Les avantages fiscaux sont encore plus intéressants avec la loi Pinel Outre-mer. Le taux de réduction fiscale peut atteindre jusqu’à 32 % et le plafonnement des niches fiscales est majoré à 18 000 € pour les investissements Outre-mer.
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Les avantages d’un investissement Pinel en Outre-mer
Un investissement immobilier réalisé dans un département d’Outre-mer (Réunion, Guadeloupe, Martinique, Guyane…) peut s’avérer très intéressant financièrement. Les conditions sont plus souples et le taux de réduction fiscale plus élevé. Ainsi, l’acquéreur pourra bénéficier d’une ristourne fiscale plus importante s’il choisit d’investir dans un bien immobilier en outre-mer.
Les avantages pour les investissements en outre-mer sont les suivants :
- 23 %, 29 % ou 32 % de réduction fiscale pour (respectivement) 6, 9 ou 12 ans de durée d’engagement de location
- plafonnement des niches fiscales majoré jusqu’à 18 000 € de réduction fiscale par an, contre 10 000 € maximum pour les investissements en Métropole
- territoire pouvant accueillir un investissement Pinel, étant donné que tous les départements d’Outre-Mer sont éligibles
Par exemple, un bien immobilier acquis 200 000 € et loué 12 ans grâce au dispositif Pinel, permettra à son propriétaire de bénéficier d’une réduction d’impôt de 64 000 € (32 % de l’investissement).
Les conditions à remplir pour une défiscalisation Pinel Outre-mer
Tout comme pour la loi Pinel en Métropole, la loi Pinel en Outre-mer exige de respecter certaines conditions, liées à l’investissement (emplacement géographique), au locataire (plafonds de ressources) et au loyer (plafonds de loyer). Le bien immobilier concerné doit également respecter les normes énergétiques RT 2012, BC 2005 ou RE2020 afin d’être éligible au dispositif.
Pour profiter de l’avantage fiscal Pinel, il faut que l’investissement soit réalisé dans une zone éligible (ABis, A, B1), c’est-à-dire un secteur de tension sur le marché locatif. Tous les départements d’Outre-mer sont éligibles, cependant, on distingue les logements situés en DOM, St Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon et ceux localisés en Polynésie française, Nouvelle-Calédonie, Iles Wallis-et-Futuna.
Le logement doit absolument se conformer à certains critères :
- location non meublée, pendant 6 ans minimum et en tant que résidence principale ;
- logement neuf ou ancien à réhabiliter ;
- situé dans une des zones éligibles au dispositif Pinel Outre-mer.
Le locataire est également soumis à des conditions d’éligibilité :
- ses revenus doivent être conformes au plafond de ressources Pinel ;
- ne peut être un membre du foyer fiscal de l’investisseur ;
- le locataire peut être un ascendant ou un descendant du propriétaire.
La réduction d’impôt Pinel est toujours calculée en fonction d’un double plafond : 300 000 € d’investissement par personne et par an et sur 5 500 € par m² de surface habitable. Ce double plafond est valable en Métropole comme en Outre-mer.
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Plafonds de loyer Pinel Outre-mer
Tout propriétaire est tenu de respecter un seuil de loyer maximum ne pouvant être dépassé. Celui-ci est défini en fonction de la géolocalisation du bien et est actualisé chaque année, au 1er janvier.
Pour l’année 2024, les plafonds de loyer applicables sont :
| Zones | Plafonds de base |
|---|---|
| DOM, St Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon | 11,65 €/m² |
| Polynésie française, Nouvelle-Calédonie, Îles Wallis-et-Futuna | 14,18 €/m² |
Cet indicateur de base est à multiplier avec un coefficient variant en fonction de la surface du logement.
Si celle-ci est inférieure à 38 m², le coefficient est de : 1,2
Si la surface est supérieure à 38 m², il calculer le coefficient ainsi : (0,7 + 19/Surface habitable)
Plafonds de ressources Pinel Outre-mer
Tout locataire souhaitant bénéficier d’un logement Pinel Outre-mer doit percevoir des revenus inférieurs aux plafonds de ressources définis par la loi. Réactualisés au 1er janvier de chaque année, ils varient en fonction de la composition du foyer fiscal, et de la géolocalisation du bien.
Pour l’année 2024, les plafonds de ressources en vigueur sont :
| Composition du foyer fiscal | Géolocalisation du bien | |
|---|---|---|
| DOM, St Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon (en €) |
Polynésie française, Nouvelles-Calédonie, Iles Wallis-et-Futuna (en €) |
|
| Personne seule | 31 589 € | 34 369 € |
| Couple ayant une imposition commune | 42 186 € | 45 896 € |
| Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge | 50 731 € | 55 192 € |
| Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge | 61 243 € | 66 630 € |
| Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge | 72 044 € | 78 380 € |
| Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge | 81 192 € | 88 333 € |
| Majoration par personne à charge supplémentaire | + 9 063 € | + 9 859 € |
Il n’est pas possible d’investir dans plus de 2 logements Pinel pendant une même année d’imposition, à noter également que la somme de ces deux investissements ne doit pas dépasser le double plafond.
Quel fonctionnement pour la loi Pinel Outre-mer en 2023 et 2024 ?
Initialement prévu jusqu’en 2017, le dispositif Pinel Outre-mer a été renouvelé une première fois jusqu’en 2021. Il a été prolongé une seconde fois par la loi de finances pour 2020 et reste accessible jusqu’au 31 décembre 2024. Mais depuis cette année 2023, la réduction d’impôt liée à la location d’un logement Pinel Outre-mer baisse petit à petit.
Ainsi, en 2023, la réduction d’impôt espérée est de 21,5 % pour un engagement de location de 6 ans, 26 % sur 9 ans et 28,5 % sur 12 ans.
Dès le 1er janvier 2024, il faudra compter sur une nouvelle baisse des réductions d’impôts avec 20 % sur 6 ans, 23 % sur 9 ans et 25 % sur 12 ans de mise en location de votre bien.
Vers un nouveau dispositif Pinel dédié à l’Outre-mer en 2025
Dans l’hexagone, aucun remplaçant au dispositif Pinel ne semble pointer le bout de son nez. En revanche, en Outre-mer, tout pourrait s’accélérer. Le ministre délégué aux Outre-mer Philippe Vigier s’est récemment exprimé sur le sujet. En effet, lors d’une visite à la Réunion, ce dernier a annoncé la création d’une mission parlementaire pour trouver de nouveaux financements pour aider le logement en Outre-mer. Les acteurs locaux devraient prochainement être mis à contribution pour déterminer un nouveau dispositif adapté aux citoyens locaux. La visite du ministre à la Réunion n’est évidement pas due au hasard. L’île représente pas moins de 40 % de la population ultramarine (90 000 habitants). Un territoire qui pourrait être très largement impacté par la fin du dispositif de défiscalisation Pinel au 31 décembre 2024 si aucune intervention du Gouvernement n’a lieu d’ici là.
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