Qu’est-ce qu’un immeuble de rapport ?
Un immeuble de rapport se compose exclusivement de logements locatifs, détenus par le même propriétaire. Il peut également être appelé immeuble de loyers, dont l’investissement unique le différencie de la copropriété. Ce type d’investissement locatif permet à la fois de répondre à une demande locative accrue et de délivrer un rendement élevé à son propriétaire. Il peut notamment être intéressant dans le cadre d’un investissement en LMNP.
L’immeuble de rapport est-il intéressant pour un investissement locatif ?
Crée en France au XVIIIe et XIX siècles, l’immeuble de rapport voit le jour en pleine montée démographique dans les grandes métropoles. Aujourd’hui, tous les investisseurs peuvent prétendre à l’achat d’un immeuble de rapport, dans le but de toucher une rente locative importante et de réaliser un investissement sur le long terme.
Les avantages
Le premier point fort d’un investissement dans un immeuble de rapport, réside dans la mono propriété. La gestion intégrale de tous les locataires par un seul propriétaire, facilite les démarches administratives de gestion locative. Ainsi, les frais de syndic peuvent être évités, et les contraintes d’une copropriété écartées.
Côté financier, le rendement locatif d’un immeuble de rapport s’avère très intéressant. Le prix d’achat d’un immeuble est plus rentable que l’acquisition d’appartements isolés. De plus, les loyers pratiqués à la sortie, seront, quant à eux, au prix du marché. L’acquéreur pourra négocier plus facilement le prix au m², compte-tenu du nombre de lots compris dans la vente immobilière.
L’investissement locatif dans un immeuble de rapport permet donc de réaliser une opération financière plus rentable sur le long terme.
Les inconvénients
Qui dit investissement conséquent sur un seul et même produit, dit risque plus élevé. Échappant à l’adage de l’investisseur aguerri, stipulant de ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier, l’immeuble de rapport, impose de supporter toute la responsabilité de l’investissement par une seule et même personne. La mise de départ est élevée, réduisant le spectre d’acquéreurs pouvant supporter un tel investissement. Enfin, le montant des charges fiscales et d’entretien de l’immeuble de rapport, sera également supporté par un seul portefeuille d’investisseur, devant faire preuve de solidité financière pour pouvoir y faire face.
Où investir dans un immeuble de rapport ?
Le plus grand risque dans l’investissement dans un immeuble de rapport, c’est la vacance locative d’un ou plusieurs appartements en simultané. Pour éviter de se retrouver avec des logements non loués sur les bras, il est primordial de privilégier le secteur géographique avant d’acheter. Les quartiers dynamiques, de préférence situés en centre-ville ou à proximité, dans des métropoles attractives, comporteront un risque d’investissement moins élevé. Les villes comme Paris, dans lesquelles la demande locative est très importante, annuleront même le risque de vacance locative.
Il est donc conseillé d’acquérir un immeuble ancien, de préférence dans des grandes ou moyennes villes et dans les quartiers avec la plus forte demande locative. Des villes telles que Paris, Toulouse, Bordeaux, ou encore Nantes peuvent être parfaites pour un investissement locatif dans un immeuble de rapport.
Les investisseurs peuvent également se tourner vers les quartiers à proximité des pôles universitaires et autres quartiers étudiants. En effet, l’acquisition d’un immeuble de rapport dans l’objectif d’en faire des logements étudiants peut laisser entrevoir une rentabilité attrayante.