
« Cette obligation (ndlr de louer) suppose que la location soit effective et permanente. Cette condition n’est pas remplie lorsque le local est vacant, même si le propriétaire perçoit et déclare des revenus de remplacement d’une assurance ou d’un autre organisme. » Extrait du Code général des impôts
Pourquoi utiliser le déficit foncier ?
La mise en œuvre du déficit foncier est particulièrement pertinente pour profiter d’une baisse d’impôt substantielle sur son assiette globale d’imposition, dans la limite de 10 700 € par an.
Afin de profiter d’une réduction fiscale cumulable au plafonnement global des niches fiscales de 10 000 € par an.
Quels sont les pièges à éviter ?
L’utilisation du déficit foncier doit se faire dans le cadre fiscal de référence et selon les règles établies par celui-ci.
D’une part, le déficit foncier ne concerne que les immeubles à usage d’habitation. Inutile d’espérer profiter du dispositif pour des immeubles professionnels ou commerciaux. Par ailleurs, la location du bien doit être continue et effective durant trois ans au minimum.
L’autre écueil à éviter lors de l’utilisation de ce dispositif est d’intégrer au déficit foncier les travaux de construction, reconstruction et d’agrandissement qui ne doivent pas être pris en compte, au risque d’un redressement fiscal.
« Je veux défiscaliser grâce au déficit foncier, comment je fais ? »
- Opter pour le régime d’imposition « réel » de mes revenus fonciers. Si vos revenus locatifs sont inférieurs à la somme de 15 000 € annuels, ce changement de régime doit être réclamé aux services fiscaux
- En termes d’obligations déclaratives, le propriétaire doit souscrire une déclaration spéciale n°2044 ou 2044 spéciale