Souscrire au dispositif de défiscalisation Pinel offre des avantages fiscaux en échange de la mise en location d’un bien. Une telle opération nécessite de s’informer sur plusieurs facteurs afin d’optimiser la rentabilité de son placement et d’éviter les écueils.
5 conseils pour optimiser son dispositif Pinel
1/ Privilégier un emplacement stratégique
L’emplacement, l’emplacement et l’emplacement ! Comme chaque investissement immobilier, l’une des premières choses à vérifier est la localisation du bien immobilier concerné.
Idéalement, celui-ci doit se situer dans une ville dynamique, ayant une bonne croissance démographique et une population active. Des métropoles comme Toulouse, Bordeaux, Lyon, Nantes ou encore Paris sont autant de destinations à privilégier. En ce qui concerne l’emplacement exacte du logement Pinel, la proximité de commerces, d’écoles, ou encore l’accessibilité au réseau de transports sont autant de facteurs à privilégier.
Ainsi, vous maximiserez les chances de louer votre bien rapidement et à des profils pertinents.
Pour être éligible au dispositif Pinel, le logement doit se situer dans une zone Pinel. La prorogation du dispositif Pinel a recentré ce dernier sur trois zones tendues : les zones A bis, A et B1. Exceptionnellement, la zone B2 a accueilli des investissements locatifs Pinel jusqu’au 31 décembre 2018, pour toute acquisition effectuée avant cette date.
Chaque zone possède un plafond de loyers spécifique qui peut influencer la rentabilité de votre placement.
N’hésitez pas à vous rendre directement sur les lieux pour vous faire une idée plus précise.
2/ Bien sélectionner son locataire
Afin d’éviter de mauvaises surprises à l’arrivée, il est conseillé de bien choisir son futur locataire. Pour cela, vous pouvez demander plusieurs documents attestant de sa solvabilité : un justificatif de domicile, une copie de son contrat de travail, ainsi que ses deux derniers avis d’imposition.
Ces derniers éléments permettront au propriétaire de vérifier l’éligibilité du candidat en comparant son revenu fiscal de référence avec les plafonds de ressources fixés.
Enfin, appliquez un loyer cohérent et adapté pour convenir aux locataires et rester compétitif face aux autres propriétaire-bailleurs.
3/ Estimer correctement son engagement locatif
L’attractivité des avantages fiscaux, ainsi que celle des biens proposés, ne doivent pas vous faire oublier qu’il s’agit d’un investissement immobilier. Le placement dans la pierre nécessite d’avoir un minimum de connaissances dans le secteur afin de ne pas rater le coche.
Le dispositif Pinel suppose un engagement locatif d’une durée minimale de 6 ans, et pouvant aller jusqu’à 12 ans. Ne prenez pas cette décision à la légère. Vous devez être en capacité d’assurer le remboursement de ce logement ainsi que sa location durant toute la durée choisie.
Avant de s’engager dans un investissement pour défiscaliser en loi Pinel, il est donc important de connaître sa capacité de financement, les caractéristiques du bien, ou encore les probabilités de le louer.
Pour cela, vous pouvez dans un premier temps réaliser une simulation Pinel, afin de vous projeter et commencer à estimer vos gains.
4/ Être accompagné par un professionnel
S’engager dans un achat via le dispositif Pinel par ses propres moyens peut s’avérer long et fastidieux. Entre démarches administratives et prospection de biens, on peut facilement se retrouver perdu. Pour certains, le rêve peut même tourner au cauchemar compte tenu des spécificités du marché immobilier.
Avoir recours à un conseiller en gestion de patrimoine vous permettra de bénéficier d’une réelle expertise et de conseils pour réussir et optimiser votre investissement immobilier.
5/ Optimiser sa réduction d’impôt en 2023 et 2024
En 2023 et 2024, c’est le moment de se tourner vers le Pinel Plus ! Effectivement, ce nouveau dispositif aux conditions plus nombreuses peut permettre d’optimiser sa réduction d’impôt, car cette dernière peut atteindre 63 000 €, contre 52 500 € dans le cadre du Pinel Classique.
La réduction d’impôt peut atteindre 21 %, sous réserve du respect de conditions écologiques et de confort du logement comme une double exposition obligatoire pour les T3 et plus, une surface habitable minimum selon la typologie du logement et un extérieur pour les T3 et plus. Une manière de rentabiliser au maximum son investissement avant la disparition définitive du dispositif Pinel.
Quel sera le montant de votre réduction d’impôt ?
Pour le découvrir, il suffit de réaliser une simulation Pinel personnalisée, gratuite et sans engagement.
Que faire à la fin de son engagement locatif ?
Une fois que votre durée d’engagement est arrivée à échéance, vous devez effectuer le bilan de votre placement. Qu’est-ce que cela vous a rapporté ? Avez-vous eu des périodes de vacance locative ?
- Poursuivre la location
Si vous avez mis en location votre logement Pinel pendant 6 ans, vous pouvez toujours prolonger cette durée de 3 ans, dans un maximum de deux fois. Il est donc possible d’étendre votre engagement locatif à 9 ou 12 ans au total, et ainsi continuer à profiter de votre réduction d’impôt.
Dans le cas où vous avez déjà bénéficié des 12 années de réduction d’impôt, vous pouvez toujours louer votre bien en dehors du dispositif Pinel. Ainsi vous continuerez de percevoir des revenus complémentaires, augmentant votre patrimoine, et pourquoi pas votre épargne retraite.
- Vendre le bien
La vente d’un bien ne doit pas être précipitée, cette décision doit être mûrement réfléchie. Si votre bien est encore occupé lors de cette réflexion, sachez que vous devrez dévaluer votre bien, générant une moins-value.
C’est pour cela qu’il vaut mieux attendre et saisir le moment opportun pour réaliser la meilleure plus-value possible.
- Conserver l’habitation
Au terme de la période de location, vous pouvez également disposer du bien pour y habiter en tant que résidence principale ou bien y loger des proches. Votre patrimoine immobilier s’en trouvera enrichi, et constituera une assise confortable pour votre retraite.