L’objectif de la loi Pinel est de relancer la construction de logements neufs, et de faciliter l’accès au logement à destination des ménages les plus modestes. Pour cela, des plafonds de loyers, mais aussi de ressources des locataires, ont-été mis en place. Ils sont fixés en fonction de la situation du bien et de la composition du foyer. L’idée étant de permettre une répartition juste des logements et de louer le bon bien au bon locataire.
Les plafonds de loyer Pinel
Pour être éligible au dispositif Pinel, un propriétaire doit respecter certaines conditions : il doit s’engager à louer son bien en respectant des plafonds de loyers.
En effet, un des objectifs de la loi Pinel est de proposer des logements « intermédiaires », c’est-à-dire des logements accessibles au plus grand nombre. Or dans certaines zones, les loyers peuvent atteindre des sommets.
Pour éviter cela, la loi Pinel a prévu des plafonds de loyers fixant un montant de loyer maximum à ne pas dépasser. Ces plafonds sont réactualisés tous les ans, début janvier. Actuellement, ils sont de :
| Zones | A Bis | A | B1 | B2 et C |
| Prix au m² | 18,89 € | 14,03 € | 11,31 € | 9,83 € |
Afin d’augmenter le prix pour les petites surfaces et de diminuer celui des plus grands logements, il faut appliquer à ces plafonds un coefficient multiplicateur.
- Pour les biens ayant une surface inférieure à 38 m², le coefficient multiplicateur est de 1,2.
- Pour les biens dont la surface est supérieure à 38 m², le coefficient est de 0,7 + 19 / surface pondérée
La surface pondérée, également appelée surface utile, correspond à la surface habitable d’un logement, à laquelle on ajoute la moitié des surfaces annexes. Ces dernières sont plafonnées à 8 m² après calcul. Dans le cadre de la loi Pinel, il s’agit des balcons, terrasses et loggias. Les garages et parking ne rentrent pas dans les surfaces annexes.
Ainsi, la formule pour calculer le plafond de loyer d’un logement pinel est la suivante :
Loyer plafonné = Surface pondérée X Prix de location au m² X Coefficient multiplicateur
Exemple de calcul du plafond de loyer
Monsieur et Madame Garnier
Monsieur et Madame Garnier souhaitent louer leur appartement situé à Rennes, en zone B1, mesurant 40 m² et possédant un balcon de 8 m².
Pour déterminer le loyer maximum qu’ils pourront demander à leur locataire, voici le calcul qu’ils doivent effectuer :
Surface pondérée : 42 + 8/2 = 42 + 4 = 46 m²
Prix de la location selon la zone : 11,31 € par m²
Coefficient multiplicateur : 0,7 + 19/46
Plafond de loyer : 46 x 11,31 € x [0,7 + (19/46)] = 577,49 €
Monsieur et Madame Garnier pourront louer leur appartement pour un loyer maximum de 577,49 € par mois.
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Les plafonds de ressources Pinel
De même, afin de proposer le bon logement aux bonnes personnes et ainsi permettre aux ménages modestes de se loger décemment, le dispositif Pinel impose des plafonds de ressources aux locataires.
| Zone A Bis (en €) | Zone A (en €) | Zone B1 (en €) | Zones B2 et C (en €) | |
|---|---|---|---|---|
| Personne seule | 43 475 € | 43 475 € | 35 435 € | 31 892 € |
| Couple | 64 976 € | 64 976 € | 47 321 € | 42 588 € |
| Personne seule ou en couple ayant une personne à charge | 85 175 € | 78 104 € | 56 905 € | 51 215 € |
| Personne seule ou en couple ayant deux personnes à charge | 101 693 € | 93 556 € | 68 699 € | 61 830 € |
| Personne seule ou en couple ayant trois personnes à charge | 120 995 € | 110 753 € | 80 816 € | 72 735 € |
| Personne seule ou en couple ayant quatre personnes à charge | 136 151 € | 124 630 € | 91 078 € | 81 971 € |
| Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième | + 15 168 € | + 13 886 € | + 10 161 € | + 9 142 € |
Monsieur et Madame Bertin
Monsieur et Madame Bertin sont jeunes mariés et ont un enfant à charge. Ils souhaitent louer le bien de Monsieur Morin, un 65 m² à Strasbourg (zone A) avec balcon.
Ayant un revenu imposable de 62 030 € (revenu fiscal de référence), ils pourront louer ce logement sans problème car ils ne dépassent pas le seuil imposé par la loi de 78 104 €.
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