Qu’est-ce que la nue-propriété ?
La nue-propriété repose sur le démembrement du bien immobilier, ainsi divisé entre la nue-propriété (droit de disposer du bien) et son usufruit (usage + loyers). La nue-propriété offre la possibilité de réduire ses impôts, notamment l’Impôt sur La Fortune Immobilière (IFI) et de faire profiter sa descendance d’une partie de sa fortune. Un sacré coup de pouce financier pour des jeunes démarrant dans la vie active.
Vidéo
Pour tout savoir sur la nue-propriété en quelques minutes !
Si cette opération est attractive pour le particulier investisseur, il ne faut pas oublier d’être vigilant quant aux caractéristiques propres à tout investissement immobilier comme la plus-value en cas de revente. Notez enfin que la nue-propriété est une loi de défiscalisation qui existe depuis le début des années 2000.
Le fonctionnement de la nue-propriété
La pleine propriété d’un bien se compose en réalité de trois éléments distincts :
- le pouvoir d’en disposer ;
- le droit d’en user ;
- le droit d’en percevoir des revenus ;
Un propriétaire a la possibilité juridique de démembrer son bien mobilier ou immobilier. La forme la plus fréquente de démembrement consiste à séparer le pouvoir de disposer du bien (la nue-propriété) du droit d’en user et d’en percevoir des revenus (l’usufruit). Ainsi, par corrélation, le principe de nue-propriété repose sur le démembrement d’une propriété de plein droit entre l’acquéreur de la nue-propriété (le nu-propriétaire) et l’acquéreur de l’usufruit à titre temporaire (l’usufruitier).
- En savoir plus sur le démembrement de la propriété
En immobilier, le nu-propriétaire détient les murs et l’usufruitier dispose du droit d’habiter le logement, du droit de percevoir les loyers générés par celui-ci s’il le met en location, et des droits d’administration et de gestion du bien démembré pendant une période définie au moment de l’acquisition (celle-ci s’étale généralement sur 15 à 20 ans ou jusqu’au décès de l’usufruitier).
Par ailleurs, l’usufruitier prend en charge la taxe foncière ainsi que toutes les contraintes liées à l’entretien et au fonctionnement du bien, comme les travaux ou les vacances locatives.
Qui sont les usufruitiers et les nus-propriétaires ?
- Les usufruitiers peuvent être des institutionnels (office HLM) ou des personnes physiques souhaitant habiter un logement ou percevoir rapidement des revenus à moindres coûts ;
- Les nus-propriétaires, quant à eux, sont la plupart du temps des foyers propriétaires soumis à l’IFI (impôt sur la fortune immobilière) et désireux de glaner un cadre fiscal intéessant. En ne devenant plus que nus-propriétaires, le bien dégrévé est intégré au patrimoine de l’usufruitier. En principe, le nu-propriétaire n’est donc plus assujetti à l’IFI. L’investissement pour acquérir le bien en nue-propriété étant de surcroit déductible du patrimoine taxable.
Effectuez votre bilan patrimonial personnalisé
Dressez un bilan de votre situation fiscale et profitez gratuitement des conseils de nos experts pour payer moins d’impôt.
Quels sont les avantages de la nue-propriété ?
Avec la nue-propriété vous bénéficiez d’avantages non-négligeables pour défiscaliser mais aussi pour vous constituer un patrimoine.
En effet, investir en nue-propriété vous permet :
D’acquérir un bien à un prix plus abordable
En termes d’investissement, la nue-propriété permet d’acquérir un bien à un tarif bien moins élevé que lorsqu’on achète la pleine propriété (nue-propriété +usufruit) du bien.
L’investisseur se porte acquéreur de la nue-propriété d’un logement démembré, l’usufruit étant conservé par un bailleur social par exemple. Le prix d’achat en nue-propriété est, ainsi, inférieur de 30 % à 50 % par rapport au prix du bien dans sa version classique. Le bailleur perçoit les loyers. En contrepartie, l’organisme assume tous les risques locatifs et paye la totalité des charges afférentes au bien et à sa gestion locative (travaux d’entretien et de réparations, taxe foncière, charges…).
Au terme d’une durée comprise entre 15 et 20 ans, le nu-propriétaire récupère l’usufruit et devient donc pleinement propriétaire pour une mise de départ bien inférieure au prix du marché.
De transmettre son patrimoine sans payer les droits de mutation
Ce procédé est couramment utilisé par les parents ayant un patrimoine immobilier conséquent et souhaitant aider financièrement leurs enfants en leur transmettant l’usufruit d’un bien. Comme la valeur de l’usufruit est calculée sur les loyers que l’usufruitier est susceptible de percevoir jusqu’à son décès, plus il est jeune, plus celle-ci est élevée. Si l’usufruitier est âgé de moins de 21 ans, l’usufruit atteint même 90 % de la valeur du bien. Les droits de donation sont calculés sur la valeur de la seule nue-propriété.
Donc, si le propriétaire transmet à son descendant la nue-propriété de son vivant, en conservant l’usufruit pour continuer à percevoir des revenus et à occuper le bien, à son décès, l’usufruit rejoint la nue-propriété sans avoir à régler les droits de mutation. Fiscalement, l’opération s’avère tout à fait rentable.
D’aider financièrement ses enfants et réduire son IFI
Une autre possibilité offerte par la nue-propriété est de transmettre de son vivant l’usufruit du bien à ses enfants. Ainsi, s’ils le mettent en location ils peuvent profiter de revenus complémentaires, particulièrement précieux pour les études ou lorsque l’on démarre dans la vie professionnelle. Faiblement imposé, l’enfant pourra bénéficier d’une fiscalité modérée sur ces rentes locatives. Et si ses parents sont redevables de l’Impôt sur la Fortune Immobilière, la valeur du bien immobilier ne sera plus prise en compte dans l’assiette globale d’imposition pour toute la période de transmission de l’usufruit.
En résumé, les avantages financiers prépondérants sont les suivants :
- L’achat d’un bien immobilier à un prix avantageux avec 30 % à 50 % de décote ;
- Au terme de l’usufruit, recouvrement de la pleine propriété du bien qu’il est alors possible de louer, revendre ou habiter. Le propriétaire est exonéré de toute taxation lors de cette phase ;
- Réaliser une plus-value en cas de revente : si la durée de détention est supérieure ou égale à 30 ans, le propriétaire sera exonéré d’imposition sur la plus-value.
Quelles sont les conditions à respecter ?
L’usufruitier et le nu-propriétaire doivent s’accorder pour réaliser l’investissement immobilier en nue-propriété. Le montant du prix d’achat et la part à régler de chacune des parties sont estimés en fonction du rendement attendu du bien, au cours de la période d’usufruit.
Selon la durée de cette dernière, l’apport de l’usufruitier sera plus ou moins important. Par tranche de 10 ans, on estime que l’usufruitier doit investir 23 % de la valeur du bien en pleine propriété.
Quand faut-il investir dans un bien en nue-propriété ?
Il s’agit d’une option pertinente d’investissement immobilier pour :
- les contribuables souhaitant baisser le poids fiscal de leur Impôt sur la Fortune Immobilière ;
- les contribuables souhaitant se constituer un patrimoine immobilier à des conditions tarifaires avantageuses et en échappant à l’IFI ;
- les contribuables souhaitant transmettre une partie de leur patrimoine immobilier à leurs enfants de leur vivant pour ne pas payer les droits de succession.
Quels sont les pièges à éviter ?
En tant qu’investisseur, restez vigilants sur les véritables enjeux d’un tel investissement.
- Pas de possibilité d’habiter son logement
En tant que nu-propriétaire, vous ne pouvez jouir de l’usage de votre bien. Impossible donc pour vous d’habiter le logement, seul l’usufruitier en a la possibilité.
- Pas de loyers perçus pendant 15 ou 20 ans
En tant que nu-propriétaire, vous ne percevez pas de loyers, dans le cas où le logement est mis en location. C’est l’usufruitier qui touche les loyers générés par le bien. Aucun revenu complémentaire n’est donc à espérer pendant les 15 ou 20 ans de durée de l’usufruit. Une fois que vous retrouvez la pleine propriété du bien, il est tout à fait possible de louer, habiter, ou revendre le logement.
« Je veux investir et défiscaliser dans un bien en nue-propriété, par quoi je commence ? »
- Trouver un bien dont la nue-propriété est à vendre et s’accorder avec un usufruitier sur les conditions de l’usufruit temporaire du logement
- Comme pour tout achat immobilier classique, l’investisseur doit être particulièrement vigilant au type de bien qu’il achète, à son emplacement, son attractivité, etc.
- Bien comparer le prix proposé avec les prix du marché local.
Un exemple d’investissement en nue-propriété
Exemple de l’utilisation de la nue-propriété
Jeanine et Laura, respectivement mère et fille, souhaitent acheter un bien pour que Laura puisse se construire un patrimoine et, en même temps, pour que Jeanine puisse se loger. Une maison est proposée à la vente pour le montant de 250 000 € en pleine propriété.
Si le logement est démembré, Laura peut devenir nu-propriétaire pour 54 % de la valeur totale du bien, soit 135 000 €.
Jeanine, l’usufruitière, devra régler la somme de 115 000 €.
Au bout de 15 ou 20 ans, Laura récupérera l’ensemble de la propriété du bien.