L’objectif de la loi Pinel est de favoriser l’accès au logement dans les zones de tension immobilière, c’est-à-dire où il existe un déséquilibre entre l’offre et la demande. C’est pour cette raison que le dispositif n’est éligible que dans les zones dites « tendues » A bis, A et B1.
Comprendre le zonage A/B/C
En 2003, l’État a découpé le territoire français en 5 zones géographiques afin de déterminer les secteurs où le marché immobilier est tendu. Chaque zone est ainsi définie en fonction de l’adéquation entre la demande de logements et l’offre disponible. On obtient ainsi deux types de zones :
- Les zones dites « tendues », c’est-à-dire les zones où la demande de logements est supérieure à l’offre de logements disponibles.
- Les zones dites « détendues », c’est-à-dire les zones où l’offre de logements disponibles est suffisante pour couvrir la demande.
Ces zones sont définies selon la dynamique territoriale (démographie, emploi, …), la tension des marchés locaux et le niveau des prix et des loyers. Elles sont ensuite réparties de la plus tendue : A bis, à la plus détendue : C.
La loi Pinel prend en compte ce découpage de la zone A bis à B1. En effet, les zones B2 et C ont été écartées des conditions d’éligibilité en 2017.
| Zone A Bis | Paris et une partie des communes constituant sa périphérie, Chantilly, Chamonix, la partie française de l’agglomération Genevoise, quelques villes des Alpes-Maritimes et du Var |
| Zone A | L’Île-de-France, la Côte d’Azur, la partie française de l’agglomération Genevoise et les zones les plus tendues du territoire (Toulouse, Bordeaux, Lyon, Strasbourg, La Rochelle, Nantes, Rennes, etc.), ainsi que certaines communes en Corse et dans les départements d’Outre-mer. |
| Zone B1 | Les agglomérations de plus de 250 000 habitants, les villes où les prix de l’immobilier sont élevés (Bayonne, Saint-Malo, Brest, Cluses), la grande couronne parisienne, la Corse ainsi que les autres îles non-reliées au continent et les départements d’Outre-mer. |
| Zone B2 | Les communes de plus de 50 000 habitants et celles ayant obtenu un agrément spécial de la part de la Préfecture. |
| Zone C | Le reste du territoire. |
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Le zonage Pinel
Le zonage A/B/C est utilisé dans le cadre de plusieurs dispositifs du logement :
- L’investissement locatif
- Le logement intermédiaire
- Le Prêt à Taux Zéro, PTZ
- Le Prêt d’Accession Sociale à la propriété, PAS
- Le Prêt Social Accession Location, PSLA
Concernant la loi Pinel, l’objectif est de redynamiser l’investissement locatif dans les secteurs où le besoin en logements est important. Pour être éligible au dispositif, les investisseurs doivent donc acquérir des biens dans des zones déterminées.
Lors de l’entrée en vigueur de la loi Pinel, en 2014, il s’agissait des zones A bis, A, B1 et B2 sur dérogation. La zone C n’était pas éligible.
Cependant, en 2017, la loi de finances a prévu de rendre éligible, à titre expérimental, les communes de la zone C, sur dérogation et au cas par cas.
Une expérimentation qui n’aura duré qu’un an, puisque la loi de finances 2018 a décidé, elle, de recentrer le dispositif Pinel aux zones les plus tendues, à savoir A bis, A et B1. Depuis le 1er janvier 2018, les communes des zones B2 et C ne sont donc plus éligibles.
Mais afin de permettre une sortie en douceur du dispositif pour les villes des zones B2 et C, le gouvernement a fait adopter un amendement maintenant le dispositif dans ces deux zones, pour les logements dont la demande de permis de construire a été déposée au plus tard le 31 décembre 2017 et à la condition que l’acte de vente soit conclu avant le 31 décembre 2018.
De même, une exception a été faite pour les biens situés dans des communes couvertes par un contrat de redynamisation de site de la défense, CRSD. Ces logements pourront bénéficier du dispositif Pinel, peu importe la zone dans laquelle ils se situent.
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Zone A bis
La zone A bis est la zone la plus tendue. L’offre de logements disponibles y est largement inférieure à la demande. Elle comprend Paris et une grande partie de ses communes avoisinantes, qu’elles soient situées dans les Yvelines, les Hauts-de-Seine, la Seine-Saint-Denis, le Val-de-Marne ou encore le Val-d’Oise. Cette zone est intéressante parce qu’un investissement locatif y sera toujours rentable. En effet, aux vues de la forte demande, le bien devrait être loué en continu. Cependant, l’investissement de départ sera, lui, très élevé. Depuis 2024, d’autres départements ont également intégré cette zone comme l’Ain, les Alpes-Maritimes, les Bouches-du-Rhône, l’Oise et la Haute-Savoie.
Zone A
La zone A est l’une des plus intéressantes. Elle concerne l’Île-de-France, la Côte d’Azur, de grandes villes comme Lyon, Marseille, Lille, Montpellier, Bordeaux, Toulouse, Nantes, Rennes et la partie française de l’agglomération Genevoise. Certaines communes corses et d’Outre-mer ont également intégré la zone en 2023. Des villes où les prix d’achat et les loyers ont nettement augmenté ces dernières années, mais qui reste accessibles. La demande locative étant importante, les logements se loueront très bien.
Zone B1
La zone B1 est, comme la zone A, une zone très intéressante pour investir dans l’immobilier locatif. Elle concerne les agglomérations de plus de 250 000 habitants comme Grenoble, Clermont-Ferrand, Limoges, Metz, Rouen, la grande couronne parisienne, les départements d’Outre-mer, la Corse et les autres îles non reliées au continent, ainsi que certaines communes où les prix de l’immobilier sont élevés telles que Bayonne, Cluses, Brest, Chambéry, Saint-Malo. Des zones où les prix d’achat et les loyers sont accessibles au plus grand nombre. Les logements dans ce secteur présentent donc un fort potentiel locatif.
Zone B2
La zone B2, possède un marché immobilier relativement calme. Il s’agit des communes de plus de 50 000 habitants telles que Charleville-Mézières ou Carcassonne. Cette zone n’est plus éligible au dispositif Pinel depuis 2018, sauf en cas de dérogation du préfet. Une contrainte qui peut décourager les investisseurs. En effet, si des logements y sont disponibles à la location, la demande est généralement inférieure à l’offre. Si vous avez investi en loi Pinel dans cette zone avant 2018, les avantages du dispositif sont toujours valables.
Zone C
La zone C représente le reste du territoire. Il s’agit de petites communes où la demande est très faible, ce qui offre une faible rentabilité locative. Les communes de cette zone ne sont donc plus éligibles au dispositif Pinel depuis 2018.
La zone Pinel d’Outre-mer
Tous les départements et territoires d’Outre-mer sont éligibles au dispositif Pinel :
- Les DOM : Martinique, Guadeloupe, Guyane, Réunion, Mayotte sont situées en zones A et B1.
- Les TOM : Nouvelle-Calédonie, Polynésie Française, Saint-Barthélemy, Saint-Martin, Saint-Pierre et Miquelon et les îles Wallis et Futuna ne sont pas classées dans des zones Pinel mais sont quand même éligibles au dispositif.
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