Qu’est-ce que la loi Pinel ?
Dispositif fiscal d’incitation à l’investissement locatif, la loi Pinel permet de réaliser jusqu’à 52 500 € d’économie d’impôt sur 12 ans en 2023, en achetant un bien immobilier dans les zones définies et en le louant en respectant les plafonds de loyers et de ressources. Une promesse de gain alléchante, qui a permis de stimuler la construction de logements dans les zones tendues du marché locatif et de favoriser l’investissement locatif.
Quels sont les avantages d’un investissement locatif Pinel ?
Vidéo
Les 5 avantages d’un investissement Pinel
Découvrez en 3 minutes seulement tous les avantages conférés par un investissement immobilier en Pinel.
Un investissement locatif en loi Pinel présente de nombreux avantages. Tout d’abord, ce type d’investissement permet de se constituer un patrimoine immobilier, de diminuer la pression fiscale en faisant baisser ses impôts et de percevoir chaque mois des revenus locatifs.
Cette forme de défiscalisation, associée au dispositif de Prêt à Taux Zéro (PTZ) et à la faiblesse des taux d’intérêt des crédits immobiliers, a permis de stimuler particulièrement les marchés de la vente et de la location, ainsi que le secteur de la construction.
La Fédération Française du Bâtiment (FFB) a d’ailleurs souligné les effets positifs du dispositif Pinel sur l’activité. L’organisation professionnelle s’est félicitée de ce second souffle, après plusieurs années noires. “En détail, près de 380 000 logements ont été mis en chantier en 2016, conduisant à une hausse d’activité de 7,4 % en volume”, saluant l’impact positif du PTZ et de la loi Pinel qui ont “retrouvé toute leur puissance”.
Réaliser une défiscalisation immobilière en loi Pinel permet d’obtenir des avantages financiers très intéressants :
- réduction d’impôt de 12, 18 ou 21 %, soit au maximum 52 500 € pour un bien de 300 000 € avec un engagement à la location de 12 ans en 2023.
- préparer sa retraite : anticipez votre baisse de revenus à la retraite grâce aux loyers que vous percevrez tous les mois.
- se constituer un patrimoine.
- devenir propriétaire : votre bien est financé en partie par les loyers perçus et l’Etat (avec la réduction d’impôt).
+ 43,8 %
C’est l’augmentation des ventes de logements neufs entre 2014 et 2015, la loi Pinel ayant contribué en grande partie à cette progression considérable, signe d’une véritable reprise dans le secteur du bâtiment.
Comment fonctionne la loi Pinel ?
Portée par l’ancienne ministre du Logement Sylvia Pinel, la loi Pinel a pour but de soutenir la construction de logements neufs en France et à faciliter l’accès au logement dans les secteurs où l’offre est restreinte et la demande forte.
Les taux de réduction d’impôt
La loi de défiscalisation prévoit une réduction d’impôt qui varie selon la durée de location du bien. Pour l’acquisition d’un bien immobilier en métropole, un investisseur peut ainsi escompter une réduction d’impôt de :
- 12 % du montant de l’investissement pour un engagement locatif de 6 ans ;
- 18 % du montant de l’investissement pour un engagement locatif de 9 ans ;
- 21 % du montant de l’investissement pour un engagement locatif de 12 ans ;
L’investissement est également possible en Outre-mer. Le taux de réduction d’impôt est alors de 23 % pour un engagement locatif de 6 ans, 29 % sur 9 ans et 32 % sur 12 ans.
- En savoir plus sur comment investir en Outre-Mer avec la Loi Pinel ?
Visant à faciliter l’accès au logement intermédiaire et à lutter contre la crise du logement, tout en dynamisant l’investissement immobilier, le dispositif Pinel est réservé à certaines zones géographiques.
Selon le degré de tension sur le marché locatif, le territoire français est divisé en différentes catégories : A bis, A, B1, B2 et C. La nouvelle politique du logement, prolonge le dispositif Pinel jusqu’en 2024, mais dans une version recentrée. Ainsi, seules les zones A bis, A et B1 pourront continuer à en bénéficier.
La catégorie B2 pouvait toutefois obtenir une dérogation exceptionnelle valable uniquement pour l’année 2018, le Gouvernement souhaitant faire preuve de flexibilité pour faciliter la transition. La zone C est exclue définitivement du dispositif Pinel depuis le 31 décembre 2017.
- En savoir plus sur les zones éligibles à la loi Pinel
L’ancien ministre de la Cohésion des territoires, Jacques Mézard et son secrétaire d’Etat, Julien Denormandie, ont tenu à préciser leur objectif avec la concentration de cette mesure en zones tendues.
Cette aide sera mieux ciblée pour construire plus vite en zone tendue et soutenir la revitalisation dans les zones détendues.
En quelques années, le bilan chiffré du dispositif Pinel est plutôt positif avec 440 000 permis de construire délivrés en 2016 . En réalité, la loi Pinel conjuguée à la faiblesse des taux d’intérêt des crédits immobiliers et au succès du Prêt à Taux Zéro a permis une reprise du secteur du bâtiment. Les investisseurs oublient souvent que les avantages de la loi Pinel peuvent s’appliquer aussi sur les biens anciens, faisant l’objet d’une complète réhabilitation.
Vidéo
La loi Pinel en 2 minutes
Découvrez les conditions et les avantages de l’investissement locatif Pinel en 2 minutes. A la fin de la vidéo un exemple de défiscalisation en Pinel vous sera présenté.
Investissez dans l’immobilier avec la loi Pinel et économisez jusqu’à 52 500 € sur vos impôts
En réalisant un investissement locatif dans le neuf avec le dispositif Pinel,
payez moins d’impôts pendant 12 ans !
La loi Pinel depuis le 1er janvier 2023
Initialement prévu jusqu’au 31 décembre 2021, le dispositif de défiscalisation immobilière Pinel a été prorogé jusqu’au 31 décembre 2024 par la loi de finances pour 2021. Cette nouvelle loi de finances revoit à la baisse le taux de réduction d’impôt pour les années 2023 et 2024 :
- Pour un engagement de 6 ans, le taux de réduction d’impôt en vigueur sera de 10,5 % pour les investissements réalisés en métropole en 2023 (au lieu de 12 % actuellement) et à 9 % pour les investissements réalisés en métropole en 2024.
- Pour un engagement de 9 ans, le taux de réduction d’impôt sera de 15 % pour les investissements réalisés en métropole en 2023 (au lieu de 18 % actuellement) et 12 % pour les investissements réalisés en métropole en 2024.
- Pour un engagement de 12 ans, le taux de réduction d’impôt sera de 17,5 % pour les investissements réalisés en métropole en 2023 (au lieu de 21 % actuellement) et 14 % pour les investissements réalisés en métropole en 2024.
Ne sont pas concernés par cet abaissement les investissements « situés dans un quartier prioritaire de la politique de la ville ou qui respectent un certain niveau de qualité, notamment en matière de performance énergétique et environnementale, devant être défini par décret ».
Pinel Plus (+) : le nouveau dispositif depuis le 1er janvier 2023
Emmanuelle Wargon, ancienne ministre en charge du Logement, a annoncé la mise en place d’un nouveau dispositif, nommé Pinel Plus (ou Pinel+). Le Pinel Plus est en place depuis cette année 2023 et reprend dans les grandes lignes le même fonctionnement que le dispositif Pinel, mais avec ses propres règles de défiscalisation immobilière sur certains sujets.
Ce dispositif vient en complément du dispositif Pinel déjà existant, pour les années 2023 et 2024. Il permet aux investisseurs de continuer à bénéficier de l’avantage fiscal à taux plein. Pour ce faire, les investisseurs devront toutefois répondre à plusieurs nouvelles conditions :
- Un barème de surfaces minimum à respecter selon une typologie de logements, afin de garantir une surface minimale ;
- Le Pinel Plus ne peut être utilisé que pour la construction de logements neufs ou en VEFA ; ces logements devront respecter des conditions de performances énergétiques rehaussées par rapport au dispositif Pinel ;
- Les appartements doivent bénéficier d’une double exposition au soleil à partir du T3 et d’un extérieur privé avec une surface minimum.
Ces nouveaux critères écologiques et de confort doivent ainsi répondre aux nouvelles attentes sur ces sujets cruciaux.
- Tout savoir sur le dispositif Pinel Plus
Quelles sont les conditions à respecter pour investir en Pinel ?
La loi Pinel a repris les principes fondamentaux de la loi Duflot, mais a assoupli les conditions d’éligibilité, en ramenant la durée d’engagement de location obligatoire de 9 à 6 ans et en autorisant les propriétaires bailleurs à louer à un descendant ou ascendant, à condition qu’il ne fasse pas partie du même foyer fiscal.
Pour bénéficier de la réduction d’impôt en loi Pinel, le logement en défiscalisation doit respecter des critères définis par la loi :
- Le logement doit être neuf, vendu en l’état futur d’achèvement (VEFA) ou avoir fait l’objet de travaux de réhabilitation proche du neuf (sous conditions).
- Le bien doit être loué non-meublé, à titre de résidence principale pour le locataire.
- L’investissement doit se situer dans une zone dite Pinel, c’est-à-dire les zones A bis, A, B1. La zone B2 était éligible jusqu’au 31 décembre 2018 et la zone C jusqu’au 31 décembre 2017.
- Le logement doit respecter les normes thermiques et les performances énergétiques en vigueur : Label BBC 2005 ou RT 2012.
- Le bailleur doit respecter les plafonds de loyers définis par la loi et réactualisés chaque année.
- Les ressources du locataire ne doivent pas dépasser le plafond fixé par la loi, selon la composition du foyer fiscal et réactualisé chaque début d’année
- Depuis 2021, seuls les logements situés dans un bâtiment d’habitation collectif sont éligibles à la loi Pinel.
Article 199 Novovicies du Code Général des Impôts :
« Les contribuables domiciliés en France, au sens de l’article 4 B, qui acquièrent, entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2021, un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement bénéficient d’une réduction d’impôt sur le revenu à condition qu’ils s’engagent à le louer nu à usage d’habitation principale pendant une durée minimale fixée, sur option du contribuable, à six ans ou à neuf ans »
Pourquoi investir en loi Pinel ?
Le dispositif a connu un réel succès auprès des investisseurs. Depuis sa mise en place en septembre 2014, de nombreux contribuables ont choisi cet investissement locatif pour faire baisser leurs impôts et se constituer un patrimoine immobilier. Pour savoir s’il serait intéressant pour vous d’investir en loi Pinel, nous vous conseillons de réaliser une simulation.
La France est le deuxième pays européen affichant le taux des prélèvements obligatoires le plus élevé avec un taux de 45,2 % en 2014…Et les particuliers sont les premiers à payer l’addition.
Rien d’étonnant à ce que les Français cherchent le meilleur moyen légal de diminuer la pression fiscale, opprimant leur portefeuille. En effet, selon le dernier rapport de l’OCDE (Organisation de coopération et de développement économiques) et le dernier sondage du journal Les Echos, la France est le deuxième pays européen affichant le taux des prélèvements obligatoires le plus élevé. En 2021, le taux de prélèvement obligatoires est de 47 %. Seul le Danemark fait plus, avec un taux de 48,8 %, mais la France reste devant la Belgique (46 %), l’Italie (43,6 %) ou encore l’Allemagne (42,4 %). Et dans ce domaine, ce sont d’abord les particuliers qui payent l’addition. Entre 2007 et 2014, l’Impôt sur le Revenu (IR) était déjà passé de 7,2 % à 8,4 % du PIB. Mais entre 2014 et 2020, ce pourcentage n’a cessé d’augmenter, passant de 8,4 % à 9,56 % en 2020. Et dans le détail, l’État a allégé les impôts des entreprises… au détriment des particuliers.
Qu’est-ce que je gagne à investir en Pinel ?
- Une réduction d’impôt de l’ordre de 12 %, 18 % ou 21 %
- Un patrimoine immobilier qui pourra être valorisé à la revente (plus-value) et léguer aux héritiers
- Une rente locative mensuelle du montant du loyer établi
Qu’est-ce que je cherche en investissant en Pinel ?
Sur ce point, chaque investisseur peut poursuivre des buts distincts.
Une enquête de l’Insee publiée en 2010 montrait que le patrimoine des Français était d’abord immobilier. 94,7 % des ménages vivant en France possédaient un patrimoine, et parmi ceux-ci 61,7 % possède un bien immobilier.
Les actifs professionnels relevaient d’une logique patrimoniale différente, davantage liée à une activité professionnelle présente ou passée. Si l’âge moyen du premier achat immobilier oscille autour de la trentaine (entre 28 et 34 ans selon les enquêtes), la volonté de défiscaliser se fait plutôt sentir après 40 ans ou autour de la cinquantaine, lorsque le patrimoine est déjà bien étoffé, la situation financière stabilisée et que la tension fiscale se fait plus forte.
Selon l’âge, la catégorie socioprofessionnelle et le patrimoine déjà constitué, le dispositif Pinel n’a pas nécessairement la même finalité.
L’investisseur peut par exemple :
- diminuer ses impôts : c’est son objectif premier, parce qu’il a de l’argent de côté, un beau patrimoine et qu’il ne supporte plus la ponction de l’administration fiscale
- posséder un patrimoine immobilier : même si en règle générale, la résidence principale constitue le premier achat, l’investissement locatif peut répondre à une logique d’investissement
- préparer l’avenir : si les critères sont respectés, la loi Pinel autorise à louer à un descendant ou ascendant et donc répondre à une stratégie familiale
Quels sont les pièges à éviter ?
Si les taux de rentabilité affichés par les promoteurs commercialisant des programmes immobiliers orientés Pinel sont souvent mirobolants, l’investisseur doit veiller à éviter certains pièges avant d’investir en loi Pinel. Sur papier, la promesse est toujours séduisante, mais la réalité du dispositif apparaît plus contrastée.
Nous vous recommandons ainsi de prendre rendez-vous avec des spécialistes en loi Pinel pour vous guider dans votre investissement en loi Pinel et dans l’ensemble de vos projets. Les mauvaises surprises peuvent vite arriver en étant mal conseillé, c’est pourquoi nous conseillons de bien préparer vos rendez-vous avec les promoteurs, d’être vigilent et de faire jouer la concurrence.
L’emplacement du bien
Bien choisir son secteur d’investissement est LA clé d’un investissement rentable. Et c’est encore plus vrai lorsqu’il s’agit d’investissement locatif. Ainsi, pour bénéficier du dispositif Pinel, l’investisseur doit acheter un bien situé dans les zones A Bis, A, B1, ou éventuellement B2 (villes de 50 000 habitants ayant fait l’objet d’un agrément de la préfecture). Ces catégories permettent d’évaluer le niveau de tension sur le marché locatif. Car la loi Pinel vise à résoudre ou en tout cas compenser ces éventuelles tensions.
Un amendement le projet de loi de Finances 2017 a introduit la possibilité d’extension à certaines villes de la zone C, toujours sous dérogation. Cette extension doit inciter tous les investisseurs à la prudence. Même si le prix d’investissement peut être attractif dans ces zones moins « tendues », la difficulté de trouver un locataire peut totalement plomber la rentabilité du bien.
Plus l’investisseur opte pour un bien implanté dans un secteur où le marché locatif est effectivement tendu (zone A Bis région parisienne ou zone A1 ou B1), plus il augmente ses chances de réaliser un investissement locatif pertinent.
Pour estimer si le bien est vraiment situé dans une zone « tendue », plusieurs indicateurs peuvent être pris en compte :
- taux de vacance des logements dans le secteur
- évolution démographique de la commune, nombre de nouveaux arrivants…
- nombre de logements construits, nombre de mises en chantiers les années précédentes
Certains précédents législatifs comme la loi Robien ont prouvé que la généralisation d’un dispositif d’investissement locatif pouvait nuire à son efficience…
Bien estimer le taux de rentabilité
Autre danger : un taux de rendement locatif volontairement gonflé à la hausse. Le taux de rentabilité à prendre en compte doit être le taux de rendement interne (TRI) qui prend en compte l’ensemble des charges liées à l’investissement (frais d’acquisition, frais d’entretien, taxe foncière, intérêts d’emprunt, charges de copropriété…) et pondéré sur toute la durée de l’investissement.
Surtout ne jamais se fier totalement :
- au taux de rendement brut – calcul bête et méchant à partir du prix d’achat et des loyers annuels générés
- au taux de rendement net qui prend en compte les frais et autres charges, mais qui n’apprécie par la qualité du bien sur toute la durée d’investissement
Un promoteur et un bien de qualité
Il s’agit d’être regardant sur la qualité de prestations du constructeur et sa gestion des chantiers (dans le cas du neuf). S’il s’agit peut être de la dernière année d’application de la loi Pinel, certains pourraient être tentés de rogner sur la qualité du bâtiment pour livrer plus vite…
- Pour approfondir : nos conseils pour éviter les pièges en loi Pinel
Par ailleurs, l’investisseur doit se renseigner sur le sérieux et la fiabilité du promoteur commercialisant le bien.
Exemples de défiscalisation en loi pinel
RÉDUCTION D’IMPÔT DE 12 % SUR 6 ANS
Paul et Rani achètent un bien en Île-de-France de 220 000 € et s’engagent à le louer pendant 6 ans.
Leur réduction d’impôt s’élèvera à 26 400 €, soit 4 400 € par an
RÉDUCTION D’IMPÔT DE 18 % sur 9 ans
Gérard acquiert un logement neuf en région Occitanie de 300 000 € qu’il s’engage à louer pendant 9 ans.
Sa réduction d’impôt sera de 54 000 €, c’est-à-dire 6 000 €/an
RÉDUCTION D’IMPÔT DE 21 % sur 21 ans
Marie et Jean-Marc achètent un appartement neuf à Marseille d’une valeur de 290 000 €. Le couple s’engage à le louer pendant 12 ans.
La réduction d’impôt s’élève à 60 900 €, soit une économie d’impôt de 5 075 € par an
Simulation loi Pinel
Réalisez une simulation Pinel et découvrez en moins 30 secondes le montant de votre économie d’impôt. Estimation gratuite et sans engagement.
- Gratuit
- Sans engagement
- 30 secondes seulement
- Résultat immédiat par email
« Je veux défiscaliser en Pinel, par quoi je commence ? »
Le principe d’investissement locatif vous plait, vous êtes convaincus par son efficacité, vous devez maintenant procéder par étapes avant de vous lancer :
- définir vos objectifs et votre budget d’investissement
- choisir une zone pertinente d’investissement
- réaliser une simulation de votre investissement sur un site dédié
- contacter un expert (conseiller en gestion de patrimoine, vendeur de programme immobilier…)