Qu’est-ce que la loi Malraux ?
La loi Malraux est une loi de défiscalisation à l’intention des investisseurs particuliers, leur conférant un avantage fiscal en échange d’un investissement avant le 31 décembre 2023 dans un bien immobilier à rénover et d’un engagement à louer le bien par la suite.
Initiée en 1962 par André Malraux alors ministre de la Culture, la loi Malraux agrémente le cadre légal entourant le Patrimoine Historique et esthétique français en incitant à sa restauration immobilière pour le préserver.
Ainsi, pour un propriétaire désireux d’acheter un bien immobilier à caractère historique, une défiscalisation lui est proposée s’il consent à le rénover et à le mettre ensuite en location, condition obligatoire de la loi.
Pour être éligible au dispositif Malraux, les bâtiments concernés doivent se situer dans :
- Une AMVAP (aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine) ;
- Un secteur sauvegardé ;
- Un QAD (quartier ancien dégradé) ;
- Une ZPPAUP (zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager).
Outil législatif de protection du patrimoine, la loi Malraux fait partie des plus anciennes « niches fiscales ». Pour l’État, il s’agit d’une mesure concrète visant à déduire de ses impôts le coût des travaux de restauration, dans le cas de l’achat d’un bien ancien à caractère historique. Le logement devra être loué nu, à titre de résidence principale durant une période de 9 ans minimum. Une promesse de défiscalisation séduisante, d’autant que le propriétaire pourra louer son bien au tarif qu’il souhaite, sans restriction.
Comment fonctionne le dispositif ?
La réduction d’impôt de la loi Malraux est proportionnelle au montant des travaux engagés pour la rénovation d’un bien historique, dans la limite de 400 000 € sur 4 ans, répartis comme il le souhaite. Selon le secteur, la loi Malraux permet de déduire de ses impôts, pour une somme qui peut varier entre 27 000 et 36 000 €.
Depuis 2018, la loi de défiscalisation Malraux permet d’obtenir une réduction fiscale de :
- 30 % pour les opérations situées en secteur sauvegardé ou en quartier ancien dégradé
- 22 % pour les opérations réalisées dans une zone de protection du patrimoine architectural urbain ou paysager (ZPPAUP) ou dans une aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (AVAP)
Pour les opérations engagées en 2011, le taux de réduction fiscale s’élevait à 27 % ou 36 % selon les cas de figure. Pour celles engagées jusqu’au 31 décembre 2010, ce taux atteignait 30 % ou 40 % selon le type de biens.
La qualité des travaux fait l’objet d’un suivi étroit tout au long du projet par un architecte des bâtiments de France. À l’issue des travaux de défiscalisation Malraux, la restauration doit être complète.
Le dispositif Malraux plafonne les travaux à 400 000 € sur 4 ans. L’économie d’impôt peut s’élever à 30 % sur la période effective des travaux. Pour savoir si la loi Malraux est la plus adaptée à votre projet, utilisez notre comparateur de lois de défiscalisation.
Les travaux concernés par la restauration d’un bien en loi Malraux sont les travaux de réparation, d’entretien et d’amélioration, de reconstitution de toiture, de murs extérieurs d’immeubles existants, de transformation de logements entiers…
Pour en savoir plus sur la loi de défiscalisation Malraux, prenez rendez-vous avec l’un de nos conseillers.
Effectuez un bilan patrimonial
Découvrez les dispositifs les plus adaptés à votre situation pour payer moins d’impôts !
Quels sont les avantages d’un investissement en loi Malraux ?
Les atouts du dispositif de défiscalisation Malraux sont légion. Cette loi permet notamment :
- Une réduction d’impôt de 30 % ou 22 % du montant des dépenses, plafonnée à 400 000 € sur 4 ans ;
- L’avantage fiscal est soumis à un plafond pluriannuel majoré à hauteur de 400 000 € sur 4 ans, fond modulable selon les besoins de l’investisseur pouvant utiliser les 400 000 € sur une seule année ;
- Depuis 2017, la loi prévoit la possibilité d’un report de l’avantage annuel : par exemple si le plafond de 400 000 € est atteint sur une seule année la fraction qui n’aura pu être imputée au titre de l’année des dépenses peut être imputée sur les trois années suivantes ;
- Une fois la rénovation achevée, le bien peut être loué pendant 9 ans, sans plafond de ressources, ni plafond de loyer.
Il est possible de bénéficier du dispositif pour les immeubles détenus en indivision. Dans ce cas de figure, chacun des indivisaires peut percevoir la réduction d’impôt calculée sur la fraction des dépenses éligibles, correspondant à ses droits dans l’indivision.
UN EXEMPLE D’INVESTISSEMENT EN MALRAUX
Vous achetez un bien situé dans un secteur sauvegardé. Les travaux sont estimés à 250 000 €.La réduction d’impôt à laquelle vous pouvez prétendre se chiffre à 30 % des dépenses, dans la limite de 400 000 € sur 4 ans.
30 % de 250 000 € = 75 000 €
Selon la baisse fiscale dont il veut profiter et selon l’avancée des travaux, l’investisseur peut décider d’étaler cet avantage fiscal sur 4 ans.
Quelles sont les conditions à respecter ?
La loi de finances rectificative 2016 a adapté le nouveau zonage et élargi le champ d’application de la réduction d’impôt aux immeubles situés dans un site patrimonial remarquable couvert :
- par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) approuvé
- par un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine approuvé (PVAP)
De plus, elle introduit l’extension du dispositif à l’ensemble des locaux destinés à l’habitation après travaux de restauration, sans tenir compte de la vocation initiale du local (exemple : bureaux transformés en logements). La loi de Finances rectificative de 2016 a également assoupli les modalités d’appréciation du plafond des dépenses éligibles. Le plafond s’élève désormais à une somme globale de 400 000 €, que l’investisseur peut répartir comme il le désire sur 4 ans.
Cette loi de défiscalisation s’adresse essentiellement aux contribuables aux revenus élevés, car il faut être économiquement capable de réaliser les travaux de rénovation de votre bien en moins de trois ans.
Ainsi, pour pouvoir défiscaliser en loi Malraux en 2024, l’investisseur doit respecter les critères suivants :
- acquérir un bien situé dans l’une des zones éligibles au dispositif Malraux (secteur sauvegardé, quartier ancien dégradé, zone de protection du patrimoine architectural urbain ou paysager, aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine) ;
- réaliser une restauration complète de l’immeuble ;
- dans le cas d’une location, louer les appartements nus à titre de résidence principale pendant 9 ans minimum ;
- les dépenses éligibles sont plafonnées à 400 000 € sur 4 ans ;
- obtenir l’autorisation spéciale du préfet avant le démarrage des travaux ;
- faire suivre les travaux par un architecte des bâtiments de France ;
- réaliser les travaux sur 4 ans maximum.
Je demande mon bilan patrimonial personnalisé
30 secondes pour estimer quelle sera votre économie d’impôt !
Pourquoi investir dans un bien en loi Malraux ?
Réduire votre impôt
La loi de Finances de 2016 a considérablement assoupli le cadre fiscal de la loi Malraux. Ce dispositif de défiscalisation immobilière offre un large champ d’action à l’investisseur, permettant de librement répartir son avantage fiscal dans un plafond confortable de 400 000 € de dépenses de travaux sur 4 ans. Sur cette période, l’investissement dans ces demeures d’exception peut lui offrir une économie d’impôt maximum de 120 000 €. Ainsi, la loi Malraux se démontre très efficace pour les personnes aisées, supportant une fiscalité déjà lourde, et en capacité d’acquérir financièrement un immeuble ancien classé.
- En savoir plus sur l’amortissement
Contribuer à la sauvegarde du patrimoine remarquable français
Au-delà de l’aspect financier, placer son argent dans la restauration d’un bâtiment historique permet de contribuer à la sauvegarde d’un patrimoine national et remarquable. Pour les férus d’architectures de caractère, la loi Malraux constitue le moyen idéal d’acquérir une bâtisse atypique et rare en maitrisant son coût via la défiscalisation.
Bénéficier de revenus complémentaires
De plus, une fois la restauration complète achevée, le propriétaire peut mettre en location son bien rénové au loyer qu’il souhaite (aucun plafond imposé) et au locataire qu’il souhaite, indifféremment de ses ressources (excepté un membre de sa famille). Une liberté avantageuse qui diffère grandement de certains autres dispositifs de défiscalisation immobilière comme la loi Pinel par exemple.
Quels sont les pièges à éviter ?
Concernant la loi Malraux, il s’agit surtout d’effectuer convenablement le montage juridique et financier du projet qui se révèlera indéniablement onéreux. Il est ensuite conseillé de bien faire ses calculs et de bien évaluer l’enjeu budgétaire pour ne pas se retrouver confrontés à quelconque déconvenue. En effet, l’avantage fiscal n’est octroyé que si la rénovation du bien est complète, du sol au plafond. N’ayez donc pas de mauvaise surprise : il ne s’agit pas d’un petit chantier !
Attendez-vous également à effectuer des démarches administratives et opérationnelles importantes et parfois chronophage. En raison du statut spécifique du bâtiment et de son importance culturelle, les travaux feront l’objet d’un suivi constant de l’architecte des bâtiments de France afin de les vérifier. Nous vous recommandons un accompagnement dans votre projet d’investissement en loi Malraux afin de vous assurer d’un suivi par un professionnel du patrimoine.
Il est également important de bien cibler le secteur géographique de l’immeuble ancien car il faudra ensuite le mettre en location et qu’il trouve preneur. Il est fréquent que ce type de belles bâtisses soient implantées en zones rurales ou à proximité, pas nécessairement étroite, d’une grande ville.
Enfin, prenez garde à ne pas confondre la loi Malraux avec la loi Monuments Historiques. Si les deux concourent à la préservation du patrimoine remarquable français, ils ne sont pas conditionnés de la même façon en termes de défiscalisation immobilière et de critères à respecter. La loi Monuments Historiques ne concerne d’ailleurs que les immeubles très emblématiques.
La loi Malraux exclue du plafonnement des niches fiscales
Ces contraintes intégrées et acceptées par l’investisseur, le jeu en vaut la chandelle, car le dispositif de la loi Malraux est l’un des plus performants de France, très prisé des investisseurs. En effet, en 2013, les députés ont exclu la loi Malraux du plafonnement global des niches fiscal fixé à 10 000 € annuels. Ainsi, elle est tout à fait cumulable à d’autres processus de défiscalisation immobilière.
« JE VEUX INVESTIR ET DÉFISCALISER DANS UN BIEN POUR DÉFISCALISER EN MALRAUX, PAR QUOI JE COMMENCE ? »
- cibler un bâtiment historique situé dans une des zones éligibles à la loi Malraux, nécessitant une restauration complète
- définir son budget d’investissement : celui-ci doit être conséquent, même si le ticket d’entrée peut aujourd’hui s’élever à 150 000 €
- contacter un expert en investissement locatif, spécialisé dans la défiscalisation en patrimoine historique ou sauvegardé